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Die Regierung fordert „erhöhte Qualifikationserfordernisse“ für eine Ausübung des Gewerbes Immobilientreuhänder – zu Recht?

Auf Seite 49 des Regierungsprogramms[1] von ÖVP und FPÖ

Zusammen.
Für unser Österreich.

Regierungsprogramm 2017 – 2022

wird unter der Übertitelung: „Erhöhte Qualifikationserfordernisse an Immobilientreuhänder sowie gemeinnützige Bauvereinigungen“ gefordert:

  • Erhöhung der Qualifikationserfordernisse für die Ausübung der Gewerbe des Immobilientreuhänders sowie für deren Angestellte, freie Mitarbeiter und sonstige Hilfskräfte
  • Schaffung von „Fit & Proper“- bzw. Compliance-Regeln für den gemeinnützigen Immobilienbereich
  • Möglichkeit der digitalen Zustellung von Vorschreibungen und Abrechnungen

Da stellen sich doch die Fragen WARUM und zu Recht?

An die Zulassung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger) werden schon jetzt sehr hohe Ansprüche gestellt[2]:

  1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder
  2. a) Zeugnisse über
  3. aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab)den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

  1. ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und
  2. b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder
  3. a) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und b) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.

Mehr geht natürlich immer und niemand wird Kritik daran üben wollen, dass Immobilientreuhänder gut ausgebildet sind und sich weiterbilden sollten.

Das wissen die Immobilientreuhänder natürlich selbst auch, schlussendlich müssen sie jeden Tag den Anforderungen ihrer Klienten genügen, müssen sie sich jeden Tag dem Markt stellen und sind tagtäglich für Rat und Tat haftbar.

Die Immobilienmakler haben sich daher in Ihren Standesregeln[3] gleich als ersten Punkt (A) folgendes selbst aufgetragen:

Aus- und Fortbildungsverpflichtung

  1. Immobilienmakler werden sich im angemessenen Umfang beruflich fortbilden auch wenn sie die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen für die Erteilung einer Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler nachweisen.
  2. Immobilienmakler sorgen dafür, dass ihre ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Mitarbeiter, im Unternehmen mittätigen Gesellschafter und alle sonst von ihnen ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die nicht die fachliche Befähigung zum Immobilienmakler selbst erbringen oder die Lehre zur/zum Immobilienkauffrau/mann erfolgreich abgeschlossen haben, binnen 18 Monaten ab Tätigkeitsbeginn als Gesellschafter und/ oder mit der Immobilienvermittlung betraute Person, eine berufliche Ausbildung durch Teilnahme an Ausbildungsveranstaltungen, die den Ausbildungskriterien der ON-Regel 43001 – 1 (Maklerassistent) entsprechen, beginnen, absolvieren und die vorgesehene Zertifizie- rungsprüfungen ablegen. Immobilienmakler werden ihre mittätigen, mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die diese Prüfungen erfolgreich abgelegt haben, dazu anhalten, sich im angemessenen Umfang beruflich fortzubilden.
  3. Immobilienmakler werden einem Mitarbeiter bei Beendigung des Beschäftigungsvertrages innerhalb dieser 18-Monatsfrist eine Bestätigung über die Dauer der Tätigkeit als mit der Immobilienvermittlung betraute Person aushändigen, und es ist im Beschäftigungsvertrag mit einem solchen Mitarbeiter vorzusehen, dass der Dienstherr berechtigt ist, begründete Anfragen von anderen Immobilienmaklern über die Dauer des derartigen Beschäftigungsverhältnisses zu beantworten und bei der Gewerbebehörde über Verlangen entsprechende Ausbildungsnachweise (Zeugnisse) vorzulegen.

Warum also diese politische Forderung der neuen Regierung?

Es sind nur die Immobilientreuhänder angesprochen. Nicht die Unternehmensberater, nicht die Vermögensberater, …… keines der anderen 74 reglementierten Gewerbe.

