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Muss ein Immobilienmakler gut verkaufen können oder gut ausgebildet sein?

Dieser Beitrag erscheint auch im Immobilien- und Wohnmagazin „besser Wohnen“ Herbst/2017.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers besteht in der Vermittlung von Immobiliengeschäften.

Seine Vermittlungstätigkeit betrifft

  • den Kauf, Verkauf und Tausch von
  • Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, aber auch von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen, Miet- und Pachtverträge sowie sonstigen Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräumen oder Unternehmen, darüber hinaus Hypothekardarlehen, Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds

Klar, dass er gut im Verkaufen sein sollte – aber wie steht es mit der Ausbildung?

In Deutschland hat der Bundestag im Juni 2017 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen.

Diese Fortbildungspflicht wird der Begründung dafür allerdings nicht wirklich gerecht:

Wohnimmobilienverwalter und Makler sollen einen Nachweis über ihre Qualifikation ablegen – auch vor dem Hintergrund der hohen Vermögenswerte, mit denen sie umgehen, und der gestiegenen Beliebtheit von Immobilien als Altersvorsorge und Geldanlage.“

Dafür solle also nun beim großen Nachbarn eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren genügen?

Absolut nicht!

Um als Makler in Österreich tätig sein zu können, müssen beispielsweise folgende rechtliche Grundlagen verstanden und berücksichtigt werden:

  • Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB: Das ABGB regelt den Bestandvertrag (Miete und Pacht) in den §§ 1090 ff ABGB. (Im Anwendungsbereich des MRG gehen diese Bestimmungen jedoch dem ABGB vor).
  • Konsumentenschutzgesetz – KSchG: Das KSchG sieht insbesondere ein Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) sowie Regelungen betreffend Immobilienmakler (Aufklärungspflichten – § 30b KSchG, Höchstdauer von Alleinvermittlungsverträgen – § 30c KSchG und zwingende Bestimmungen des Maklervertrages – § 31 KSchG) vor.
  • Mietrechtsgesetz – MRG: Das MRG ist die zentrale Rechtsgrundlage für alle Mietangelegenheiten.
  • Wohnungseigentumsgesetz – WEG: Im WEG finden sich die wesentlichen Bestimmungen betreffend
Eigentumswohnungen.
  • Bauträgervertragsgesetz – BTVG: Das BTVG sieht umfangreiche Schutzmaßnahmen für den Erwerber eines Neubaus oder eines zu sanierenden Objektes (Eigentumswohnung; Einfamilienhaus) aber auch für den Erwerber von Rechten (z.B. Miete; Leasing) an solchen Objekten vor.
  • Heizkostengesetz – HeizKG: Das HeizKG bildet die Basis für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Miet- und Eigentumswohnungen.
  • Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG: Im WGG sind die wesentlichen Bestimmungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen einzuhalten sind, zu finden.)
  • Wohnbauförderungsgesetz WFG und Wohnbausanierungsgesetz – WSG: Der Bund bzw. die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.
  • Maklergesetz – MaklerG: Das Maklergesetz regelt die Tätigkeit des Maklers, so etwa seine Rechte und Pflichten, wann Provision verlangt werden kann, Alleinvermittlungsaufträge, etc. Neben diesen allgemeinen grundsätzlichen Bestimmungen gibt es auch Sondervorschriften für Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Personalkreditvermittler.
  • Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler -
 ImmMV: Die Immobilienmaklerordnung (Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler) regelt vor allem die Provisionssätze, welche von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Immobilien verlangt werden dürfen.
  • ………

Daher verlangt die österreichische Rechtslage (Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger – Immobilientreuhänder-Verordnung) von einem selbständigen Immobilienmakler zu Recht folgende Zugangsvoraussetzungen:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder

2. a) Zeugnisse über

aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und

b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung.

Die in der Gewerbeordnung geforderte Befähigungsprüfung für Immobilienmakler wird bei Handwerken Meisterprüfung genannt und so können wir daher völlig zu recht sagen, ein geprüfter Immobilienmakler ist ein Meister seines Faches und hat nachgewiesen, dass er sich sachlich und fachlich sehr gut auskennt – und auskennen muss er sich, schließlich geht es um sehr viel Geld und hohes Vertrauen seiner Kunden.

Ein guter Verkäufer zu sein, reicht daher sicher nicht aus.
Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater https://stieger.online und Immobilientreuhänder https://www.toprealimmobilien.at in Wels

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/ und

Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz https://www.allensbach-hochschule.de/ 

Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Immobilien- und der Betriebswirtschaft zu erklären

IMMO Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeOORGqB3VjIWxb2H8Bcm3Gp

BWL Wikis auf youtube:

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Blog: https://martinstieger.blog/

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Lehrgänge der Weiterbildung befähigen zu reglementierten Gewerben!

