Ein Mietvertrag[1] begründet Rechte und Pflichten.
Die drei wichtigsten Rechte des Mieters:
- Das alleinige Nutzungsrecht:
Ein sehr wichtiges Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an der im Mietvertrag beschriebenen Wohnung – inklusive der mitvermieteten Nebenräume wie z. B. ein Kellerabteil.
Das heißt auch, dass sich gegen den Willen des Mieters niemand Zugang zur Wohnung verschaffen darf. Auch der Vermieter nicht. Der Zugang zur Wohnung darf nicht verwehrt werden. Auch öffentlich zugängliche Bereiche, wie z.B. der Aufzug, der Keller, der Spielplatz usw. dürfen mitbenutzt werden.
Vorsicht: unter Mitbenutzung wird lediglich die zeitlich befristete Nutzung verstanden. Möbel oder Schuhe im Hausgang auf Dauer abzustellen verstößt gegen die Hausordnung.
Wer eine Mietwohnung oder Eigentumswohnung bewohnt, nutzt zwangsläufig auch das Haus als Ganzes, wie z.B. die Auffahrt, die Gänge, den Aufzug, den Parkplatz usw. Diese allgemeine Nutzung wird als einfaches Nutzungsrecht definiert und gehört zu den Grunddienstbarkeiten. Das ausschließliche Nutzungsrecht bezieht sich hingegen auf die privat genutzten Räume, zu denen nur der Mieter oder Käufer und dessen Angehörige Zutritt haben.
Der Mietvertrag ist sowohl auf Mieterseite als auch Vermieterseite vererblich.
Zunächst tritt der ruhende Nachlass, in weiterer Folge treten die Erben in das Mietverhältnis und damit in die bestehenden Rechte und Pflichten ein. Der Mietvertrag bleibt unverändert.
Kommt es zu einem Todesfall auf Mieterseite und liegt ein Hauptmietverhältnis vor, kann es gemäß § 14 MRG[2] anstelle der Erben zu einer Sonderrechtsnachfolge von Eintrittsberechtigten kommen.
Eintrittsberechtigt sind nämlich der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Geschwister.
Voraussetzung für das Eintrittsrecht sind ein dringendes Wohnbedürfnis sowie ein bisheriger gemeinsamer Haushalt mit dem Verstorbenen. Liegen diese Voraussetzungen daher vor, tritt nicht der gesetzliche Erbe, sondern der Eintrittsberechtigte in das Mietverhältnis ein.
Das Eintrittsrecht hat auch Konsequenzen auf das Kündigungsrecht des Vermieters. Dieser hat nämlich im Falle des Todes des Mieters ein Kündigungsrecht gegenüber der Verlassenschaft bzw. den Erbberechtigten. Dieses Kündigungsrecht kann jedoch nicht gegenüber einem Eintrittsberechtigten ausgeübt werden.
- Das Recht auf Schlüssel und Reserveschlüssel
Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, uneingeschränkten Zutritt zur Wohnung, den Nebenräumen und den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen.
Der Vermieter stellt die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung: den Schlüssel für das Haustor, für die Wohnung und gegebenenfalls auch für das Kellerabteil.
Zudem besteht ein Anspruch auf je einen Reserveschlüssel, damit jemand Dritter z. B. die Pflanzen gießen kann, während der Mieter auf Urlaub bist.
- Das Recht auf den vereinbarten Zustand der Wohnung
Wird im Mietvertrag der Zustand der Wohnung näher beschrieben, muss die Wohnung auch so zur Verfügung gestellt werden.
Steht z. B. „toprenoviert“ im Mietvertrag, ist die Wohnung bei der Übergabe dagegen mangelhaft, kann beim Vermieter entweder die entsprechenden Renovierungsarbeiten oder eine Mietzinsminderung eingefordert werden.
Die drei wichtigsten Pflichten aus dem Mietvertrag:
- Die Pflicht den Mietzins zu zahlen
Die Hauptpflicht aus dem Mietvertrag besteht in der Zahlung der vereinbarte Miete (regelmäßig und in voller Höhe) bis längstens dem 5. eines jeden Kalendermonats[3].
- Der sorgsame Umgang mit dem Mietgegenstand[4]
Es versteht sich von selbst, dass mit einer gemieteten Wohnung – die einem ja nicht gehört (fremdes Eigentum) – sorgsam umgegangen wird.
Beachtliche Veränderungen (größere Umbauarbeiten) des Mietgegenstandes sollten mit dem Vermieter abgestimmt werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bestimmt § 9 Abs. 1 MRG unter welchen Umständen der Mieter berechtigt ist, die gemietete Wohnung zu verändern.
Die Änderungen haben jedenfalls
- auf Kosten des Mieters zu erfolgen,
- dem Stand der Technik zu entsprechen und
- fachgerecht ausgeführt zu sein.
Bei unwesentlichen Veränderungen, wie etwa Ausmalen oder Tapezieren, muss der Vermieter nicht verständigt werden. Der Rechtsprechung nach sind Veränderungen dann unwesentlich, wenn sie
- geringfügig,
- nicht erheblich und
- leicht wieder zu beseitigen sind.
Wesentlich sind jene Veränderungen, die in irgendeiner Art und Weise die Substanz des Mietgegenstandes betreffen und nur mittels eines gewissen Aufwandes wieder rückgängig gemacht werden können, z.B. Mauerdurchbrüche.
Bei beachtlichen Veränderungen ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter zu verständigen.
Der sorgsame Umgang mit dem Mietgegenstand umfasst auch die Rechte der Nachbarn.
Der Grundsatz „die Freiheiten des Mieters enden dort, wo der Nachbar beeinträchtigt wird“ wird oft leidvoll geprüft, wenn in der Nachbarschaft gelärmt wird.
