Martin Stieger Blog

Martin Stieger, Michael P. Wipplinger

VIS – Vienna International Studies https://viennastudies.com/

IMMO-Wiki – bislang 24 Youtube-Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft:

[1] gewerbliche Bauträger, Immobilienmakler, Immobilienverwalter

[2] der Umsatz je Erwerbstätigem lag im Jahr 2019 bei 255.737 EUR

[3] WKO Statistik, Immobilien- und Vermögenstreuhänder: Branchendaten, Abteilung für Statistik, Februar 2020, http://wko.at/statistik/BranchenFV/B_707.pdf

[4] zum 31. 12. 2019

Welser Immobilienstammtisch – Versuch einer Renaissance

2 Antworten

Anknüpfend an eine langjährige Tradition, die vor Jahren leider versandete, erlauben wir uns eine

Herzliche Einladung

zum

Welser Immobilienstammtisch

Mittwoch, 19. 02. 2020, ab 18.00 Uhr

Kaminzimmer im Hotel HOTEL ALEXANDRA ****

Dr. Schauer-Strasse 21-23, A-4600 Wels

Programm:

· Begrüßung und kurze Vorstellungsrunde

· Einblicke in ausgewählte Welser Planungs- und Bauvorhaben: Peter Lehner, Stadtrat für Wirtschaft, Stadtentwicklung und Bauen

· Diskussion

· Kurze Vorstellung von Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten für Immobilienmakler und Mitarbeitende: Immobilienmakler-Assistent/in, akademische/r Immobilienmakler/in, MBA, Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement ……

· Allfälliges

Wir würden uns sehr freuen, viele Kolleginnen und Kollegen begrüßen zu können

Rückfragen und Anmeldungen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

VIS – Vienna International Studies https://viennastudies.com/

IMMO-Wiki – bislang 24 Youtube-Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft:

Österreich: “Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip” im neuen Regierungsprogramm vorgesehen

1 Antwort

Die neue österreichische Bundesregierung hat sich im Regierungsprogramm

Aus Verantwortung für Österreich. Regierungsprogramm 2020–2024

unter dem großen Thema „Staat, Gesellschaft & Transparenz“ auch dem Thema Wohnen (als Unterkapitel des Themas „Justiz und Konsumentenschutz“) angenommen und führt auf Seite 43 aus:

Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip:

„Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.“

Österreich folgt damit wohl dem bundesdeutschen Weg, der bereits vor sechs Jahren beschritten wurde.

Das „Bestellerprinzip“ sieht vor, dass Vermittler von Mietwohnungen von denjenigen bezahlt werden, welche die Leistung des Maklers bestellen.

Das Bestellerprinzip wurde im Jahr 2013 in Deutschland als Zielsetzung in den Koalitionsvertrag der „großen Koalition“ aufgenommen:

„Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“

und im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG)[1]auch umgesetzt, am 1. Oktober 2014 beschlossen, vom Bundesrat am 27. März 2015 gebilligt und trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft.

Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde auch die sogenannte Mietpreisbindung umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll.

Da Vermieter dadurch auf die Beauftragung von Maklern verzichten könnten, um die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, ging die deutsche Bundesregierung davon aus, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Maklergebühr halbieren würde.

Tatsächlich hatte sich die durchschnittliche Courtage nach einem Jahr bei etwa einer Monatsmiete eingependelt, der Umsatz der Immobilienmakler ging um 20 % zurück.[2]

Das Bestellerprinzip wurde in Deutschland auf mehrere Verfassungsbeschwerden[3] hin am 29. Juni 2016 vom deutschen Bundesverfassungsgericht für grundgesetzkonform erklärt.

Das “Bestellerprinzip” sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden, entgegenzuwirken (Az.: 1 BvR 1015/15).

Mit dem “Bestellerprinzip” wird de facto die Maklerprovision für Mieter abgeschafft und befürchten die österreichischen Immobilienmakler dadurch tiefgreifende Verwerfungen am Mietwohnungsmarkt und innerhalb der Branche.

Bereits im Jahr 2015 hatte ich mich mit dem “Bestellerprinzip” kritisch auseinander gesetzt.

