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Muss ein Immobilienmakler gut verkaufen können oder gut ausgebildet sein?

Dieser Beitrag erscheint auch im Immobilien- und Wohnmagazin „besser Wohnen“ Herbst/2017.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers besteht in der Vermittlung von Immobiliengeschäften.

Seine Vermittlungstätigkeit betrifft

  • den Kauf, Verkauf und Tausch von
  • Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, aber auch von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen, Miet- und Pachtverträge sowie sonstigen Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräumen oder Unternehmen, darüber hinaus Hypothekardarlehen, Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds

Klar, dass er gut im Verkaufen sein sollte – aber wie steht es mit der Ausbildung?

In Deutschland hat der Bundestag im Juni 2017 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen.

Diese Fortbildungspflicht wird der Begründung dafür allerdings nicht wirklich gerecht:

Wohnimmobilienverwalter und Makler sollen einen Nachweis über ihre Qualifikation ablegen – auch vor dem Hintergrund der hohen Vermögenswerte, mit denen sie umgehen, und der gestiegenen Beliebtheit von Immobilien als Altersvorsorge und Geldanlage.“

Dafür solle also nun beim großen Nachbarn eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren genügen?

Absolut nicht!

Um als Makler in Österreich tätig sein zu können, müssen beispielsweise folgende rechtliche Grundlagen verstanden und berücksichtigt werden:

  • Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB: Das ABGB regelt den Bestandvertrag (Miete und Pacht) in den §§ 1090 ff ABGB. (Im Anwendungsbereich des MRG gehen diese Bestimmungen jedoch dem ABGB vor).
  • Konsumentenschutzgesetz – KSchG: Das KSchG sieht insbesondere ein Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) sowie Regelungen betreffend Immobilienmakler (Aufklärungspflichten – § 30b KSchG, Höchstdauer von Alleinvermittlungsverträgen – § 30c KSchG und zwingende Bestimmungen des Maklervertrages – § 31 KSchG) vor.
  • Mietrechtsgesetz – MRG: Das MRG ist die zentrale Rechtsgrundlage für alle Mietangelegenheiten.
  • Wohnungseigentumsgesetz – WEG: Im WEG finden sich die wesentlichen Bestimmungen betreffend
Eigentumswohnungen.
  • Bauträgervertragsgesetz – BTVG: Das BTVG sieht umfangreiche Schutzmaßnahmen für den Erwerber eines Neubaus oder eines zu sanierenden Objektes (Eigentumswohnung; Einfamilienhaus) aber auch für den Erwerber von Rechten (z.B. Miete; Leasing) an solchen Objekten vor.
  • Heizkostengesetz – HeizKG: Das HeizKG bildet die Basis für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Miet- und Eigentumswohnungen.
  • Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG: Im WGG sind die wesentlichen Bestimmungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen einzuhalten sind, zu finden.)
  • Wohnbauförderungsgesetz WFG und Wohnbausanierungsgesetz – WSG: Der Bund bzw. die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.
  • Maklergesetz – MaklerG: Das Maklergesetz regelt die Tätigkeit des Maklers, so etwa seine Rechte und Pflichten, wann Provision verlangt werden kann, Alleinvermittlungsaufträge, etc. Neben diesen allgemeinen grundsätzlichen Bestimmungen gibt es auch Sondervorschriften für Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Personalkreditvermittler.
  • Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler -
 ImmMV: Die Immobilienmaklerordnung (Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler) regelt vor allem die Provisionssätze, welche von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Immobilien verlangt werden dürfen.
  • ………

Daher verlangt die österreichische Rechtslage (Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger – Immobilientreuhänder-Verordnung) von einem selbständigen Immobilienmakler zu Recht folgende Zugangsvoraussetzungen:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder

2. a) Zeugnisse über

aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und

b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung.

