• das Bestellerprinzip gilt für Wohnungsmietverträge
• es gilt ab 01. Juli 2023 für neu abgeschlossene Maklerverträge das Erstauftraggeberprinzip und nicht mehr das bis dato geltende Prinzip des Doppelmaklers (der für beide Vertragsteile tätig ist, also für Vermieter und Mieter)
• in der Regel erteilt der Vermieter diesen Erstauftrag und sohin trägt der Mieter keine Maklerkosten mehr
• im neuen § 17a MaklerG wird mit Geltung ab 1. Juli 2023 das Erstauftraggeberprinzip für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen verankert
• bei ab dem 1. Juli 2023 abgeschlossenen Maklerverträgen (Vermittlungsaufträgen) trägt die Provision des Maklers, der Maklerin grundsätzlich derjenige Vertragsteil, der als erster Auftraggeber die Leistung des Maklers, der Maklerin veranlasst hat
• ist die Vermieterin, der Vermieter erster Auftraggeber des Maklers, wird ab 1. Juli 2023 nach § 17a Abs 1 MaklerG eine Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden jedenfalls ausgeschlossen
• selbst wenn der/die Wohnungssuchende der erste Auftraggeber des Maklers ist, wird diesen gemäß § 17a Abs 3 MaklerG unter bestimmten Voraussetzungen
  • wirtschaftliche Verflechtungen des Maklers mit dem Vermieter oder Verwalter; Abstandnahme des Vermieters vom Abschluss eines Maklervertrags lediglich zur Erwirkung einer Provisionspflicht des Wohnungssuchenden;
• die zu vermittelnde Wohnung wurde bereits vom Makler beworben keine Provisionsverpflichtung treffen
• flankiert wird das Erstauftraggeberprinzip mit einer Dokumentationspflicht des Maklers hinsichtlich der Beauftragungszeitpunkte, um im Fall erfolgreicher Vermittlung besser feststellen zu können, ob gegenüber dem Wohnungssuchenden ein Provisionsanspruch geltend gemacht werden darf.
• Mieterinnen und Mieter können der Maklerin, dem Makler einen Suchauftrag erteilen, diese/n also natürlich auch selbst beauftragen und sind dann Erstauftraggeber.

Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler (Maklergesetz – MaklerG):

Vermittlung von Wohnungsmietverträgen (§ 17a.)

(1) Wenn ein Vermieter oder ein von diesem dazu Berechtigter im eigenen Namen als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Immobilienmakler nur mit dem Vermieter bzw. dem von diesem Berechtigten eine Provision vereinbaren.

(2) Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat.

(3) Auch mit dem Wohnungssuchenden als erstem Auftraggeber kann der Immobilienmakler keine Provision vereinbaren, wenn

1. der Vermieter oder der Verwalter am Unternehmen des Immobilienmaklers oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann, oder wenn der Immobilienmakler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters oder an einem mit diesem verbundenen Unternehmen unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann, oder
2. der Vermieter oder eine in Z 1 erster Satz genannte Person vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Wohnungssuchende als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, oder
3. der Immobilienmakler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.

(4) Der Immobilienmakler hat jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs hat er dem Wohnungssuchenden darzulegen, dass kein Fall des Abs. 1 oder des Abs. 3 vorliegt. Der Immobilienmakler hat jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten. Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs hat er dem Wohnungssuchenden darzulegen, dass kein Fall des Absatz eins, oder des Absatz 3, vorliegt.

(5) Eine Vereinbarung ist unwirksam, soweit sie

1. den Wohnungssuchenden zu einer Provision oder sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den nicht provisionsberechtigten Immobilienmakler oder an den Vermieter verpflichtet oder
2. den Wohnungssuchenden zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags ohne gleichwertige Gegenleistung an den früheren Mieter oder an einen sonstigen Dritten verpflichtet.

§ 27 MRG bleibt unberührt.

(6) Die Abs. 1 bis 5 und 7 gelten nicht für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung (§ 1 Abs. 2 Z 2 MRG) zur Verfügung zu stellen.

(7) Sofern die Tat nicht bereits von § 27 Abs. 5 MRG erfasst ist, begeht eine VerwaltungsübertretungSofern die Tat nicht bereits von Paragraph 27, Absatz 5, MRG erfasst ist, begeht eine Verwaltungsübertretung

1. wer als Immobilienmakler oder für ihn handelnder Vertreter entgegen Abs. 1, Abs. 3 oder Abs. 5 eine Provision oder sonstige Leistung vereinbart, fordert oder entgegennimmt,
2. wer als Vermieter oder für ihn handelnder Vertreter, als früherer Mieter oder sonstiger Dritter entgegen Abs. 5 Leistungen vereinbart, fordert oder entgegennimmt, oder
3. wer es als Immobilienmakler entgegen Abs. 4 unterlässt, einen Maklervertrag schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten

und ist in den Fällen der Z 1 und Z 2 mit einer Geldstrafe bis 3600 Euro, im Fall der Z 3 mit einer solchen bis 1500 Euro zu bestrafen.