Ohne polemisch sein zu wollen, keines der derzeitigen Regierungsmitglieder würde die Zulassungsvoraussetzungen für die Gewerbeausübung als Immobilientreuhänder erfüllen.

Qualität[4] ist, wie der Volksmund sagt, wenn der Kunde wieder kommt und nicht das Produkt. Zufriedene Kunden sind Ausdruck hoher Qualität und verstehen wir gemeinhin darunter die Übereinstimmung von Leistungen mit Ansprüchen.

Es geht auch bei den geläufigen Normen (wie ISO und IEC) immer darum, in welchem Maße ein Produkt, eine Ware, eine Dienstleistung den bestehenden Anforderungen entspricht.

Neutral gesehen wird unter Qualität die   S u m m e   oder mit einer Bewertung versehen die   G ü t e     aller Eigenschaften eines Produktes, Systems oder Prozesses verstanden.

Ansprüche stellen wie wir wissen Kunden, Händler und Hersteller …….

Harvard-Professor David A. Garvin[5] unterscheidet daher auch das

  • produktbezogene,
  • kundenbezogene,
  • wertorientierte
  • fertigungsbezogene und
  • transzendeten

Verständnis von Qualität:

  • das transzendente Qualitätsverständnis: auch die umgangssprachliche Sicht von Qualität. Qualität als subjektive Erfahrung, diese kann dabei weder gemessen noch konkretisiert werden, genauso wenig wie der Begriff Schönheit allgemein definiert werden kann.
  • das produktbezogene Qualitätsverständnis: Qualität eines Produktes als Erfüllung von allgemein festgelegten Anforderungen.
  • das kundenbezogene Qualitätsverständnis: Kundenanforderungen an ein Produkt = fehlende Umsetzung einer Kundenforderung wirkt sich negativ auf die Qualität des Produktes aus. Eine Zugabe weiterer Merkmale, welche vom Kunden nicht gewünscht sind, kann die Qualität nicht positiv beeinflussen, da sie für den Kunden nutzlos sind.
  • das wertorientierte Qualitätsverständnis: der angemessene Preis
  • das fertigungsbezogene Qualitätsverständnis oder auch herstellerorientierter Begriff von Qualität.

Welches Qualitätsverständnis hat die Regierung nun also gemeint, wenn sie ein wenig nebulos von einer Erhöhung der Qualifikationserfordernisse für die Ausübung der Gewerbe des Immobilientreuhänders sowie für deren Angestellte, freie Mitarbeiter und sonstige Hilfskräfte spricht?

Es bleibt der Verdacht, dass es nur darum geht, die Provisionen der Immobilientreuhänder in Diskussion bringen zu wollen – also um den wertorientierten Qualitätsbegriff und diese Diskussion haben sich die fast 5.000 gut ausgebildeten Immobilienmakler in Österreich nicht verdient.

Eine Studie zur Zufriedenheit von Maklerkunden (marketagent.at im Auftrag des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer) hat 2017 gezeigt, dass über 80 Prozent der Maklerkunden mit der Maklerleistung eher oder sogar sehr zufrieden waren.

Rückfragen und weitere Informationen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Email: martin.stieger@allensbach-hochschule.de

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

seit 1988 als Immobilientreuhänder in Wels tätig

 

[1] https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

[2] Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung) StF: BGBl. II Nr. 58/2003

[3] https://www.wko.at/branchen/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/wko_immo_standesregeln_3011.pdf

[4] lat.: qualitas = Beschaffenheit, Merkmal, Zustand, Eigenschaft)

[5] David Alan Garvin (* 12. Mai 1952 in New York City; † 30. April 2017 in Lexington , Massachusetts)

 

Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Betriebswirtschaft (BWL Wikis) zu erklären

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IMMO Wikis auf youtube:

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akademische Aus- und Weiterbildung in Fernlehre für Immobilienmanager:

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Die Digitalisierung – eine große Herausforderung – auch für die Politik:

Die Digitalisierung in Wirtschaft und Gesellschaft – natürlich auch der Politik – stellt uns alle vor große Herausforderungen.

