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Die Regierung fordert „erhöhte Qualifikationserfordernisse“ für eine Ausübung des Gewerbes Immobilientreuhänder – zu Recht?

Auf Seite 49 des Regierungsprogramms[1] von ÖVP und FPÖ

Zusammen.
Für unser Österreich.

Regierungsprogramm 2017 – 2022

wird unter der Übertitelung: „Erhöhte Qualifikationserfordernisse an Immobilientreuhänder sowie gemeinnützige Bauvereinigungen“ gefordert:

  • Erhöhung der Qualifikationserfordernisse für die Ausübung der Gewerbe des Immobilientreuhänders sowie für deren Angestellte, freie Mitarbeiter und sonstige Hilfskräfte
  • Schaffung von „Fit & Proper“- bzw. Compliance-Regeln für den gemeinnützigen Immobilienbereich
  • Möglichkeit der digitalen Zustellung von Vorschreibungen und Abrechnungen

Da stellen sich doch die Fragen WARUM und zu Recht?

An die Zulassung für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger) werden schon jetzt sehr hohe Ansprüche gestellt[2]:

  1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder
  2. a) Zeugnisse über
  3. aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab)den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

  1. ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und
  2. b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung oder
  3. a) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für die Tätigkeiten der Bauträger und b) das Zeugnis über die erfolgreich abgelegte Ergänzungsprüfung für Bauträger.

Mehr geht natürlich immer und niemand wird Kritik daran üben wollen, dass Immobilientreuhänder gut ausgebildet sind und sich weiterbilden sollten.

Das wissen die Immobilientreuhänder natürlich selbst auch, schlussendlich müssen sie jeden Tag den Anforderungen ihrer Klienten genügen, müssen sie sich jeden Tag dem Markt stellen und sind tagtäglich für Rat und Tat haftbar.

Die Immobilienmakler haben sich daher in Ihren Standesregeln[3] gleich als ersten Punkt (A) folgendes selbst aufgetragen:

Aus- und Fortbildungsverpflichtung

  1. Immobilienmakler werden sich im angemessenen Umfang beruflich fortbilden auch wenn sie die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen für die Erteilung einer Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler nachweisen.
  2. Immobilienmakler sorgen dafür, dass ihre ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Mitarbeiter, im Unternehmen mittätigen Gesellschafter und alle sonst von ihnen ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die nicht die fachliche Befähigung zum Immobilienmakler selbst erbringen oder die Lehre zur/zum Immobilienkauffrau/mann erfolgreich abgeschlossen haben, binnen 18 Monaten ab Tätigkeitsbeginn als Gesellschafter und/ oder mit der Immobilienvermittlung betraute Person, eine berufliche Ausbildung durch Teilnahme an Ausbildungsveranstaltungen, die den Ausbildungskriterien der ON-Regel 43001 – 1 (Maklerassistent) entsprechen, beginnen, absolvieren und die vorgesehene Zertifizie- rungsprüfungen ablegen. Immobilienmakler werden ihre mittätigen, mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die diese Prüfungen erfolgreich abgelegt haben, dazu anhalten, sich im angemessenen Umfang beruflich fortzubilden.
  3. Immobilienmakler werden einem Mitarbeiter bei Beendigung des Beschäftigungsvertrages innerhalb dieser 18-Monatsfrist eine Bestätigung über die Dauer der Tätigkeit als mit der Immobilienvermittlung betraute Person aushändigen, und es ist im Beschäftigungsvertrag mit einem solchen Mitarbeiter vorzusehen, dass der Dienstherr berechtigt ist, begründete Anfragen von anderen Immobilienmaklern über die Dauer des derartigen Beschäftigungsverhältnisses zu beantworten und bei der Gewerbebehörde über Verlangen entsprechende Ausbildungsnachweise (Zeugnisse) vorzulegen.

Warum also diese politische Forderung der neuen Regierung?

Es sind nur die Immobilientreuhänder angesprochen. Nicht die Unternehmensberater, nicht die Vermögensberater, …… keines der anderen 74 reglementierten Gewerbe.

Ohne polemisch sein zu wollen, keines der derzeitigen Regierungsmitglieder würde die Zulassungsvoraussetzungen für die Gewerbeausübung als Immobilientreuhänder erfüllen.