Das Bestellerprinzip:

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Fragen zum Beitrag und zu Möglichkeiten die es jetzt schon gibt, zu interessanten Studienangeboten und Lehrgängen bitte an martin.stieger@viennastudies.com

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Infos zur Ausbildung zum/zur Immobilienmakler-Assisten/in gem. ONR 43001-1 finden Sie hier

Infos zum Bachelorstudium Bau- und Immobilienmanagement hier

Immobilienmakler Assisten/in gem. ONR 43001-1 Vorbereitungskurs:

IMMO-Wiki – bislang 24 Youtube-Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft:

• Der Alleinvermittlungsauftrag
• Der Hypothekarkredit
• Die Grundsäulen des MRG: Preisschutz und Kündigungsschutz
• Die Nebenkosten beim Immobilienkauf
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• …………….

Die österreichische Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) hat zur Begrenzung der systemischen Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien die „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO)“[1] erlassen, die durch Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Rechtskraft getreten ist.  

Mit dieser Verordnung setzt die FMA die Empfehlungen und Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) um.

Die Verordnung ist rechtlich verbindlich ab 1. August 2022 auf neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen anzuwenden.

„Ziel dieser Verordnung ist es, die zunehmenden systemischen Risiken bei der Wohnimmobilienfinanzierung angesichts von Immobilienpreisboom, Zinswende, fragilem wirtschaftlichen Umfeld sowie der derzeitigen Kreditvergabepraxis zu begrenzen,“ so der Vorstand der FMA, Helmut Ettl und Eduard Müller: „Bei der Kreditvergabe muss die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und nicht die hypothekarische Besicherung des Kredits im Vordergrund stehen.“

Eckpunkte des neuen Vergabestandards:

Entsprechend der Empfehlungen des FMSG und aufbauend auf einem Gutachten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) erließ die FMA daher folgende Obergrenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen:

• Eine maximale Beleihungsquote von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird.
• Eine Schuldendienstquote von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%).
• Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent 5%).
• Insgesamt dürfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
• Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen.

Auch wenn bestehende Kredite davon ausgenommen sind (Kreditausweitungen fallen aber unter die neuen Regelungen), ist guter Rat teuer.

Schon jetzt ist spürbar, dass die dadurch eingezogene „Kreditbremse“ die Neuaufnahme von Krediten zu Wohnzwecken (Wohnungskauf, Bau eines Eigenheims) deutlich schwieriger geworden ist.

Wohnraumfinanzierung für Private erschwert – lebenslange Mieter für Investoren garantiert?

Dadurch, dass die gewerbliche Wohnbaufinanzierung von der FMA-Verordnung nicht berührt wird, also Investoren Wohnungen weiterhin kreditfinanziert errichten können, um sie jenen zu vermieten, die die Finanzierung nun nicht mehr schaffen, werden potentielle, künftige Eigentümer in lebenslange Mieter verwandelt und die Idee eines Volkes von Eigentümern (das dadurch wirtschaftliche Krisen deutlich besser meistern könnte) verhindert.

Die gute Idee Familien vor Kreditabenteuern zu bewahren und Banken zu sichern, wurde mit dem Bade ausgeschüttet.

Die Banken haben auch bislang schon auf Grund sehr strenge Regularien und eigenen wirtschaftlichen Denkens auf die Bonität der Kund*innen geachtet und zeichnet sich gerade der Hypothekarkredit ja durch eine größtmögliche Sicherheit aus – die Immobilie, mit welcher er besichert ist.

Immobilienmakler dürfen gem. § 117 Abs. 2 Z 5 GewO Hypothekarkredite vermitteln. 

Immobilienmakler sind auf Grund Ihrer Marktkenntnis und profunden Ausbildung daher auch Ihr erster Ansprechpartner bei der Frage, wie Sie Ihre Wohnimmobilien nun doch noch finanzieren können.

Immobilienmakler helfen Ihnen,

• Ihren persönlichen Haushaltsplan zu erstellen,
• Ihre Finanzierungsmöglichkeit zu berechnen und
• holen gerne Kreditangebote für Sie ein.

Wenn Sie also nun einen Kredit für einen Wohnungskauf oder den Bau eines Eigenheims neu aufnehmen möchten, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

Eigenkapitalquote von 10 Prozent

Künftig müssen Kreditnehme*innen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital nachweisen können.

Maximale Kreditrate von 40 Prozent des Nettoeinkommens

Die Kreditrate darf maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Die Laufzeit des Kredits darf 35 Jahre nicht mehr übersteigen.

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger 
hält eine Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik, lehrt an der Allensbach Hochschule in Konstanz, leitet den Studiengang „B.A. Betriebswirtschaftslehre – Vertiefung Bau- und Immobilienmanagement“ ist dort auch Rektor, arbeitet für VIS – Vienna International Studies sowie als Unternehmensberater und Wirtschaftsmediator in Wels (OÖ)

[1] https://www.ris.bka.gv.at/eli/bgbl/II/2022/230

Erschienen auch als Beitrag: “Strengere Vorschriften für Wohnkredite“ – in „Wohnen & Mehr“ Lifestyle – Living – Interior; Frühjahr 2023, S 20 – 21

https://www.yumpu.com/de/document/read/67091921/das-era-magazin-sommer-herbst-2022

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