Viele Verordnungen des österreichischen Wirtschaftsministeriums kennen in den Zugangsvoraussetzungen den Nachweis der fachlichen Qualifikation mittels erfolgreich absolviertem Universitätslehrgang.

So regelt auch die Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung) in den Zugangsvoraussetzungen:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

  1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder ….

Damit stellt sich natürlich die Frage was ist mit den AbsolventInnen eines anderen Lehrgangs der Weiterbildung?

Das österreichische Studienrecht kennt ja auch andere – materiell rechtlich – völlig gleich gestellte Lehrgänge der Weiterbildung als nur die Universitätslehrgänge.

Folgende Lehrgänge der Weiterbildung (Oberbegriff) werden in Österreich angeboten:

  • durch Universitäten die Universitätslehrgänge (§ 58 des Universitätsgesetzes 2002 – UG, BGBl. I Nr. 120/2002, in der geltenden Fassung),
  • durch außeruniversitäre Bildungsanbieter die Lehrgängen universitären Charakters (§ 28 des Universitäts-Studiengesetzes – UniStG, BGBl. I Nr. 48/1997, in der zuletzt geltenden Fassung) – diese sind mit 31.12.2012 in Österreich ausgelaufen,
  • durch Fachhochschulen die Lehrgängen zur Weiterbildung (§ 9 des Fachhochschul-Studiengesetzes – FHStG, BGBl. Nr. 340/1993, in der geltenden Fassung) oder
  • durch Pädagogische Hochschulen die Hochschullehrgängen (§ 39 Abs. 2 des Hochschulgesetzes 2005 – HG, BGBl. I Nr. 30/2006).

Da die Lehrgänge der Weiterbildung einer Fachhochschule in den Zugangsvoraus-setzungen der Immobilientreuhänder-Verordnung aber nicht genannt werden, habe ich mich zur Klärung dieser Frage an die Österreichische Fachhochschul-Konferenz gewandt und diese auch sofort klar gestellt:

Die Lehrgänge zur Weiterbildung wurden im Zuge einer Novelle im Jahr 2003 ins Fachhochschul-Studiengesetz aufgenommen.

Davor gab es nur die Universitätslehrgänge an den Universitäten.

Die von Ihnen genannten Bestimmungen bzw. die Erläuterungen des damaligen Bundesministeriums für Bildung, Wissenschaft und Kultur stammen aus den Jahren 2003 und 2004, haben sich also mit der Einführung der Lehrgänge zur Weiterbildung quasi überschnitten.

Diese sind daher damals nicht mitbedacht worden.

Aus heutiger Sicht sind die genannten Bestimmungen jedenfalls so zu lesen, dass sie auch die Lehrgänge zur Weiterbildung an den Fachhochschulen umfassen. 

Im Fall der Gewerbeordnung hilft man sich über das Fehlen der Lehrgänge damit hinweg, dass man im Fall der Immobilientreuhänder § 19 Gewerbeordnung analog anwendet und das Vorliegen einer individuellen Befähigung feststellt. 

Wir werden uns jedenfalls dafür einsetzen, dass die Lehrgänge zu Weiterbildung an Fachhochschulen in die betreffenden Bestimmungen aufgenommen werden.

Sollten Ihnen zwischenzeitlich konkrete Fälle bekannt werden, in welchen eine Qualifikation nicht anerkannt wurde, bitten wir Sie, diese an uns weiterzuleiten, damit wir entsprechende Interventionsschritte bei den zuständigen Stellen setzen können.“

Mag.a Nicole Guthan, Österreichische Fachhochschul-Konferenz,  Generalsekretariat, Bösendorferstraße 4/11, 1010 Wien, Tel.: +43 (0)1/ 890 6345-50, Fax: +43 (0)1/ 890 6345-51, http://www.fhk.ac.at

Wie wir allerdings sehen, hat die Österreichische Fachhochschul-Konferenz in der Klarstellung vorgeschlagen bei Fragen der Befähigung für ein Gewerbe (und hier das der Immobilientreuhänder eben explizit angesprochen) einen Antrag auf individuelle Befähigung gem. § 19 GewO zu stellen.

Aber klar ist, auch mit einem facheinschlägigen Lehrgang der Weiterbildung kann die fachliche Qualifikation (Befähigung) für eine gewerbliche Tätigkeit nachgewiesen werden.

Die Fachhochschule Burgenland bietet über ihre 100 %ige Tochter – das AIM Austrian Institute of Management in Kooperation mit der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH zwei entsprechende Lehrgänge der Weiterbildung an, die in Fernlehre, völlig zeit- und ortsunabhängig neben Beruf und Familie absolviert werden können.