Qualität[4] ist, wie der Volksmund sagt, wenn der Kunde wieder kommt und nicht das Produkt. Zufriedene Kunden sind Ausdruck hoher Qualität und verstehen wir gemeinhin darunter die Übereinstimmung von Leistungen mit Ansprüchen.

Es geht auch bei den geläufigen Normen (wie ISO und IEC) immer darum, in welchem Maße ein Produkt, eine Ware, eine Dienstleistung den bestehenden Anforderungen entspricht.

Neutral gesehen wird unter Qualität die   S u m m e   oder mit einer Bewertung versehen die   G ü t e     aller Eigenschaften eines Produktes, Systems oder Prozesses verstanden.

Ansprüche stellen wie wir wissen Kunden, Händler und Hersteller …….

Harvard-Professor David A. Garvin[5] unterscheidet daher auch das

  • produktbezogene,
  • kundenbezogene,
  • wertorientierte
  • fertigungsbezogene und
  • transzendeten

Verständnis von Qualität:

  • das transzendente Qualitätsverständnis: auch die umgangssprachliche Sicht von Qualität. Qualität als subjektive Erfahrung, diese kann dabei weder gemessen noch konkretisiert werden, genauso wenig wie der Begriff Schönheit allgemein definiert werden kann.
  • das produktbezogene Qualitätsverständnis: Qualität eines Produktes als Erfüllung von allgemein festgelegten Anforderungen.
  • das kundenbezogene Qualitätsverständnis: Kundenanforderungen an ein Produkt = fehlende Umsetzung einer Kundenforderung wirkt sich negativ auf die Qualität des Produktes aus. Eine Zugabe weiterer Merkmale, welche vom Kunden nicht gewünscht sind, kann die Qualität nicht positiv beeinflussen, da sie für den Kunden nutzlos sind.
  • das wertorientierte Qualitätsverständnis: der angemessene Preis
  • das fertigungsbezogene Qualitätsverständnis oder auch herstellerorientierter Begriff von Qualität.

Welches Qualitätsverständnis hat die Regierung nun also gemeint, wenn sie ein wenig nebulos von einer Erhöhung der Qualifikationserfordernisse für die Ausübung der Gewerbe des Immobilientreuhänders sowie für deren Angestellte, freie Mitarbeiter und sonstige Hilfskräfte spricht?

Es bleibt der Verdacht, dass es nur darum geht, die Provisionen der Immobilientreuhänder in Diskussion bringen zu wollen – also um den wertorientierten Qualitätsbegriff und diese Diskussion haben sich die fast 5.000 gut ausgebildeten Immobilienmakler in Österreich nicht verdient.

Eine Studie zur Zufriedenheit von Maklerkunden (marketagent.at im Auftrag des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer) hat 2017 gezeigt, dass über 80 Prozent der Maklerkunden mit der Maklerleistung eher oder sogar sehr zufrieden waren.

Rückfragen und weitere Informationen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Email: martin.stieger@allensbach-hochschule.de

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

seit 1988 als Immobilientreuhänder in Wels tätig

 

[1] https://www.oevp.at/download/Regierungsprogramm.pdf

[2] Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung) StF: BGBl. II Nr. 58/2003

[3] https://www.wko.at/branchen/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/wko_immo_standesregeln_3011.pdf

[4] lat.: qualitas = Beschaffenheit, Merkmal, Zustand, Eigenschaft)

[5] David Alan Garvin (* 12. Mai 1952 in New York City; † 30. April 2017 in Lexington , Massachusetts)

 

Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Betriebswirtschaft (BWL Wikis) zu erklären

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeNeoBb9mVq_Rr3kTCvBN8pl

 

IMMO Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeOORGqB3VjIWxb2H8Bcm3Gp

 

akademische Aus- und Weiterbildung in Fernlehre für Immobilienmanager:

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Muss ein Immobilienmakler gut verkaufen können oder gut ausgebildet sein?

Dieser Beitrag erscheint auch im Immobilien- und Wohnmagazin „besser Wohnen“ Herbst/2017.

Die Tätigkeit eines Immobilienmaklers besteht in der Vermittlung von Immobiliengeschäften.

