Archiv für den Monat Juni 2017

Die Mieterselbstauskunft: Was Vermieter wissen wollen und für Mieter wichtig ist!

Gute Mietwohnungen sind heiß begehrt und gute Mieter auch.

Auf der einen Seite gibt es Mietnomaden, die nicht nur lange Zeit die Miete schuldig bleiben und die Mietgegenstände darüber hinaus auch noch devastieren, auf der anderen Seite schießen Vermieter gelegentlich über das Ziel hinaus, wenn sie die Bonität und die Lebensumstände des künftigen Mieters feststellen wollen.

Mietnomaden sind noch Ausnahmefälle, aber es werden leider mehr und es gibt nicht nur Personen, die ein Objekt anmieten, ohne die Absicht zu haben, jemals den Mietzins zu bezahlen – manche Mietnomaden erlegen nicht einmal die Kaution – immer mehr sind so gewieft, dass sie den Vermieter in Sicherheit wiegen und zumindest die Kaution und die erste Miete überweisen und erst dann die Zahlungen völlig grundlos einstellen.

Durch Verlust der Arbeit, Krankheit oder Scheidung kann man schnell in eine finanzielle Notlage geraten. Die meisten Vermieter haben dafür Verständnis und akzeptieren in solchen Fällen eine Ratenzahlung, aber gegen vorsätzliche Betrüger – Mietnomaden sind Einmietbetrüger – wollen sich die Vermieter zunehmend schützen, insbesondere weil der Weg über die Gerichte ein langer ist und gewiefte Mietbetrüger oft ein Jahr[1] oder noch länger gratis wohnen können.

Vermieter versuchen daher sich abzusichern:

  1. Schlüsselübergabe erst nach bezahlter Kaution
  2. Informationen über den potentiellen Mieter einholen

Aber welche Informationen können und sollen eingefordert werden:

  • die Mieterselbstauskunft
  • der Gehaltsnachweis,
  • die Auskünfte der Gläubigerschutzverbände,
  • ein Referenzschreiben des vorangegangenen Vermieters,
  • die Haftung/Bürgschaft der Eltern bei Schülern und Studenten?

Die Mieterselbstauskunft als Grundlage für den Mietvertrag?

Vermieter fordern eine Selbstauskunft ein, um sich abzusichern.

Neben den Personalien ist vor allem die Zahlungsfähigkeit für den Vermieter von Interesse.

Indem der Nachweis eines geregelten Einkommens eingebracht wurde und bewiesen wurde, dass woanders keine unbezahlten Mietschulden vorhanden sind, kann sich der zukünftige Mieter das Vertrauen des Vermieters sichern.

Selbstauskunft beim Gläubigerschutzverband:

Eine privat angeforderte Selbstauskunft kann einem Mieter gegenüber anderen Mietern sogar einen Startvorteil sichern.

Aber es gibt auch einen zweiten Grund für den Sinn einer selbst eingeholte Bonitätsauskunft: entsprechend dem Datenschutzgesetz müssen Kreditauskunftsunternehmen Daten über Personen löschen, wenn diese nicht mehr aktuell sind. Für Mieter, die sich nicht sicher sind ob über sie Daten gespeichert wurden, empfiehlt es sich, von vornherein eine Selbstauskunft einzuholen.

Entsprechend den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes haben alle Betroffenen das Recht auf Auskunft über die zu ihrer Person verarbeiteten Daten.

Diese Auskünfte sind laut Gesetz vielfach kostenlos.

Nähere Informationen dazu findet man bei der Österreichischen Datenschutzkommission.

Nach diesen Dokumenten fragen Vermieter:

  • Offizieller Lichtbildausweis: Fast immer möchte ein Vermieter feststellen, dass die Person die den Mietvertrag unterzeichnet hat, auch tatsächlich die Person ist, die sie vorgibt, zu sein. In vielen Fällen werfen Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung einen Blick auf einen offiziellen Lichtbildausweis (z. B. Personalausweis, Führerschein, Reisepass) des Mieters bzw. machen davon eine Kopie.
  • Gehaltszettel/Arbeitsvertrag:  Vermieter möchten sichergehen, dass sich Mieter die Wohnung auch leisten können. Der Arbeitsvertrag und der letzte Gehaltszettel können schnell und einfach Auskunft darüber geben. Gelegentlich wird auch eine aktuelle Bestätigung des Arbeitgebers gefordert, dass das Beschäftigungsverhältnis weiterhin bestehend ist.
  • Strafregisterbescheinigung (Leumundszeugnis):  Sehr vorsichtige Vermieter verlangen von ihren Mietern eine Strafregisterbescheinigung (früher Leumundszeugnis bzw. Führungszeugnis) um zu erkennen, ob der Mieter in den vergangenen Jahren Straftaten begangen hat. Eine Strafregisterbescheinigung gibt Auskunft über die im Strafregister eingetragenen Verurteilungen einer Person bzw. darüber, dass keine Verurteilungen vorliegen. Eine Strafregisterbescheinigung kann nur von der betreffenden Person selbst beantragt werden. 