Begreift die Politik die „Digitalisierung“ dabei auch als Chance oder sieht sie darin nur ein ubiquitäres Vokabel, eine gut klingende Überschrift für allfällige Regierungs- oder Koalitionsabkommen?

Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD:

Ein neuer Aufbruch für Europa.

Eine neue Dynamik für Deutschland.

Ein neuer Zusammenhalt für unser Land

177 Seiten, 8.355 Zeilen, kommt der Begriff „Digitalisierung“ 93-mal vor.

Im Themenfeld „Offensive für Bildung, Forschung und Digitalisierung“ ist der Digitalisierung ein eigenes Kapitel (5) gewidmet.

In Österreich ein ähnliches Bild. 

Unter

Zusammen.

Für unser Österreich.

Regierungsprogramm 2017 – 2022

haben sich ÖVP und FPÖ auf 179 Seiten auf Inhalte und Vorhaben der gemeinsamen Regierung geeinigt – es finden sich darin zum Thema „Digitalisierung“ 91 Treffer.

Das Thema Digitalisierung wird im Regierungsprogramm in seiner Bedeutung nur noch vom Thema Sicherheit geschlagen und wurde folgerichtig das Bundesministerium für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft in ein Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort (BMDW) umformiert.

Die Regierung ist sich also einig:

„Die Digitalisierung ist eines der wichtigsten Felder für die wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung in Österreich. Mit der künftigen Ressortstruktur stärken wir den Standort, ermöglichen mehr Unternehmertum und arbeiten an einer positiven Zukunft für unser Land“[1]

und gönnt sich zum Thema „Zukunft und Gesellschaft“ ein eigenes Kapitel „Innovation und Digitalisierung“.

Naturgemäß lesen sich Regierungsprogramme ostentativ:

„Entscheidend für eine gelungene und erfolgreiche Digitalisierung sind eine entsprechende digitale Sicherheit in allen Bereichen, ein transparenter Umgang mit Daten und die Herstellung technologischer Souveränität. Die Abhängigkeit von außereuropäischen Sicherheitstechnologien macht uns verwundbar – dem gilt es, nachhaltig entgegenzusteuern. Digitale Sicherheit bietet den notwendigen Schutz vor Datenmissbrauch, Identitätsdiebstahl und Cyberkriminalität. Sie ermöglicht Digitalisierung in Form von praktischen Services und sicheren Prozessen für Bürger und Wirtschaft.“ (Seite 32) ….

was aber nicht notwendigerweise bedeutet, dass man dabei nicht richtig liegt.

Die zunehmende Digitalisierung – immer mehr Gegenstände und Prozesse unseres täglichen Lebens werden digital miteinander vernetzt – führt zu tiefgreifenden Änderungen im Informations- und Entscheidungsverhalten des Einzelnen und im menschlichen Miteinander.

Durch ihre Allgegenwart prägen digitale Technologien

  • die Art und Weise, wie Menschen miteinander in Verbindung treten,
  • wie sie Informationen austauschen,
  • wie sie ihre Meinungen bilden und
  • wie sie Entscheidungen treffen

und

  • digitale Technologien machen Informationen überall und sofort abrufbar.
  • Dabei ist die Vertrauenswürdigkeit der verfügbaren Informationen schwer zu beurteilen.
  • Zudem gibt es Hinweise darauf, dass die Nutzung digitaler Angebote zu Änderungen der menschlichen Lern- und Wahrnehmungsprozesse führt – z.B. dadurch, dass digitale Assistenten dem Nutzer in immer größerem Maße kognitive Aufgaben abnehmen.