Seine Vermittlungstätigkeit betrifft

  • den Kauf, Verkauf und Tausch von
  • Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, aber auch von Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen, Miet- und Pachtverträge sowie sonstigen Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräumen oder Unternehmen, darüber hinaus Hypothekardarlehen, Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds

Klar, dass er gut im Verkaufen sein sollte – aber wie steht es mit der Ausbildung?

In Deutschland hat der Bundestag im Juni 2017 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für Wohnimmobilienverwalter und Makler beschlossen.

Diese Fortbildungspflicht wird der Begründung dafür allerdings nicht wirklich gerecht:

Wohnimmobilienverwalter und Makler sollen einen Nachweis über ihre Qualifikation ablegen – auch vor dem Hintergrund der hohen Vermögenswerte, mit denen sie umgehen, und der gestiegenen Beliebtheit von Immobilien als Altersvorsorge und Geldanlage.“

Dafür solle also nun beim großen Nachbarn eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren genügen?

Absolut nicht!

Um als Makler in Österreich tätig sein zu können, müssen beispielsweise folgende rechtliche Grundlagen verstanden und berücksichtigt werden:

  • Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB: Das ABGB regelt den Bestandvertrag (Miete und Pacht) in den §§ 1090 ff ABGB. (Im Anwendungsbereich des MRG gehen diese Bestimmungen jedoch dem ABGB vor).
  • Konsumentenschutzgesetz – KSchG: Das KSchG sieht insbesondere ein Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) sowie Regelungen betreffend Immobilienmakler (Aufklärungspflichten – § 30b KSchG, Höchstdauer von Alleinvermittlungsverträgen – § 30c KSchG und zwingende Bestimmungen des Maklervertrages – § 31 KSchG) vor.
  • Mietrechtsgesetz – MRG: Das MRG ist die zentrale Rechtsgrundlage für alle Mietangelegenheiten.
  • Wohnungseigentumsgesetz – WEG: Im WEG finden sich die wesentlichen Bestimmungen betreffend
Eigentumswohnungen.
  • Bauträgervertragsgesetz – BTVG: Das BTVG sieht umfangreiche Schutzmaßnahmen für den Erwerber eines Neubaus oder eines zu sanierenden Objektes (Eigentumswohnung; Einfamilienhaus) aber auch für den Erwerber von Rechten (z.B. Miete; Leasing) an solchen Objekten vor.
  • Heizkostengesetz – HeizKG: Das HeizKG bildet die Basis für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Miet- und Eigentumswohnungen.
  • Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG: Im WGG sind die wesentlichen Bestimmungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen einzuhalten sind, zu finden.)
  • Wohnbauförderungsgesetz WFG und Wohnbausanierungsgesetz – WSG: Der Bund bzw. die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.
  • Maklergesetz – MaklerG: Das Maklergesetz regelt die Tätigkeit des Maklers, so etwa seine Rechte und Pflichten, wann Provision verlangt werden kann, Alleinvermittlungsaufträge, etc. Neben diesen allgemeinen grundsätzlichen Bestimmungen gibt es auch Sondervorschriften für Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Personalkreditvermittler.
  • Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler -
 ImmMV: Die Immobilienmaklerordnung (Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler) regelt vor allem die Provisionssätze, welche von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Immobilien verlangt werden dürfen.
  • ………

Daher verlangt die österreichische Rechtslage (Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger – Immobilientreuhänder-Verordnung) von einem selbständigen Immobilienmakler zu Recht folgende Zugangsvoraussetzungen:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

1. Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994) oder

2. a) Zeugnisse über

aa) den erfolgreichen Abschluss einer wirtschaftswissenschaftlichen Studienrichtung oder der Studienrichtung Rechtswissenschaften und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit oder

ab) den erfolgreichen Abschluss einer berufsbildenden höheren Schule oder deren Sonderformen und eine mindestens eineinhalbjährige fachliche Tätigkeit oder einer allgemein bildenden höheren Schule und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit oder

ac) den erfolgreichen Abschluss einer mindestens dreijährigen berufsbildenden Schule, deren Ausbildung in einem für das reglementierte Gewerbe spezifischen Schwerpunkt liegt, oder die erfolgreich abgelegte Lehrabschlussprüfung im Lehrberuf Immobilien- oder Bürokaufmann und eine mindestens zweijährige fachliche Tätigkeit und

b) das Zeugnis über die erfolgreiche Ablegung der jeweiligen Befähigungsprüfung.