  1. den Expertenlehrgang akademisches Immobilienmanagement: http://asasonline.com/weiterbildung/expertenlehrgang/fernstudium/immobilienmanagement.html und
  2. den MBA Immobilienmanagement 

http://asasonline.com/weiterbildung/mba/fernstudium/mba-immobilienmanagement.html

Weitere Informationen:
AIM Austrian Institute of Management  aim

Fachhochschule Burgenland  http://www.fh-burgenland.at

ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com

geschäftsführender Gesellschafter der ASAS:
Prof. Dr. Dr. Martin Stieger
selbst Immobilientreuhänder https://www.toprealimmobilien.at und Hochschullehrer https://www.allensbach-hochschule.de
https://stieger.online

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„Nur Idioten kaufen ein Haus“

 

Dieser Ausspruch eines Experten, der 25 Jahre lang in Immobilien investiert hat, wird von ihm gleich selbst mit folgenden Argumenten begründet:

  • es kostet mehr als man glaubt,
  • man verliert die Mobilität, die Freiheit, ist an einen Ort gebunden,
  • wer zur Geldwerterhaltung in Immobilien investieren will, sollte diese vermieten und nicht selbst darin wohnen.

Ich finde diesen Ansatz spannend und lese quer durch den Gemüsegarten zur Frage ob und wie man in Immobilien investieren sollte folgende Zeilen:

  • „Spitzenrenditen liegen im Büro-Bereich bei knapp 4 %“
  • „das Investitionsvolumen des ersten Halbjahres 2016 in kommerzielle Immobilien betrug rund 1,3 Mrd Euro und liegt damit auf ähnlich hohem Niveau wie schon 2015“
  • „Experten sehen Immobilien überbewertet – aber keine Blase“
  • Immobilien sind das werterhaltende „Betongold“
  • „keine Preisentspannung bei Immobilien in Sicht“
  • „die Immobilienpreise steigen nach einer kurzen Stagnation 2016 wieder“
  • „Immobilien werden in Wien durchschnittlich um 23 % über dem Preisindikator der Nationalbank gekauft“
  • „Private Vermieter lassen ihre Objekte aus Unwissenheit oder Angst lieber leer stehen als sie zu vermieten“
  • „Geeignet ist der Immobilienkauf besonders für Käufer, deren Arbeitsplatz sicher ist und die Eigenkapital besitzen“
  • „Das Neubauvolumen für Büroflächen wird 2016 unter 60.000 m2 liegen und damit einen historischen Tiefstand erreicht haben“
  • „Das Bauherrnmodell – die steuerbegünstigte Immobilie“
  • „im ersten Quartal 2016 sind die Wohnungsmieten im Bereich der frei vermietbaren Wohnungen um 1,4 Prozent, Eigentumswohnungspreise um 2,1 Prozent gestiegen.“
  • „Beim Immobilienkauf fallen bis zu 10 % Zusatzkosten an“
  • „Die Shoppingflächen bei Einkaufszentren bleiben gleich, es sperrt auf, was an Fläche zusperrt“
  • …….

Also was nun, mieten oder kaufen, investieren ja oder nein, wenn ja wo

Gut, dass es Immobilienmakler gibt, die Ihnen bei diesen Fragen kompetent und profund helfen können.

Denken Sie selbst an die 5 Faustregeln für den Immobilienkauf und fragen Sie sich, ob Sie alle diese Fragen selbst gestellt oder gar beantwortet hätten?

  1. Lage
  • Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, suchen Sie sich Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohner, das erhöht die Chance geeignete Mieter zu finden
  • Meiden Sie Gemeinden mit Bevölkerungsschwund
  • Achten Sie auf die Verkehrsanbindung, die ÖFFIS ..
  • Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten … aus
  • Immobilienprofis finden günstige Objekte in den Randlagen der geeigneten Zentralräume
  • Gemeinden mit niedriger Arbeitslosenzahl eignen sich für Investments besser
  • Würden Sie in Ihrer Wohnung selbst auch wohnen wollen?
  1. Bauweise
  • Bausubstanz, Instandhaltung, ….
  • Wann erfolgte die letzte Sanierung, wie alt ist Ihr Objekt
  • Baupläne und Grundrisse sind genau so interessant wie die Protokolle der Eigentümerversammlungen (geben oft gute Auskünfte über aufgetretene Probleme und Sanierungsmaßnahmen)
  • Kaum ein Gebäude wird älter als 80 Jahre, es sei denn, es wurde laufend renoviert oder grundsätzlich saniert
  1. Energieeffizienz

Vergessen Sie nicht auf Fragen der energetischen Sanierung des Objekts, die Kosten der Dämmung, den Austausch der Heizkessel, die Nebenkosten der Wärmeerzeugung ….

  1. Ausstattung

Ist das Objekt alters- und behindertengerecht ausgestattet?