 

Wie ist die Auskunftsplicht des Mieters laut Mietrechtsgesetz geregelt?

Ein Vermieter kann zwar Dokumente anfordern, der Mieter ist aber nur verpflichtet, Personalausweis oder Pass vorzulegen.

Er kann die Bekanntgabe weiterer persönlicher Daten verweigern.

Das hat allerdings für den Mieter den Nachteil, dass umgekehrt die Chancen auf eine Mietwohnung sinken können.

Viele Vermieter machen die Selbstauskunft zum Auswahlkriterium und verweigern ohne weitere Gründe ansonsten die Vermietung.

Solange es noch keinen Mietvertrag gibt, kann der Vermieter die Auswahl des Mieters anhand persönlicher Kriterien treffen und muss niemandem Rechenschafft abgeben.

 

Welche Fragen können in der Mietauskunft beantwortet werden?

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter  bzw. Hausverwaltungen alle Informationen über die Zahlungsfähigkeit eines Mieters für die eigenen Zwecke verwenden dürfen – unabhängig davon, ob sie selbst gesammelt wurden oder von externen Unternehmen zugekauft worden sind.

Andererseits brauchen sich Mieter keine Fragen zu persönlichen Lebensumständen gefallen lassen, wobei hier einige Fragen in Grauzonen liegen.

Der Vermieter darf z.B. nach den Einkommensverhältnissen, dem Familienstand, Haustieren oder auch nach einer Einkommenspfändung fragen.

Unzulässig sind hingegen Fragen zum alten Vermieterverhältnis und zur Familienplanung, zur Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft, zu Hobbies, Krankheiten, Vorstrafen usw.

Wer bei unzulässigen Fragen unrichtige Angaben macht, hat keine Konsequenzen zu fürchten, es besteht keine Aufklärungspflicht.

Mietinteressenten können das Beantworten solcher Fragen oder auch die Selbstauskunft verweigern, allerdings sinken damit die Chancen auf einen Mietvertrag.

 

Darf ein Makler die Vorlage einer Mieterselbstauskunft verlangen?

Bei der Erstbesichtigung ist es nicht üblich, dass der Immobilienmakler eine Mieterselbstauskunft von den Mietinteressenten voraussetzt.

Es ist erst ein erstes Herantasten und der Mieter hat noch keinen konkreten Mietwunsch ausgesprochen.

Erst wenn der Vertragsabschluss näher rückt, kann die Auskunft eingefordert werden.

Wer beim Besichtigungstermin ungefragt eine Mietauskunft mitbringt, sammelt Punkte, der Usus ist das allerdings nicht.

Warum das Formular zur Mieterselbstauskunft so wichtig ist

Wer eine Mieterselbstauskunft vorlegen möchte, sollte dazu ein standardisiertes Formular verwenden.

Der Vermieter hat damit die Sicherheit, nur erlaubte, ordnungsgemäße Fragen zu stellen und der Mieter macht durch das ordentliche Ausfüllen einen ersten guten Eindruck.

Formulare können kostenlos im Internet heruntergeladen werden.

Sie sind jedoch keine amtlichen Dokumente, d.h. unrichtige Angaben haben keine juristischen Folgen für den Mieter, auch wenn er die Richtigkeit mit seiner Unterschrift bestätigt hat.

Eine Ausnahme bilden jedoch eventuell offene Mietschulden.

Hat der Mieter diese verschwiegen, kann der Vermieter wegen des Tatbestands der arglistigen Täuschung klagen und das Mietverhältnis fristlos kündigen.

 

Darf der Vermieter nachträglich eine Selbstauskunft verlangen?

Der Vermieter kann zwar Fragen zu Nettoeinkommen, Familienstand usw. stellen, der Mieter ist aber nicht zur Beantwortung verpflichtet.

Im Mietrecht gibt es keine entsprechende Verordnung.

Weigert sich der Mieter, eine Auskunft zu geben, ist das kein gültiger Grund für eine Kündigung.

Wer sich über die Zahlungsfähigkeit oder die Lebensumstände seines Mieters informieren möchte, muss dies vor Vertragsunterzeichnung tun.

 

Weitere Informationen:

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Akademie der Immobilienwirtschaft Österreichs – AIO – http://www.aio.academy

Professor an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz

https://www.allensbach-hochschule.de/

http://stieger.online

 

 

[1] Auf die Mahnung folgt eine weitere, dann die Kündigung, die Mietzins- und Räumungsklage ……

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Bei einer allfälligen Reform der Gewerbeordnung – bitte die Studienberechtigung mitbedenken!