Die in der Gewerbeordnung geforderte Befähigungsprüfung für Immobilienmakler wird bei Handwerken Meisterprüfung genannt und so können wir daher völlig zu recht sagen, ein geprüfter Immobilienmakler ist ein Meister seines Faches und hat nachgewiesen, dass er sich sachlich und fachlich sehr gut auskennt – und auskennen muss er sich, schließlich geht es um sehr viel Geld und hohes Vertrauen seiner Kunden.

Ein guter Verkäufer zu sein, reicht daher sicher nicht aus.
Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater https://stieger.online und Immobilientreuhänder https://www.toprealimmobilien.at in Wels

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/ und

Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz https://www.allensbach-hochschule.de/ 

Vielleicht interessant – wir versuchen in kurzen Filmen Begriffe aus der Immobilien- und der Betriebswirtschaft zu erklären

IMMO Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeOORGqB3VjIWxb2H8Bcm3Gp

BWL Wikis auf youtube:

https://www.youtube.com/playlist?list=PLw22tDtSAPeNeoBb9mVq_Rr3kTCvBN8pl

Blog: https://martinstieger.blog/

Deutschland: gesetzliche Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter – Fernlehrangebote nutzen

Der Bundestag beschloss die Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren für Wohnimmobilienverwalter und Makler:

Wohnimmobilienverwalter und Makler sollen einen Nachweis über ihre Qualifikation ablegen – auch vor dem Hintergrund der hohen Vermögenswerte, mit denen sie umgehen, und der gestiegenen Beliebtheit von Immobilien als Altersvorsorge und Geldanlage.

Das beschloss der Bundestag[1] am Donnerstag, 22. Juni 2017, mit Koalitionsmehrheit gegen die Stimmen der Opposition, als er einen Gesetzentwurf[2] der Bundesregierung (18/10190) in einer auf Empfehlung des Wirtschaftsausschusses geänderten Fassung[3] (18/12831) annahm.

Gegen die Stimmen der Opposition abgelehnt wurde hingegen ein Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (18/8084).

Ursprünglich war vorgesehen, dass Prüfungen vor Industrie- und Handelskammern die Kenntnisse von Verwaltern und Maklern belegen sollen; diesen Passus strichen die Koalitionsfraktionen allerdings in dem geänderten Gesetzentwurf.

Als Nachweis soll nun eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren genügen; Einzelheiten soll eine Rechtsverordnung klären.

Die geänderte Fassung schließt indes Verwalter von Mietimmobilien ein, im Gegensatz zur ursprünglichen Version des Gesetzes.

Für Makler wäre die Erfüllung dieser Fortbildungsverpflichtung neben Beruf und Familie in Fernlehre interessant und bietet z.B. das Austrian Institute of Management der Fachhochschule Burgenland[4] zwei sehr interessante Weiterbildungsstudien[5] in Fernlehre an:

 

Rückfragen und weitere Informationen:

Martin Stieger: martin.stieger@liwest.at

http://stieger.online/

 

[1] http://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2017/kw13-pa-wirtschaft/498124

[2] http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/101/1810190.pdf

[3] http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/128/1812831.pdf

[4] http://www.fh-burgenland.at

[5] Fernlehrpartner ist die ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/

Die Mieterselbstauskunft: Was Vermieter wissen wollen und für Mieter wichtig ist!

Gute Mietwohnungen sind heiß begehrt und gute Mieter auch.

Auf der einen Seite gibt es Mietnomaden, die nicht nur lange Zeit die Miete schuldig bleiben und die Mietgegenstände darüber hinaus auch noch devastieren, auf der anderen Seite schießen Vermieter gelegentlich über das Ziel hinaus, wenn sie die Bonität und die Lebensumstände des künftigen Mieters feststellen wollen.

Mietnomaden sind noch Ausnahmefälle, aber es werden leider mehr und es gibt nicht nur Personen, die ein Objekt anmieten, ohne die Absicht zu haben, jemals den Mietzins zu bezahlen – manche Mietnomaden erlegen nicht einmal die Kaution – immer mehr sind so gewieft, dass sie den Vermieter in Sicherheit wiegen und zumindest die Kaution und die erste Miete überweisen und erst dann die Zahlungen völlig grundlos einstellen.