Balkon, Garten, Waschküche, Fahrradkeller, Garage ……

  1. Vermietungsstand
  • Leerstand
  • Regelmäßige Mietzahlungen
  • Sind und wenn ja, wann, sind Mietpreiserhöhungen möglich
  • Indexsicherung
  • Mietpreise in der Umgebung

Sie sehen, es gibt sicher 10 gute Gründe einen Immobilienmakler zu beauftragen, wenn Sie an ein Immobilieninvestment denken:

  1. Ihr Immobilienmakler verfügt über die entsprechende Marktübersicht in der jeweiligen Region und kennt auch das Umfeld Ihrer Immobilie.
  2. Ihr Immobilienmakler hat natürlich auch interessante Objekte in seinem Portfolio, die nicht in den Medien oder über das Internet angeboten werden.
  3. Ihr Immobilienmakler verhandelt auf Wunsch auch den Preis zwischen den Vertragspartnern neu, er kennt den Marktwert genau.[1]
  4. Ihr Immobilienmakler erledigt bzw. organisiert viele Ihrer Behördenwege und Termine, kann natürlich auch einen Energieausweis lesen[2] und ist Experte in allen Bereichen des Immobilienwesens.[3]
  5. Durch strenge Aufklärungs-, Sorgfalts- und Unterstützungspflichten des Makler, der über eine solide Ausbildung verfügt, bekommt man keine Katze im Sack sondern die bestmögliche Lösung.
  6. Ihr Immobilienmakler kennt alle Nebenkosten.[4]
  7. Ihr Immobilienmakler legt seine Honorarnote nur im Erfolgsfalle, es fallen für Sie also keine Beratungskosten an.
  8. Ihr Immobilienmakler hat für alle Vereinbarungen die richtigen schriftlichen Formulare – „nur wer schreibt der bleibt“.
  9. Ihr Immobilienmakler tritt bei Ungereimtheiten als Vermittler zwischen den Parteien auf.
  10. Ihr Immobilienmakler hilft bei steuerlichen Fragen[5] und optimiert auf Wunsch auch Ihre Finanzierung.

Freuen Sie sich auf die neue Wohnung, das neue Eigenheim und versichern Sie sich dabei der bestmöglichen Unterstützung es auch zu finden – der Ihres Immobilienmaklers.

 

Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels,

Geschäftsführender Gesellschafter http://www.toprealimmobilien.at/,

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/

 

[1] Siehe dazu „Wie viel ist meine Liegenschaft wert – was darf sie kosten“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 6 B, 2012, S 8 – 9

[2] Siehe dazu „Wichtige Neuerungen durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012)“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 11 B, 2012, S 45

[3] Siehe dazu „Immobilientreuhänder sind Immobilienexperten – Alles rund um die Immobilie und Ihr Immobilieninvestment” – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Herbst 2013, S 62 – 63

[4] Siehe dazu „Die Nebenkosten beim Immobilienkauf“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Frühling 2014, S 57 – 59

[5] Siehe dazu Steuerliche Änderungen rund um die Immobilie – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 9 B, 2012, S 10 – 11

 

Abgedruckt: 

„Nur Idioten kaufen ein Haus“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2016/17, S 55 – 56

http://www.era.at/magazin/

 

 

Hypothekarkreditvermittler (also auch Immobilienmakler) sollten das HIKrG beachten!

Wie Sie allenfalls wissen dürfen Immobilientreuhänder (Immobilienmakler) gem. § 117 Abs. 2 Z 5 GewO Hypothekarkredite vermitteln.

Seit dem 21. 03. 2016 ist das HIKrG[1] (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz) in Kraft und damit neben dem VKrG (Verbraucherkreditgesetz) für Hypothekarkredite beachtlich.

Dadurch wurden insbesondere die Informationspflichten des Kreditgebers und dadurch natürlich auch des Kreditvermittlers gegenüber dem HlKrG doch deutlich ausgeweitet.

Allgemein reicht es nicht aus, „nur“ den effektiven Jahreszins oder „nur“ den Gesamtkreditbetrag zu offenbaren.

Eine Kombination aller Angaben ist notwendig!

Gegebenenfalls können auch noch weitere Informationen angeführt werden:

  • die Laufzeit des Kreditvertrages,
  • der Gesamtbetrag, der vom Verbraucher zu zahlen ist, bzw.
  • der Betrag der Teilzahlungen.

Sowohl nach dem VKrG als auch nach dem HIKrG besteht die Verpflichtung auch ausdrücklich auf die Nebenleistung hinzuweisen, wenn eine solche im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag in Anspruch genommen werden muss, z.B. einen Versicherungsvertrag.

Können die Kosten für die Nebenleistung nicht im Voraus bestimmt werden, dann ist auf diese Verpflichtung ebenfalls klar, prägnant und sichtbar zusammen mit dem effektiven Jahreszinssatz hinzuweisen.

Für Leasingunternehmen gilt zudem, dass sie auch den Barzahlungspreis und die Höhe etwaiger Anzahlungen nennen müssen. Als Barzahlungspreis versteht man den Kaufpreis, den der Unternehmer zahlen muss, um die Sache erwerben zu können.