Auch untertags sollten Instrumente mit Lautstärkenreglern lediglich auf Zimmerlautstärke gespielt werden, ebenso Fernseher und Stereoanlagen. Lärmintensive Arbeiten sollten zügig beendet werden, und eher die Ausnahme als die Regel bilden.
Die Frage, ob etwas zu laut ist, wird immer nach der Ortsüblichkeit beurteilt. Dies ist ein objektiv messbarer Maßstab, es kommt hierbei auf besondere Empfindlichkeiten einzelner nicht an.
Es genügt daher schon, dass die Lärmentwicklung objektiv, das heißt durch unbeteiligte Personen als störend empfunden wird. Bei der Beurteilung wird nicht nur die Lautstärke an sich, sondern auch die Häufigkeit und Dauer, als auch die Tageszeit, in der die Geräuschbelästigung fällt, beurteilt.
- Die Duldungspflicht:
Der Mieter muss gewisse Maßnahmen des Vermieters zulassen. Dazu gehören Baumaßnahmen, Verbesserungsarbeiten und Reparaturen – sowohl in der gemieteten Wohnung als auch am Haus oder in einer anderen Wohnung, auch wenn diese Arbeiten direkte Auswirkungen auf die gemietete haben. Beispiel dafür wäre ein Wasserschaden in der unter dem Mietgegenstand liegenden Wohnung, der nur durch den Boden des Badezimmers behoben werden kann.
Mieter müssen den Vermieter und andere von diesem beauftragte Personen aus wichtigen Gründen in die Wohnung lassen, um z. B. Reparaturen durchzuführen.
Der Vermieter muss sich aber ein bis zwei Wochen vorher ankündigen und den Termin mit dem Mieter abstimmen – außer bei Gefahr im Verzug.
Dr. Dr. Martin Stieger
Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels
Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com
Immo-Wikis: kurze Filme zum Thema Immobilien
Rund um das Thema Immobilien gilt es viele Fragen zu klären: rechtliche, finanzielle, technische …
Einen Teil dieser Fragestellungen versuchen Experten wie Prof. Mag. Thomas Malloth, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, in kurzen Filmen – Immo-Wikis – leicht verständlich zu erklären.
Folgende Immo-Wikis sind derzeit schon – natürlich völlig kostenlos – zu sehen:
http://forum.asasonline.com/immobilien/
Das Mietrechtsgesetz – MRG, Teil 1
Das Mietrechtsgesetz – MRG, Teil 2
Die Grundsäulen des Mietrechtsgesetztes. Preisschutz und Kündigungsschutz
Wann gilt das ABGB? Wann gelten die speziellen Gesetze MRG, WEG oder WGG?
Was ist der Alleinvermittlungsauftrag?
Was ist ein Hypothekarkredit bzw. Hypothekendarlehen?
Was macht ein Immobilientreuhänder?
Was regelt § 1090 ABGB Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch?
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Welche Rechte und Pflichten hat ein Mieter?
Welche Rechte und Pflichten hat ein Vermieter?
Wie bestimmt man den angemessenen Mietzins?
Immobilienmanagement studieren:
Darüber hinaus gehende Kenntnisse im Immobilienmanagement kann man sich vertieft in Experten- und MBA-Lehrgängen des AIM Austrian Institute of Management[1] der Fachhochschule Burgenland[2] aneignen, die zeit- und ortsunabhängig neben Beruf und Familie absolviert werden können und in Kooperation mit der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH[3] angeboten werden.
Akademische/r Immobilienmanager/in:
http://asasonline.com/weiterbildung/expertenlehrgang/fernstudium/immobilienmanagement-1.html
MBA Immobilienmanagement:
http://asasonline.com/weiterbildung/mba/fernstudium/mba-immobilienmanagement.html
[2] http://www.fh-burgenland.at
Eine gute Aufstellung finden Sie auch hier: https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/jungeswohnen/Rechte_und_Pflichten.html
[1] Ein Mietvertrag ist die mündliche oder schriftliche Vereinbarung (verbindliche Einigung) zwischen einem Vermieter (Eigentümer, Hauptmieter) und dem Mieter (bzw. Untermieter). Der Mietvertrag kommt mit der Einigung der Vertragsparteien über den Mietgegenstand und den Mietzins zustande. Ein klarer Mietvertrag mit den wichtigen Eckdaten wie Ausstattung der Wohnung, Höhe des Mietzinses und Befristung des Mietverhältnisses geben Mieter wie Vermieter die nötige Rechtssicherheit.
[2] § 14 MRG (1) Durch den Tod des Vermieters oder des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben.
(2) Nach dem Tod des Hauptmieters einer Wohnung treten in den Mietvertrag mit Ausschluss anderer zur Erbfolge berufenen Personen die im Abs. 3 genannten eintrittsberechtigten Personen ein, sofern sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des Hauptmieters dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Mit dem Eintritt haften die eintretenden Personen für den Mietzins und die Verbindlichkeiten, die während der Mietzeit des verstorbenen Hauptmieters entstanden sind. Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt, so treten sie gemeinsam in den Mietvertrag ein und haften zur ungeteilten Hand.
(3) Eintrittsberechtigt nach Abs. 2 sind der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat. In dem in § 12 Abs. 3 genannten Fall sind Verwandte in absteigender Linie einschließlich der Wahlkinder nicht eintrittsberechtigt.
[3] Geregelt im Zahlungsverzugsgesetz (ZVG)
[4] dazu einmal mehr vortrefflich Mag. Christoph Kothbauer http://www.onlinehausverwaltung.at/Portals/1/pdf/IZ_12_07_mietrechtJuni07.pdf