Durch Verlust der Arbeit, Krankheit oder Scheidung kann man schnell in eine finanzielle Notlage geraten. Die meisten Vermieter haben dafür Verständnis und akzeptieren in solchen Fällen eine Ratenzahlung, aber gegen vorsätzliche Betrüger – Mietnomaden sind Einmietbetrüger – wollen sich die Vermieter zunehmend schützen, insbesondere weil der Weg über die Gerichte ein langer ist und gewiefte Mietbetrüger oft ein Jahr[1] oder noch länger gratis wohnen können.

Vermieter versuchen daher sich abzusichern:

  1. Schlüsselübergabe erst nach bezahlter Kaution
  2. Informationen über den potentiellen Mieter einholen

Aber welche Informationen können und sollen eingefordert werden:

  • die Mieterselbstauskunft
  • der Gehaltsnachweis,
  • die Auskünfte der Gläubigerschutzverbände,
  • ein Referenzschreiben des vorangegangenen Vermieters,
  • die Haftung/Bürgschaft der Eltern bei Schülern und Studenten?

Die Mieterselbstauskunft als Grundlage für den Mietvertrag?

Vermieter fordern eine Selbstauskunft ein, um sich abzusichern.

Neben den Personalien ist vor allem die Zahlungsfähigkeit für den Vermieter von Interesse.

Indem der Nachweis eines geregelten Einkommens eingebracht wurde und bewiesen wurde, dass woanders keine unbezahlten Mietschulden vorhanden sind, kann sich der zukünftige Mieter das Vertrauen des Vermieters sichern.

Selbstauskunft beim Gläubigerschutzverband:

Eine privat angeforderte Selbstauskunft kann einem Mieter gegenüber anderen Mietern sogar einen Startvorteil sichern.

Aber es gibt auch einen zweiten Grund für den Sinn einer selbst eingeholte Bonitätsauskunft: entsprechend dem Datenschutzgesetz müssen Kreditauskunftsunternehmen Daten über Personen löschen, wenn diese nicht mehr aktuell sind. Für Mieter, die sich nicht sicher sind ob über sie Daten gespeichert wurden, empfiehlt es sich, von vornherein eine Selbstauskunft einzuholen.

Entsprechend den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes haben alle Betroffenen das Recht auf Auskunft über die zu ihrer Person verarbeiteten Daten.

Diese Auskünfte sind laut Gesetz vielfach kostenlos.

Nähere Informationen dazu findet man bei der Österreichischen Datenschutzkommission.

Nach diesen Dokumenten fragen Vermieter:

  • Offizieller Lichtbildausweis: Fast immer möchte ein Vermieter feststellen, dass die Person die den Mietvertrag unterzeichnet hat, auch tatsächlich die Person ist, die sie vorgibt, zu sein. In vielen Fällen werfen Vermieter bei der Vertragsunterzeichnung einen Blick auf einen offiziellen Lichtbildausweis (z. B. Personalausweis, Führerschein, Reisepass) des Mieters bzw. machen davon eine Kopie.
  • Gehaltszettel/Arbeitsvertrag:  Vermieter möchten sichergehen, dass sich Mieter die Wohnung auch leisten können. Der Arbeitsvertrag und der letzte Gehaltszettel können schnell und einfach Auskunft darüber geben. Gelegentlich wird auch eine aktuelle Bestätigung des Arbeitgebers gefordert, dass das Beschäftigungsverhältnis weiterhin bestehend ist.
  • Strafregisterbescheinigung (Leumundszeugnis):  Sehr vorsichtige Vermieter verlangen von ihren Mietern eine Strafregisterbescheinigung (früher Leumundszeugnis bzw. Führungszeugnis) um zu erkennen, ob der Mieter in den vergangenen Jahren Straftaten begangen hat. Eine Strafregisterbescheinigung gibt Auskunft über die im Strafregister eingetragenen Verurteilungen einer Person bzw. darüber, dass keine Verurteilungen vorliegen. Eine Strafregisterbescheinigung kann nur von der betreffenden Person selbst beantragt werden. 

 

Wie ist die Auskunftsplicht des Mieters laut Mietrechtsgesetz geregelt?

Ein Vermieter kann zwar Dokumente anfordern, der Mieter ist aber nur verpflichtet, Personalausweis oder Pass vorzulegen.