Diese Informationen sind klar, prägnant und auffallend anhand eines repräsentativen Beispiels zu geben.

Die Angabe der Kosteninformation im Kleingedruckten in der Werbung ist nach den Erläuterungen zum HIKrG nicht möglich.

Sie sollten sich also der wertvollen Informationen zur Kreditvermittlung des Fachverbandes der Finanzdienstleister bedienen und sich diese zu Gemüte führen:

https://www.wko.at/Content.Node/branchen/oe/sparte_iuc/Finanzdienstleister/Rechtsartikel/Kreditvermittlung.pdf

 

Berufsrecht der Immobilienmakler in der Gewerbeordnung:

117.(1) Das Gewerbe der Immobilientreuhänder (§ 94 Z 35) umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger.

(2) Der Tätigkeitsbereich des Immobilienmaklers umfasst

1. die Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von unbebauten und bebauten Grundstücken und von Rechten an Immobilien einschließlich der Vermittlung von Nutzungsrechten an Immobilien (wie sie zB durch Timesharing-Verträge erworben werden) und der Vermittlung des Kaufes, Verkaufes und Tausches von Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertigteilhäusern und Unternehmen;
2. die Vermittlung von Bestandverträgen über Immobilien einschließlich der Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen, Geschäftsräume und Unternehmen;
3. den Handel mit Immobilien einschließlich des Mietkaufes. Dazu zählt auch die Errichtung von Bauten, die der Makler als Bauherr durch befugte Gewerbetreibende zum Zweck der Weiterveräußerung als Ganzes ausführen lässt;
4. die Vermittlung von Beteiligungen an Immobilienfonds;
5. die Beratung und Betreuung für die in Z 1 bis 4 angeführten Geschäfte. Gewerbetreibende, die zur Ausübung dieser Tätigkeiten berechtigt sind, sind auch zur Vermittlung von Hypothekarkrediten sowie zur Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem Aufenthalt sowie zur Führung eines Gästezimmernachweises berechtigt;
6. die Durchführung der öffentlichen Versteigerung von Liegenschaften, Superädifikaten und Baurechten nach § 87c NO;

 

P.S. Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Betriebswirtschaft zu erklären

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeNeoBb9mVq_Rr3kTCvBN8pl

Blog: https://martinstiegerblog.com/

[1] Bundesgesetz über Hypothekar- und Immobilienkreditverträge und sonstige Kreditierungen zu Gunsten von Verbrauchern (Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz – HIKrG) https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009367&FassungVom=2016-03-22

 

 

Was ist – und was darf – eigentlich ein Finanzberater?

Den „Finanzberater“ als gesetzlich definierte Berufsbezeichnung gibt es so nicht.

Unter diesem Begriff werden Versicherungsmakler, Versicherungsagenten, Wertpapiervermittler oder gewerbliche Vermögensberater verstanden.

Die Gewerbeordnung[1] kennt dazu im § 94 folgende reglementierte Gewerbe:

  1. Gewerbliche Vermögensberatung
  2. Versicherungsvermittlung (Versicherungsagent, Versicherungsmakler und Beratung in Versicherungsangelegenheiten)
  3. Wertpapiervermittler

Auch Immobilientreuhänder könnte man als Finanzberater ansehen. Immobilienmakler sind gem. § 117 (2) Z 5 auch zur Vermittlung von Hypothekarkrediten berechtigt.

Gewerbliche Vermögensberatung (§ 136a GewO)

Der Gewerbliche Vermögensberater (§ 94 Z 75) ist berechtigt zur

1.

Beratung bei Aufbau, Sicherung und Erhaltung von Vermögen und Finanzierung mit Ausnahme der Anlageberatung in Bezug auf Finanzinstrumente (§ 3 Abs. 2 Z 1 WAG 2007),

2.

Vermittlung von

a)

Veranlagungen und Investitionen, ausgenommen Finanzinstrumente (§ 3 Abs. 2 Z 3 WAG 2007),

b)

Personalkrediten und Hypothekarkrediten und Finanzierungen (Vorstellen, Anbieten und andere Vorarbeiten zu Kreditverträgen sowie deren Abschließen für den Kreditgeber) und

c)

Lebens- und Unfallversicherungen.

(2) Bezüglich der Vermittlung von Lebens- und Unfallversicherungen unterliegt der Gewerbliche Vermögensberater den Bestimmungen der §§ 137 bis 138 und den sonstigen Bestimmungen betreffend Versicherungsvermittlung.

(3) Gewerbliche Vermögensberater sind zu den Tätigkeiten des § 2 Abs. 1 Z 15 WAG 2007[2] als Wertpapiervermittler (§ 94 Z 77) berechtigt. Tätigkeiten als gebundener Vermittler gemäß § 1 Z 20 WAG 2007 dürfen in diesem Fall nicht ausgeübt werden.