Die in der Gewerbeordnung geforderte Befähigungsprüfung für Immobilienmakler wird bei Handwerken Meisterprüfung genannt und so können wir daher völlig zu recht sagen, ein geprüfter Immobilienmakler ist ein Meister seines Faches und hat nachgewiesen, dass er sich sachlich und fachlich sehr gut auskennt – und auskennen muss er sich, schließlich geht es um sehr viel Geld und hohes Vertrauen seiner Kunden.

Ein guter Verkäufer zu sein, reicht daher sicher nicht aus.
Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater https://stieger.online und Immobilientreuhänder https://www.toprealimmobilien.at in Wels

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/ und

Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz https://www.allensbach-hochschule.de/ 

Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Immobilien- und der Betriebswirtschaft zu erklären

IMMO Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeOORGqB3VjIWxb2H8Bcm3Gp

BWL Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeNeoBb9mVq_Rr3kTCvBN8pl

Blog: https://martinstieger.blog/

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Unterschied Meister- und Befähigungsprüfung?

Die österreichische Gewerbeordnung 1994 – GewO 1994 – kennt reglementierte und freie Gewerbe.

Für die reglementierten Gewerbe (derzeit 80, künftig 75 an der Zahl) bedarf es eines Befähigungsnachweises.

Bei den im § 94 GewO taxativ aufgezählten Gewerben, wofür es eines Befähigungsnachweises bedarf, werden einige Gewerbe als Handwerke bezeichnet:

„Folgende Gewerbe sind reglementierte Gewerbe:

                     
1. Arbeitsvermittlung
2. Augenoptik (Handwerk)
3. Bäcker (Handwerk)
4. Bandagisten; Orthopädietechnik; Miederwarenerzeugung (verbundenes Handwerk)
5. Baumeister, Brunnenmeister
6. Bestattung
7. Bodenleger (Handwerk)
  1. …………..“

und erfolgt der Zugang über eine Meisterprüfung, bei den nicht als Handwerken bezeichneten reglementierten Gewerben bezeichnet man diese Prüfung als Befähigungsprüfung.

 

Die Bestimmungen der GewO im Detail:

Befähigungsnachweis für reglementierte Gewerbe

 § 18. (1) Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat für jedes reglementierte Gewerbe, hinsichtlich der im § 94 Z 14, 32, 33, 41 und 46 genannten Gewerbe und hinsichtlich des im § 94 Z 42 genannten Gewerbes, soweit es sich um die Tätigkeiten des Piercens und Tätowierens handelt, im Einvernehmen mit dem Bundesminister für soziale Sicherheit und Generationen, durch Verordnung festzulegen, durch welche Belege – für sich allein oder in entsprechender Verbindung untereinander – die Zugangsvoraussetzungen zum betreffenden Gewerbe, gegebenenfalls für dessen eingeschränkte Ausübung, im Hinblick auf die hiefür erforderliche fachliche Befähigung jedenfalls als erfüllt anzusehen sind. Dabei hat der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit zu berücksichtigen, dass bei reglementierten Gewerben, bei denen der Qualifikation auf Grund der Richtlinie 92/51/EWG über eine zweite allgemeine Regelung zur Anerkennung beruflicher Befähigungsnachweise in Ergänzung der Richtlinie 89/48/EWG oder der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome Diplomniveau zukommt, dieses Diplomniveau gewahrt bleibt.

(2) Als Belege im Sinne des Abs. 1 kommen in Betracht

                     
1. Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bei den

im § 94 als Handwerke bezeichneten reglementierten Gewerben

oder über eine sonstige Befähigungsprüfung;

 

Meisterprüfung für Handwerke 

§ 20. (1) Die erfolgreich abgelegte Meisterprüfung bildet einen Zugangsweg zum Handwerk.

(2) Nur Personen, die die Module 1 bis 4 der Meisterprüfung erfolgreich abgelegt haben, dürfen sich mit Beziehung auf das betreffende Handwerk als „Meister“ bezeichnen.