Er kann die Bekanntgabe weiterer persönlicher Daten verweigern.

Das hat allerdings für den Mieter den Nachteil, dass umgekehrt die Chancen auf eine Mietwohnung sinken können.

Viele Vermieter machen die Selbstauskunft zum Auswahlkriterium und verweigern ohne weitere Gründe ansonsten die Vermietung.

Solange es noch keinen Mietvertrag gibt, kann der Vermieter die Auswahl des Mieters anhand persönlicher Kriterien treffen und muss niemandem Rechenschafft abgeben.

 

Welche Fragen können in der Mietauskunft beantwortet werden?

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter  bzw. Hausverwaltungen alle Informationen über die Zahlungsfähigkeit eines Mieters für die eigenen Zwecke verwenden dürfen – unabhängig davon, ob sie selbst gesammelt wurden oder von externen Unternehmen zugekauft worden sind.

Andererseits brauchen sich Mieter keine Fragen zu persönlichen Lebensumständen gefallen lassen, wobei hier einige Fragen in Grauzonen liegen.

Der Vermieter darf z.B. nach den Einkommensverhältnissen, dem Familienstand, Haustieren oder auch nach einer Einkommenspfändung fragen.

Unzulässig sind hingegen Fragen zum alten Vermieterverhältnis und zur Familienplanung, zur Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft, zu Hobbies, Krankheiten, Vorstrafen usw.

Wer bei unzulässigen Fragen unrichtige Angaben macht, hat keine Konsequenzen zu fürchten, es besteht keine Aufklärungspflicht.

Mietinteressenten können das Beantworten solcher Fragen oder auch die Selbstauskunft verweigern, allerdings sinken damit die Chancen auf einen Mietvertrag.

 

Darf ein Makler die Vorlage einer Mieterselbstauskunft verlangen?

Bei der Erstbesichtigung ist es nicht üblich, dass der Immobilienmakler eine Mieterselbstauskunft von den Mietinteressenten voraussetzt.

Es ist erst ein erstes Herantasten und der Mieter hat noch keinen konkreten Mietwunsch ausgesprochen.

Erst wenn der Vertragsabschluss näher rückt, kann die Auskunft eingefordert werden.

Wer beim Besichtigungstermin ungefragt eine Mietauskunft mitbringt, sammelt Punkte, der Usus ist das allerdings nicht.

Warum das Formular zur Mieterselbstauskunft so wichtig ist

Wer eine Mieterselbstauskunft vorlegen möchte, sollte dazu ein standardisiertes Formular verwenden.

Der Vermieter hat damit die Sicherheit, nur erlaubte, ordnungsgemäße Fragen zu stellen und der Mieter macht durch das ordentliche Ausfüllen einen ersten guten Eindruck.

Formulare können kostenlos im Internet heruntergeladen werden.

Sie sind jedoch keine amtlichen Dokumente, d.h. unrichtige Angaben haben keine juristischen Folgen für den Mieter, auch wenn er die Richtigkeit mit seiner Unterschrift bestätigt hat.

Eine Ausnahme bilden jedoch eventuell offene Mietschulden.

Hat der Mieter diese verschwiegen, kann der Vermieter wegen des Tatbestands der arglistigen Täuschung klagen und das Mietverhältnis fristlos kündigen.

 

Darf der Vermieter nachträglich eine Selbstauskunft verlangen?

Der Vermieter kann zwar Fragen zu Nettoeinkommen, Familienstand usw. stellen, der Mieter ist aber nicht zur Beantwortung verpflichtet.

Im Mietrecht gibt es keine entsprechende Verordnung.

Weigert sich der Mieter, eine Auskunft zu geben, ist das kein gültiger Grund für eine Kündigung.

Wer sich über die Zahlungsfähigkeit oder die Lebensumstände seines Mieters informieren möchte, muss dies vor Vertragsunterzeichnung tun.

 

Weitere Informationen:

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Akademie der Immobilienwirtschaft Österreichs – AIO – http://www.aio.academy

Professor an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz

https://www.allensbach-hochschule.de/

http://stieger.online

 

 

[1] Auf die Mahnung folgt eine weitere, dann die Kündigung, die Mietzins- und Räumungsklage ……