Wertpapiervermittler: Natürliche Personen mit Gewerbeberechtigung gemäß § 94 Z 77 Gewerbeordnung 1994 – GewO 1994, BGBl. Nr. 194/1994, in Verbindung mit § 136b GewO 1994, die wenngleich selbständig, eine oder mehrere Dienstleistungen gemäß § 3 Abs. 2 Z 1 und 3 ausschließlich bezüglich Finanzinstrumenten gemäß § 1 Z 6 lit. a und c im Namen und auf Rechnung einer Wertpapierfirma oder eines Wertpapierdienstleistungsunternehmen erbringen, brauchen keine Konzession gemäß den §§ 3 oder 4. Zur Tätigkeit als Wertpapiervermittler sind auch natürliche Personen mit Gewerbeberechtigung gemäß § 94 Z 75 GewO 1994 in Verbindung mit § 136a GewO 1994 berechtigt. Wertpapiervermittler dürfen nur für Wertpapierfirmen und Wertpapierdienstleistungsunternehmen solche Dienstleistungen erbringen, wobei insgesamt höchstens drei Vertretungsverhältnisse zulässig sind. Die jeweilige Wertpapierfirma oder das jeweilige Wertpapierdienstleistungsunternehmen haftet jedenfalls für das Verschulden der Wertpapiervermittler, deren er sich bei der Erbringung der Wertpapierdienstleistungen bedient, gemäß § 1313a ABGB, unabhängig, ob der Wertpapiervermittler den jeweiligen Geschäftsherrn offenlegt oder nicht. In Bezug auf die Einhaltung der Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sowie der übrigen für Wertpapierdienstleistungen geltenden Gesetze und Verordnungen, nicht jedoch der Bestimmungen der GewO 1994, ist das Verhalten der Wertpapiervermittler jedenfalls nur der jeweiligen Wertpapierfirma oder dem jeweiligen Wertpapierdienstleistungsunternehmen selbst zuzurechnen.

Zugelassene Wertpapierdienstleister finden sich auf der home page der FMA – Finanzmarktaufsicht

https://www.fma.gv.at/de/verbraucher/wertpapiere/zugelassene-wertpapierdienstleister.html

Das Bundesministerium für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft (BMWFW) führt ein Versicherungsvermittlerregister: http://www.bmwfw.gv.at/Unternehmen/versicherungsvermittler/Seiten/Versicherungsvermittlerregister.aspx

Wertpapiervermittler lt. GewO

  • 136b. (1) Einer Gewerbeberechtigung für das Gewerbe der Wertpapiervermittler bedarf es für die Ausübung der im § 2 Abs. 1 Z 15 WAG 2007 genannten Tätigkeiten. Tätigkeiten als gebundener Vermittler gemäß § 1 Z 20 WAG 2007 dürfen nicht ausgeübt werden.

(2) Bei der Anmeldung des Gewerbes des Wertpapiervermittlers ist zusätzlich zu den Belegen gemäß § 339 Abs. 3 der Nachweis des Bestehens eines Vertretungsverhältnisses anzuschließen. Mit der Gewerbeausübung darf der Anmelder erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung in das GISA beginnen.

(3) Der Gewerbetreibende hat der Gewerbebehörde unverzüglich die Endigung des letzten Vertretungsverhältnisses mitzuteilen. Nach Bekanntwerden des Wegfalls des letzten Vertretungsverhältnisses hat die Behörde unverzüglich ein Entziehungsverfahren einzuleiten und, wenn ein Vertretungsverhältnis nicht unverzüglich nachgewiesen wird, die Gewerbeberechtigung längstens binnen zweier Monate zu entziehen. § 361 Abs. 2 erster Satz ist in diesem Fall nicht anzuwenden. Beschwerden gegen Entziehungsbescheide kommt keine aufschiebende Wirkung zu. Die Einleitung des Entziehungsverfahrens ist im GISA zu vermerken.

Versicherungsvermittlung (§ 137 GewO)

Bei der Tätigkeit der Versicherungsvermittlung handelt es sich um das

  • Anbieten,
  • Vorschlagen oder
  • Durchführen anderer Vorbereitungsarbeiten

zum Abschließen von Versicherungsverträgen oder das Abschließen von Versicherungsverträgen oder das Mitwirken bei deren Verwaltung und Erfüllung, insbesondere im Schadensfall.

Es kann sich dabei insbesondere um Versicherungsagenten- oder um Versicherungsmaklertätigkeiten im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes (VersVG), BGBl. Nr. 2/1959, in der geltenden Fassung, und des Maklergesetzes, BGBl. Nr. 262/1996, in der geltenden Fassung, handeln.