„In dem Maße, in dem Informationsverbreitung, Meinungsbildung, Diskussionen und andere kommunikative Prozesse von digitalen Angeboten geprägt werden, werden auch gesellschaftliche Prozesse stärker durch Digitalisierung beeinflusst.

Versprechen die Möglichkeiten digitaler Medien auf der einen Seite eine größere Zugänglichkeit von Informationen und Mitsprachemöglichkeiten für breite Teile der Bevölkerung, so bringen sie auf der anderen Seite neue Möglichkeiten der Manipulation, die Beförderung selektiver Wahrnehmung und neue Formen eines „digitalen Populismus“ mit sich, der oftmals auch radikale bzw. gewaltgeladene Formen der Ansprache befördert.“ Leopoldina-Symposium, 10. – 11. Juli 2017, Berlin

Da allerdings Johann Wolfgang von Goethe bereits feststellte[2]:

„Es ist nicht genug zu wissen – man muss auch anwenden.

Es ist nicht genug zu wollen – man muss auch tun.“

werden wir die Politik an den Taten messen müssen und bietet sich hier schon eine gute Möglichkeit in der Umsetzung der EU-Richtlinie zur Netz- und Informationssicherheit (NIS-Richtlinie) – seit 8. August 2016 in Kraft – Österreich muss diese Richtlinie also noch 2018 in nationales Recht umsetzen – und im schon lange – auf Grundlage der österreichischen Strategie für Cyber-Sicherheit – geplanten Cybersicherheitsgesetz.

Siehe auch

Martin Stieger: „Auswirkungen und Folgen der weltweiten Digitalisierung

in Bildung, Politik und Wirtschaft“

Vortrag anlässlich der Führungskräftetagung, A1 Telekom Austria AG,

Wien, 12. März 2018

Rückfragen und weitere Informationen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Lohnerhofstrasse 2 ● D-78467 Konstanz

Tel.: +49 7533 919 23 90

Fax.: +49 7533 919 23 91

Email: martin.stieger@allensbach-hochschule.de

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

 

P.S. Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Betriebswirtschaft zu erklären:

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[1] Bundesministerin Dr. Margarete Schramböck, 18. 12. 2017, bei der Übernahme des Ministeriums von Dr. Harald Mahrer

[2] Wilhelm Meisters Wanderjahre, Aus Makariens Archiv.

 

Ernährungstraining – Berufsrecht und Tätigkeitsbeschreibung

Nach einer vom Verband der Ernährungswissenschafter Österreichs auf Grund einer OGH-Entscheidung verschickten Presseaussendung haben mich einige Anfragen zum Thema „Ernährungstraining“ bzw. der Tätigkeit oder des Berufsrechtes eines/einer Ernährungstrainer/-in erreicht und möchte ich daher eine Beschreibung des Tätigkeitsprofils „Ernährungstraining“ vornehmen, insbesondere schon deswegen, weil der OGH das Wort „Ernährungsstraining“ in keiner der bislang zum Thema der Ernährungsberatung oder Ernährungswissenschaft ergangenen Entscheidungen (4 Ob 222/17a , 9 Ob 64/04h und 4 Ob 61/14w) auch nur erwähnt hat.

 

Ernährungstraining

Ernährungstrainer üben einen gesundheitsbezogenen (gewerblichen) Beruf aus und haben das Ziel

  • der nicht medizinischen Gesundheitsvorsorge,
  • das Stärken des Wohlbefindens,
  • das Fördern der Vitalität, des Körperbewusstseins und des positiven Körpergefühls,
  • das Verbessern der sozialen Kontakte ..

 

Was dürfen Ernährungstrainer tun:

Ernährungstrainer dürfen als selbständige Trainer Unterricht, Seminare, Vorträge, Workshops, Lehrveranstaltungen und dergleichen durchführen bzw. abhalten.

Ob die Zielgruppe Kinder oder Erwachsene sind, eine Gruppe von Personen oder ein Einzelner unterrichtet wird, ist dabei unerheblich.