(3) Gewerbebetriebe, deren Inhaber oder gewerberechtlicher Geschäftsführer die Meisterprüfung erfolgreich abgelegt hat, dürfen bei der Namensführung und bei der Bezeichnung der Betriebsstätte die Worte „Meister“, „Meisterbetrieb“ oder Worte ähnlichen Inhalts verwenden. Weiters dürfen diese Betriebe im geschäftlichen Verkehr ein den betreffenden Betrieb als „Meisterbetrieb“ kennzeichnendes Gütesiegel verwenden. Der Bundesminister für Wirtschaft und Arbeit hat die nähere Ausgestaltung dieses Gütesiegels durch Verordnung zu regeln.

(4) Die Meisterprüfung besteht aus fünf Modulen.

(5) Das Modul 1 umfasst die projektorientierte fachliche praktische Prüfung und besteht aus einem Teil A und einem Teil B. Im Teil A sollen die handwerklich-fachlichen Fertigkeiten auf Lehrabschlussniveau nachgewiesen werden. Im Teil B sollen die für die Unternehmensführung erforderlichen fachlich-praktischen Kenntnisse und Fertigkeiten, insbesondere die organisatorischen, planerischen, technischen und ausführenden Fertigkeiten bewiesen werden.

(6) Das Modul 2 besteht in einer fachlich mündlichen Prüfung und setzt sich aus einem Teil A und einen Teil B zusammen. Im Teil A soll der Kandidat anhand eines berufstypischen Beispiels seine Professionalität im fachorientierten Bereich unter Beweis stellen. Im Teil B sind die Kenntnisse und Fertigkeiten im Management, im Qualitätsmanagement sowie allenfalls im Sicherheitsmanagement zu präsentieren.

(7) Das Modul 3 besteht in einer mindestens fünfstündigen fachlich-theoretischen schriftlichen Prüfung. Der Kandidat soll auf fachlich höherem Niveau die fachkundlichen, planerischen, rechnerischen und kalkulatorischen Kenntnisse beweisen.

(8) Das Modul 4 besteht in der Ausbilderprüfung. Das Modul Ausbilderprüfung entfällt für Personen, die

                     
1. eine gemäß § 29h des Berufsausbildungsgesetzes der

Ausbilderprüfung gleichzuhaltende Prüfung erfolgreich abgelegt

haben oder

2. den Ausbilderkurs oder eine dem Ausbilderkurs gemäß

§ 29h des Berufsausbildungsgesetzes gleichzuhaltende Ausbildung

abgeschlossen haben oder

3. unter die Übergangsbestimmung des Art. III Z 1 Abs. 1 der

Berufsausbildungsgesetz-Novelle 1978, BGBl. Nr. 232, fallen.

 

(9) Das Modul 5 besteht in der Unternehmerprüfung.

 

Befähigungsprüfung für sonstige reglementierte Gewerbe

 § 22. (1) Kann die Befähigung für ein sonstiges reglementiertes Gewerbe auf Grund einer Verordnung gemäß § 18 Abs. 1 durch das Zeugnis über eine erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung nachgewiesen werden, so hat die zuständige Fachorganisation der Wirtschaftskammer Österreich den Prüfungsstoff und die fachlich in Betracht kommenden Ausbildungen und Prüfungen festzulegen, bei deren Absolvierung bestimmte Teile der Prüfung entfallen. § 21 Abs. 4 zweiter bis vierter Satz sind anzuwenden.

(2) Die Prüfungsordnung gemäß Abs. 1 hat die Ausbilderprüfung als Modul in die Befähigungsprüfung einzubeziehen. Bei Gewerben, für die in der gemäß § 7 des Berufsausbildungsgesetzes erlassenen Lehrberufsliste kein entsprechender Lehrberuf vorgesehen ist und bei deren Ausübung überwiegend auch keine Ausbildung in anderen Lehrberufen erfolgt, kann die Prüfungsordnung gemäß Abs. 1 von der Einbeziehung des Moduls Ausbilderprüfung absehen. § 20 Abs. 8 zweiter Satz ist anzuwenden.

(3) Zur Befähigungsprüfung darf antreten, wer eigenberechtigt ist.

 

Rückfragen:

Martin Stieger – martin.stieger@liwest.at

http://stieger.online