Die Tätigkeit der Versicherungsvermittlung kann in der Form

-„Versicherungsagent“ oder in der Form

– „Versicherungsmakler und Berater in Versicherungsangelegenheiten

erfolgen und zwar im Umfang einer Gewerbeberechtigung nach § 94 Z 75 oder Z 76 oder als Nebengewerbe.

Bei einem Nebengewerbe kann es sich entweder um ein sonstiges Recht im Rahmen einer Berechtigung nach diesem Bundesgesetz im Sinne des § 32 Abs. 6 oder um eine Nebentätigkeit zur Ergänzung von im Rahmen einer Hauptberufstätigkeit auf Grund eines anderen Gesetzes gelieferten Waren oder erbrachten Dienstleistungen handeln.

(2a) Nebengewerbliche Tätigkeiten im Sinne des Abs. 2 sind nur soweit zulässig, als

1. ein zwingender und wirtschaftlich sinnvoller enger Zweckzusammenhang mit dem Hauptinhalt des jeweiligen Geschäftsfalles besteht,
2. ein zwingender und wirtschaftlich sinnvoller enger Zweckzusammenhang zwischen den vermittelten Versicherungsverträgen und dem Haupttätigkeitsinhalt des Gewerbetreibenden besteht und
3. im Rahmen des jeweiligen Geschäftsfalles der Umsatzerlös aus der Versicherungsvermittlung einen Anteil von 20vH des Umsatzerlöses aus dem damit verbundenen Hauptgeschäftsfall nicht überschreitet.

Die Bestimmungen über Versicherungsvermittlung gelten in gleicher Weise für die Rückversicherungsvermittlung.

Versicherungsvermittler ist jede natürliche oder juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft, die die Tätigkeit der Versicherungsvermittlung gegen Vergütung aufnimmt oder ausübt.

Tätigkeiten gelten nicht als Versicherungsvermittlung, wenn sie von einem Versicherungsunternehmen oder einem Angestellten eines Versicherungsunternehmens, der unter der Verantwortung des Versicherungsunternehmens tätig wird, ausgeübt werden.

  • 32. (1) Gewerbetreibenden stehen auch folgende Rechte zu:
  1. alle Vorarbeiten und Vollendungsarbeiten auf dem Gebiet anderer Gewerbe vorzunehmen, die dazu dienen, die Produkte, die sie erzeugen oder vertreiben sowie Dienstleistungen, die sie erbringen, absatzfähig zu machen sowie in geringem Umfang Leistungen anderer Gewerbe zu erbringen, die eigene Leistungen wirtschaftlich sinnvoll ergänzen;
  1. Bei der Ausübung der Rechte gemäß Abs. 1 müssen der wirtschaftliche Schwerpunkt und die Eigenart des Betriebes erhalten bleiben. Soweit dies aus Gründen der Sicherheit notwendig ist, haben sich die Gewerbetreibenden entsprechend ausgebildeter und erfahrener Fachkräfte zu bedienen.

 

Weitere Informationen zur Gewerblichen Vermögensberatung:

https://www.wko.at/Content.Node/branchen/k/sparte_iuc/Finanzdienstleister/Artikel_Gewerbliche-VermOegensberatung_12-02-2013_2.pdf

 

[1] BGBl. Nr. 194/1994

 

Der Traum vom Eigenheim in sieben Schritten

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, dem eigenen Dach über dem Kopf, einfach einem Platz, an dem man sich wohlfühlen kann und der einem selbst gehört.

Nach einer erfolgreichen Finanzierung muss man nicht nur nie wieder Miete zahlen, das eigene Zuhause ist darüber hinaus auch noch Vermögenssicherung (Veranlagung) und Altersvorsorge in einem.

Leider lässt sich dieser Traum nur für die wenigsten Menschen über Nacht verwirklichen.

Wer keinen Lotto-Jackpot gewinnt oder ausreichend erbt, muss daher folgende Schritte auf der Treppe zum Eigenheim steigen:

1) Sparen
2) Sparen
3) Fremdfinanzieren
4) Eigene Leistungen erbringen
5) Das Erreichte absichern (versichern)
6) Förderungen nutzen
7) Makler einbinden

Sparen und Finanzieren:

Ohne Eigenmittel wird es nicht gehen und eine Finanzierung über 100 % der Kaufsumme und der Nebenkosten (bis zu 15 %) gibt es leider bei keiner Bank. Die Kreditsumme und die Nebengebühren müssen besichert werden und es sollten daher 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenmittel beigebracht werden.

Beachten sollte man dabei auch, dass die Kosten für den Bereich Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen und neben den Betriebskosten eine Rückführung des Hypothekarkredites daraus möglich sein sollte.

Eigenleistung:

Um bares Geld zu sparen können handwerklich geschickten Bauherren Eigenleistungen tätigen.

Eigenleistungen können sogar in bestimmten Fällen zum Eigenkapitalanteil hinzugerechnet werden und damit die Kreditgewährung erleichtern.