Im Rahmen der Unterrichtstätigkeit ist auch eine individuelle Anpassung der Lehrinhalte nach Kundenwunsch aus vorhandenen Modulen möglich, natürlich auch die Beantwortung individueller Fragen, Berichte über Veröffentlichungen aller Art oder die Darlegung und Interpretation von Beispielen.

 

Was dürfen Ernährungstrainer nicht tun:

Achtung: Gewerbliche gesundheitsbezogene Tätigkeiten dürfen unbedenklich nur an nicht kranken[1] und nicht krankheitsverdächtigen[2] Personen ausgeübt werden!

Ernährungstrainer dürfen daher weder Krankheiten diagnostizieren noch therapieren; kranke Menschen sind hinsichtlich ihrer Krankheit für Ernährungstrainer völlig tabu!

Ernährungstrainer dürfen kurz gesagt

  • Nicht-Kranke hinsichtlich der Zusammenstellung und Berechnung von (besonderen) Kostformen zur Ernährung beraten und dabei einen von dritter Seite erstellten Ernährungs- oder Diätplan erklären und umsetzen,
  • dabei auch allgemeinen Informationen über den Verbrauch von Kalorien bzw. über die Zusammensetzung von Nahrungsmitteln wie Gehalt an Vitaminen, Spurenelementen, Fett- und Fettsäuren, Kalorien und dgl. (insbesondere bei Ausübung von Sport-, Fitness- und Freizeitaktivitäten) geben.

Ernährungstrainer sind kompetente Ansprechpartner für alle Fragen zur gesunden Ernährung und zum gesunden Lebensstil im Sinne der Primärprävention und Gesundheitsförderung.

Da der Bedarf an fundierten, praxistauglichen Schulungsmaterialien sowie lebendiger Wissensvermittlung sehr groß ist und durch die steigende Nachfrage an zielgruppenspezifischer Aus-, Fort- und Weiterbildung ein neuer Weiterbildungsmarkt entstanden ist, eröffnen sich sicher für Ernährungstrainer herausfordernde und neue berufliche Betätigungsfelder

Beispiele für solche Tätigkeiten[3]:

  • die Auswahl von Nahrungsmittellieferanten,
  • der Einkauf und die Auswahl von Nahrungsmitteln,
  • Kochkurse abhalten
  • die Zubereitung von Speisen (etwa Vollwertkost) nach einem von dritter Seite erstellten Ernährungs- oder Diätplan,
  • die Variation von Speisen im Rahmen des von dritter Seite erstellten Ernährungs- oder Diätplans,
  • die Ausarbeitung individueller Rezepte,
  • die Führung eines Haushaltsbuchs,
  • das Zählen von Kalorien,
  • Informationen über die Zusammensetzung von Nahrungsmitteln erteilen,
  • Wissen über Vitamingehalt und Spurenelemente von Nahrungsmitteln, sowie chemische Zusatzstoffe in Nahrungsmitteln weiter geben,
  • die Führung einer Kalorien- oder Gewichtstabelle,
  • das Ausmessen von Körpermaßen,
  • die Buchführung darüber oder
  • das Führen eines Ernährungsprotokolls.

Diese Tätigkeiten können auch mit weiteren freien Tätigkeiten aller Art kombiniert werden.

Siehe dazu auch:

  • Entscheidungen des OGH, 4 Ob 222/17a , 9 Ob 64/04h und 4 Ob 61/14w
  • 31 und § 119 GewO in Grabler Stolzlechner Wendl GewO Kommentar, 2011, Verlag Springer
  • 119 GewO in Hanusch Kommentar zur GewO 2016, Verlag lexisnexis

 

Rückfragen und weitere Informationen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Lohnerhofstrasse 2 ● D-78467 Konstanz

Tel.: +49 7533 919 23 90

Fax.: +49 7533 919 23 91

Email: martin.stieger@allensbach-hochschule.de

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

 