Mit einer lt. Gewerbeordnung abgelegten Befähigungs-(Meister-)Prüfung können Österreicher auch ohne Matura bereits an deutschen Hochschulen studieren.

Eine Reduzierung der reglementierten Gewerbe (§ 94 der Gewerbeordnung 1994) reduziert daher Studienchancen – das wird vom österreichischen Gesetzgeber noch nicht einmal ansatzweise erkannt.

Auch die Möglichkeit in einem reglementierten Gewerbe oder Ähnlichem außer-hochschulisch erworbene Kenntnisse und Fähigkeiten auf ein Hochschulstudium anrechnen lassen zu können sollte endlich gesetzlich geregelt werden.

Das wäre einmal eine sinnvolle Reform der Gewerbeordnung.

Mit einer Befähigungs-(Meister-)Prüfung ein Studium beginnen und außer-hochschulisch erworbene Kenntnisse und Fähigkeiten auf ein Hochschulstudium anrechnen lassen zu können ist nicht nur ein Gebot der Stunde (Vernunft) sondern in Deutschland bereits möglich.

Deutschland kennt den Hochschulzugang beruflich Qualifizierter und eine allgemeine Hochschulzugangsberechtigung für Inhaber beruflicher Fortbildungsabschlüsse schon länger.[1]

Auch ohne schulische Hochschulzugangsberechtigung (Abitur, Fachhochschulreife oder fachgebundenen Hochschulreife) ist in Deutschland das Studieren möglich, wenn potentielle Studienanfänger über eine erfolgreich abgeschlossene, durch Bundes- oder Landesrecht geregelte mindestens 2-jährige Berufsausbildung sowie eine mindestens 3-jährige Berufspraxis verfügen und ein Eignungsfeststellungsverfahren absolvieren.

Der gewünschte Studiengang muss fachlich zur Ausbildung und Berufspraxis passen.

Ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind, prüft und entscheidet die Hochschule, die den Studiengang anbietet.

Haben die Bewerber eine berufliche Fortbildung abgeschlossen, können sie damit die allgemeine Hochschulzugangsberechtigung erworben haben.

Hierzu gehören z. B. die Abschlüsse Meister/-in, Techniker/-in und Fachwirt/-in.

Der entsprechende Beschluss der Kultusministerkonferenz aus dem März 2009 ist ein Beitrag zur Stärkung der Bildungsmobilität in Deutschland.

Die deutschen Bundesländer verfügen damit über eine gemeinsame Basis zur gegenseitigen Anerkennung der Hochschulzugangsberechtigungen beruflich Qualifizierter, die an die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen gebunden ist, ohne länderspezifische Ausprägungen auszuschließen.

Hier finden Sie die in Umsetzung dieser Beschlusslage in den Ländern bestehenden Möglichkeiten des Hochschulzugangs für beruflich Qualifizierte Bewerber ohne schulische Hochschulzugangsberechtigung nach Ländern geordnet.

Weitere Informationen zum Hochschulzugang über berufliche Bildung finden Sie hier.

https://www.kmk.org/themen/berufliche-schulen/hochschulzugang-ueber-berufliche-bildung.html

Anrechnung von Kenntnissen im Studium

Ein weiterer wesentlicher Schritt zur Verbesserung der Durchlässigkeit im Bildungssystem ist die Möglichkeit, auch außer-hochschulisch erworbene Kenntnisse und Fähigkeiten auf ein Hochschulstudium anrechnen zu lassen.

Dies ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:

  • Der Nachweis einer Hochschulzugangsberechtigung, gegebenenfalls auch über die Möglichkeiten des Hochschulzugangs für besonders qualifizierte Berufstätige.
  • Gleichwertigkeit nach Inhalt und Niveau mit dem Teil des Studiums, der ersetzt werden soll.
  • Überprüfung der qualitativ-inhaltlichen Kriterien für die Anrechnung im Rahmen der Akkreditierung.

Ob und wieviel angerechnet werden kann, entscheidet die jeweilige Hochschule auf der Grundlage der von den Bewerbern vorzulegenden Unterlagen, jedoch können höchstens 50 % eines Studiums ersetzt werden.

Solche Regelungen würde ich mir auch in der österreichischen Gesetzgebung (Möglichkeiten dazu bieten das Studienrecht und die Gewerbeordnung) dringend wünschen.

 

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz

http://www.allensbach-hochschule.de

martin.stieger@liwest.at

http://stieger.online

http://asasonline.com

 

[1] Auch das österreichische Fachhochschul-Studiengesetz – FHStG anerkennt im § 4 Abs. 4: „Fachliche Zugangsvoraussetzung zu einem Fachhochschul-Bachelorstudiengang ist die allgemeine Universitätsreife oder eine einschlägige berufliche Qualifikation“