Ebenfalls können handwerklich geschickten Bauherren, Verwandte oder Nachbarn mithelfen, Lohnkosten der Professionisten zu reduzieren.

Beachten sollte man dabei aber Risiken bei dem Einsatz der Eigenleistungen. Diese liegen in dem hohen Zeitaufwand, längerer Bauzeit, zum Teil unzureichender fachlicher Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Aus diesen Gründen sollten man gut planen und reiflich abwägen – denn nur so kann auf lange Sicht richtig gespart werden.

Ablebensversicherung:

Das Erreichte und die Finanzierung müssen unbedingt abgesichert werden und daher ist eine Ablebensversicherung wirklich anzuraten. Die Kosten dafür liegen im Promillewert der Versicherungssumme und im Fall des Falles für die Hinterbliebenen sehr hilfreich.

Förderungen optimal nutzen:

Siehe dazu den Kasten

Makler einbinden:

Man kann das Eigenheim selbst errichten oder eines kaufen. Das Traumobjekt findet man allerdings nicht von heute auf morgen. Es kann daher nicht schaden einen Makler zu Rate zu ziehen.

Eine wunderbare Übersicht zur Wohnbauförderung findet sich hier http://www.wohnbaufoerderung.info/index_2.php

Wenn Sie selber auf die Suche gehen wollen:

Burgenland

Neubau ….

http://www.burgenland.at/wohnen-energie/wohnen/wohnbaufoerderung/bauen/neubau/

Kärnten

Wohnbauförderung

https://www.ktn.gv.at/42109_DE-ktn.gv.at-THEMEN?thema=1&subthema=15

Niederösterreich

Eigenheim ..

http://www.noe.gv.at/Bauen-Wohnen/Bauen-Neubau/Wohnbaufoerderung-Eigenheim.html

Oberösterreich

Eigenheim bzw. Errichtung einer zweiten Wohnung

http://www.land-oberoesterreich.gv.at/cps/rde/xchg/ooe/hs.xsl/34819_DEU_HTML.htm

Salzburg

Wohnbauförderung

http://www.salzburg.gv.at/bw-wohnen.htm

Steiermark

Förderungen

http://www.verwaltung.steiermark.at/cms/ziel/74837517/DE/

Tirol

Wohnbauförderung

https://www.tirol.gv.at/bauen-wohnen/wohnbaufoerderung/

Vorarlberg

Wohnbauförderung

http://www.vorarlberg.at/vorarlberg/bauen_wohnen/wohnen/wohnbaufoerderung/start.htm

Wien

Förderungen für den Neubau

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung/foerderungen/neubau/

WER ist oder WAS kann eigentlich ein Immobilienmakler?

Die Berufsgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder umfasst die drei wesentlichen Berufsgruppen:

– Immobilienverwalter,
– Immobilienmakler und
– gewerblichen Wohnbauträger.

Der Immobilienmakler, die Immobilienmaklerin, erbringt die Dienstleistung der Vermittlung von

• Kauf,
• Verkauf oder
• Tausch von 
bebauten und unbebauten
• Grundstücken
• Wohnungen,
• Geschäftsräumlichkeiten,
• Fertigteilhäusern und
• Unternehmen
• Rechten an Immobilien einschließlich der Vermittlung von Nutzungsrechten, 
z.B. Timesharing-Verträge

Darüber hinaus vermittelt der Immobilientreuhänder, die Immobilientreuhänderin

• Bestandverträge über Immobilien, so u.a. Mietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume, aber auch Bestandverträge über Unternehmen und ist darüber hinaus berechtigt
• zum Handel mit Immobilien
• zum Mietkaufes sowie
• zur Vermittlung von Hypothekardarlehen

Ein Immobilienmakler zeichnet sich aus durch kompetente Immobilienberatung in allen Belangen von Kauf und Verkauf, An- und Vermietung sowie Pacht.

Der Klient (gemeint hier Verkäufer, Vermieter bzw. Verpächter) eines Immobilienmaklers, einer Immobilienmaklerin erhält

• die Beratung bei der marktgerechten Preisgestaltung
• eine kompetente Entwicklung von Marketingstrategien
• die erfolgreiche Kommunikation durch richtige Medien

Der Käufer, Mieter bzw. Pächter erhält

• eine umfassende Beratung
• sehr detaillierte Objektinformationen
• eine zuverlässige Organisation von Besichtigungsterminen
• die Vorbereitung fundierter Vertragsunterlagen.

Mögliche Zusatzleistungen wie Bewertungsgutachten und Projektentwicklungsarbeit runden dieses Tätigkeitsbild auch noch ab.

Der Immobilienmakler ist so hin fast die eierlegende Wollmilchsau des real estate business und kann dieser Aufgabe natürlich nur durch permanente Aus- und Weiterbildung halbwegs gerecht werden.