P.S. Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Betriebswirtschaft zu erklären:

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IMMO Wikis auf youtube:

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[1] „Krankheit, das ist ein regelwidriger Körper- oder Geisteszustand, der die Krankenbehandlung notwendig macht „ (§ 120 ASVG)

[2] Ein Krankheitsverdacht liegt vor, wenn bis zur endgültigen diagnostischen Abklärung nach dem Stand der medizinischen Wissenschaft begründete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Erkrankung gegeben sind

[3] siehe dazu OGH, 17.09.2014, 4 Ob 61/14w, Hanusch, Kommentar zur GewO, lexisnexis, Wien, 2016, Rz 167 zu § 94 Gewerbeordnung

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

Ein Mietvertrag[1] begründet Rechte und Pflichten.

Die drei wichtigsten Rechte des Mieters:

  1. Das alleinige Nutzungsrecht:

Ein sehr wichtiges Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mitvermieteten Nebenräume wie z. B. ein Kellerabteil.

Das heißt auch, dass sich gegen den Willen des Mieters niemand Zugang zur Wohnung verschaffen darf. Auch der Vermieter nicht. Der Zugang zur Wohnung darf nicht verwehrt werden. Auch öffentlich zugängliche Bereiche, wie z.B. der Aufzug, der Keller, der Spielplatz usw. dürfen mitbenutzt werden.

Vorsicht: unter Mitbenutzung wird lediglich die zeitlich befristete Nutzung verstanden. Möbel oder Schuhe im Hausgang auf Dauer abzustellen verstößt gegen die Hausordnung.

Wer eine Mietwohnung oder Eigentumswohnung bewohnt, nutzt zwangsläufig auch das Haus als Ganzes, wie z.B. die Auffahrt, die Gänge, den Aufzug, den Parkplatz usw. Diese allgemeine Nutzung wird als einfaches Nutzungsrecht definiert und gehört zu den Grunddienstbarkeiten. Das ausschließliche Nutzungsrecht bezieht sich hingegen auf die privat genutzten Räume, zu denen nur der Mieter oder Käufer und dessen Angehörige Zutritt haben.

Der Mietvertrag ist sowohl auf Mieterseite als auch Vermieterseite vererblich.

Zunächst tritt der ruhende Nachlass, in weiterer Folge treten die Erben in das Mietverhältnis und damit in die bestehenden Rechte und Pflichten ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert.

Kommt es zu einem Todesfall auf Mieterseite und liegt ein Hauptmietverhältnis vor, kann es gemäß § 14 MRG[2] anstelle der Erben zu einer Sonderrechtsnachfolge von Eintrittsberechtigten kommen.

Eintrittsberechtigt sind nämlich der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Geschwister.

Voraussetzung für das Eintrittsrecht sind ein dringendes Wohnbedürfnis sowie ein bisheriger gemeinsamer Haushalt mit dem Verstorbenen. Liegen diese Voraussetzungen daher vor, tritt nicht der gesetzliche Erbe, sondern der Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein.

Das Eintrittsrecht hat auch Konsequenzen auf das Kündigungsrecht des Vermieters. Dieser hat nämlich im Falle des Todes des Mieters ein Kündigungsrecht gegenüber der Verlassenschaft bzw. den Erbberechtigten. Dieses Kündigungsrecht kann jedoch nicht gegenüber einem Eintrittsberechtigten ausgeübt werden.

  1. Das Recht auf Schlüssel und Reserveschlüssel

Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung, den Nebenräumen und den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen.

Der Vermieter stellt die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung: den Schlüssel für das Haustor, für die Wohnung und gegebenenfalls auch für das Kellerabteil.

Zudem besteht ein Anspruch auf je einen Reserveschlüssel, damit jemand Dritter z. B. die Pflanzen gießen kann, während der Mieter auf Urlaub bist.

  1. Das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung

Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung näher beschrieben, muss die Wohnung auch so zur Verfügung gestellt werden.

Steht z. B. „toprenoviert“ im Mietvertrag, ist die Wohnung bei der Übergabe dagegen mangelhaft, kann beim Vermieter entweder die entsprechenden Renovierungsarbeiten oder eine Mietzinsminderung eingefordert werden.

 

Die drei wichtigsten Pflichten aus dem Mietvertrag:

  1. Die Pflicht den Mietzins zu zahlen

Die Hauptpflicht aus dem Mietvertrag besteht in der Zahlung der vereinbarte Miete (regelmäßig und in voller Höhe) bis längstens dem 5. eines jeden Kalendermonats[3].

  1. Der sorgsame Umgang mit dem Mietgegenstand[4]

Es versteht sich von selbst, dass mit einer gemieteten Wohnung – die einem ja nicht gehört (fremdes Eigentum) – sorgsam umgegangen wird.

Beachtliche Veränderungen (größere Umbauarbeiten) des Mietgegenstandes sollten mit dem Vermieter abgestimmt werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bestimmt § 9 Abs. 1 MRG unter welchen Umständen der Mieter berechtigt ist, die gemietete Wohnung zu verändern.

Die Änderungen haben jedenfalls

  • auf Kosten des Mieters zu erfolgen,
  • dem Stand der Technik zu entsprechen und
  • fachgerecht ausgeführt zu sein.

Bei unwesentlichen Veränderungen, wie etwa Ausmalen oder Tapezieren, muss der Vermieter nicht verständigt werden. Der Rechtsprechung nach sind Veränderungen dann unwesentlich, wenn sie

  • geringfügig,
  • nicht erheblich und
  • leicht wieder zu beseitigen sind.

Wesentlich sind jene Veränderungen, die in irgendeiner Art und Weise die Substanz des Mietgegenstandes betreffen und nur mittels eines gewissen Aufwandes wieder rückgängig gemacht werden können, z.B. Mauerdurchbrüche.

Bei beachtlichen Veränderungen ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter zu verständigen.

Der sorgsame Umgang mit dem Mietgegenstand umfasst auch die Rechte der Nachbarn.

Der Grundsatz „die Freiheiten des Mieters enden dort, wo der Nachbar beeinträchtigt wird“ wird oft leidvoll geprüft, wenn in der Nachbarschaft gelärmt wird.

Auch untertags sollten Instrumente mit Lautstärkenreglern lediglich auf Zimmerlautstärke gespielt werden, ebenso Fernseher und Stereoanlagen. Lärmintensive Arbeiten sollten zügig beendet werden, und eher die Ausnahme als die Regel bilden.

Die Frage, ob etwas zu laut ist, wird immer nach der Ortsüblichkeit beurteilt. Dies ist ein objektiv messbarer Maßstab, es kommt hierbei auf besondere Empfindlichkeiten einzelner nicht an.

Es genügt daher schon, dass die Lärmentwicklung objektiv, das heißt durch unbeteiligte Personen als störend empfunden wird. Bei der Beurteilung wird nicht nur die Lautstärke an sich, sondern auch die Häufigkeit und Dauer, als auch die Tageszeit, in der die Geräuschbelästigung fällt, beurteilt.

  1. Die Duldungspflicht:

Der Mieter muss gewisse Maßnahmen des Vermieters zulassen. Dazu gehören Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen – sowohl in der gemieteten Wohnung als auch am Haus oder in einer anderen Wohnung, auch wenn diese Arbeiten direkte Auswirkungen auf die gemietete haben. Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden in der unter dem Mietgegenstand liegenden Wohnung, der nur durch den Boden des Badezimmers behoben werden kann.

Mieter müssen den Vermieter und andere von diesem beauftragte Personen aus wichtigen Gründen in die Wohnung lassen, um z. B. Reparaturen durchzuführen.

Der Vermieter muss sich aber ein bis zwei Wochen vorher ankündigen und den Termin mit dem Mieter abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.

 

Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com

 

Immo-Wikis: kurze Filme zum Thema Immobilien

Rund um das Thema Immobilien gilt es viele Fragen zu klären: rechtliche, finanzielle, technische …

Einen Teil dieser Fragestellungen versuchen Experten wie Prof. Mag. Thomas Malloth, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, in kurzen Filmen – Immo-Wikis – leicht verständlich zu erklären.

Folgende Immo-Wikis sind derzeit schon – natürlich völlig kostenlos – zu sehen:

http://forum.asasonline.com/immobilien/

Das Mietrechtsgesetz – MRG, Teil 1

Das Mietrechtsgesetz – MRG, Teil 2

Die Grundsäulen des Mietrechtsgesetztes. Preisschutz und Kündigungsschutz

Mietzinsbildung in Österreich

Wann gilt das ABGB? Wann gelten die speziellen Gesetze MRG, WEG oder WGG?

Was ist der Alleinvermittlungsauftrag?

Was ist ein Hypothekarkredit bzw. Hypothekendarlehen?

Was macht ein Immobilientreuhänder?

Was regelt § 1090 ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch?

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Welche Rechte und Pflichten hat ein Mieter?

Welche Rechte und Pflichten hat ein Vermieter?

Wie bestimmt man den angemessenen Mietzins?

 

Immobilienmanagement studieren:

Darüber hinaus gehende Kenntnisse im Immobilienmanagement kann man sich vertieft in Experten- und MBA-Lehrgängen des AIM Austrian Institute of Management[1] der Fachhochschule Burgenland[2] aneignen, die zeit- und ortsunabhängig neben Beruf und Familie absolviert werden können und in Kooperation mit der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH[3] angeboten werden.

Akademische/r Immobilienmanager/in:

http://asasonline.com/weiterbildung/expertenlehrgang/fernstudium/immobilienmanagement-1.html

MBA Immobilienmanagement:

http://asasonline.com/weiterbildung/mba/fernstudium/mba-immobilienmanagement.html

[1] http://aim.ac.at

[2] http://www.fh-burgenland.at

[3] http://asasonline.com

 

Eine gute Aufstellung finden Sie auch hier: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/jungeswohnen/Rechte_und_Pflichten.html

[1] Ein Mietvertrag ist die mündliche oder schriftliche Vereinbarung (verbindliche Einigung) zwischen einem Vermieter (Eigentümer, Hauptmieter) und dem Mieter (bzw. Untermieter). Der Mietvertrag kommt mit der Einigung der Vertragsparteien über den Mietgegenstand und den Mietzins zustande. Ein klarer Mietvertrag mit den wichtigen Eckdaten wie Ausstattung der Wohnung, Höhe des Mietzinses und Befristung des Mietverhältnisses geben Mieter wie Vermieter die nötige Rechtssicherheit.

[2] § 14 MRG (1) Durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben.

(2) Nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung treten in den Mietvertrag mit Ausschluss anderer zur Erbfolge berufenen Personen die im Abs. 3 genannten eintrittsberechtigten Personen ein, sofern sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Mit dem Eintritt haften die eintretenden Personen für den Mietzins und die Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des verstorbenen Hauptmieters entstanden sind. Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt, so treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein und haften zur ungeteilten Hand.

(3) Eintrittsberechtigt nach Abs. 2 sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat. In dem in § 12 Abs. 3 genannten Fall sind Verwandte in absteigender Linie einschließlich der Wahlkinder nicht eintrittsberechtigt.

[3] Geregelt im Zahlungsverzugsgesetz (ZVG)

[4] dazu einmal mehr vortrefflich Mag. Christoph Kothbauer http://www.onlinehausverwaltung.at/Portals/1/pdf/IZ_12_07_mietrechtJuni07.pdf