Fakt ist, dass schon derzeit bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags für maximal 3 Jahre die Maklergebühr maximal eine Monatsmiete beträgt.

Welche Folgen wird dieses “Bestellerprinzip” nun in Österreich haben?

In Österreich werden künftig weniger Mietwohnungen über Makler angeboten werden, sich diese teilweise aus der Vermittlungstätigkeit von Mietwohnungen zurück ziehen
Stark nach gefragte Wohnungen werden „unter der Hand“ also nicht mehr öffentlich angeboten, weil die Vermieter die Maklerkosten scheuen werden, dessen Leistungen sie ja vermeintlich nicht benötigen, weil eben die Nachfrage so groß ist. Viele potentielle Mieter werden also frei werdende Wohnungen erst gar nicht mehr erfahren und das quasi jetzt noch öffentlich bekannte Angebot dadurch geringer werden.
Maklerbüros werden zusperren. Da künftig Makler Mietinteressenten Objekte aus dem Bestand nicht mehr anbieten werden (es gibt dafür ja dann keine Provision) sondern erst nach Auftrag auf dem Markt neue Mietangebote akquirieren müssen, wobei sich der Aufwand nicht mehr lohnt, werden sich Makler zunehmend aus dem Geschäft mit den Mietwohnungen zurückziehen (müssen).

Wir werden sehen, wie sich der Berufsstand der österreichischen Immobilienmakler auf das kommende “Bestellerprinzip” einstellen werden (können).

Mein Rat an die Immobilienmakler:

Machen Sie sich für Vermieter fit, Sie nehmen Vermietern lästige Arbeiten ab, können z.B. im Vorfeld die Bonität künftiger Mieter prüfen und unter vielen Nachfragern den optimalsten Mieter vor-selektieren ….

Rückfragen: martin.stieger@liwest.at

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Maximale Maklerprovision bei Abschluss eines neuen Mietverhältnis:

Bei einem Abschluss eines Mietvertrages, der unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet ist: Maximal 2 Monatsmieten.

Bei einem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags, bei dem der Makler auch gleichzeitig Wohnungsverwalter ist: Maximal eine Monatsmiete.

Abschluss eines befristeten Mietvertrags für maximal 3 Jahre: Maximal eine Monatsmiete

Bei Verlängerung eines vorhandenen Mietvertrags bzw. der Umwandlung eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis: Ergänzungsprovision von maximal einer halben Monatsmiete.

Abschluss eines Mietvertrags für einzelne Wohnräume: maximal eine Monatsmiete.

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

ASAS Begriffs – Wiki

Vielleicht für Sie auch interessant das ASAS BWL-Begriffs-Wiki in welchem gängige Begriffe mittels kurzer Filme erklärt werden: z.B. ECTS, USP, DB, Gesundheit, der homo oeconomicus, Preiselastizität, Venture Capital, Factoring, die Balanced Scorecard, die BCG-Matrix, Rückstellungen und Rücklagen, die SWOT-Analyse, die Prinzipal-Agent-Theorie, den Cashflow, Politik …….….

Weitere ASAS-Hilfen auf youtube:

[1] Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden.

[2] Nicolai Kwasniewski: Bestellerprinzip für Makler: Hurra, es funktioniert! In: Spiegel Online. 26. Mai 2016

[3] Zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter beanstandeten das Bestellerprinzip

Der Immobilienmakler in Österreich ein Diener zweier Herren?

1 Antwort

Der Diener zweier Herren[1] – Il servitore di due padroni – von Carlo Goldoni ist ein recht bekanntes Meisterwerk.

Bekannt ist auch, dass die österreichischen Immobilienmakler als sogenannte Doppelmakler tätig sind.

Mir wird daher gelegentlich die Frage gestellt, ob das denn sinnvoll sei und man zwei Herren gleichzeitig dienen kann?

Die bundesgesetzliche Regelung dazu – das österreichische Maklergesetz: Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler (Maklergesetz – MaklerG)[2] sieht für IMMOBILIENMAKLER genau diese Doppeltätigkeit vor:

§ 16. (1) Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.

(2) Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder der eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt.

§ 17 = Besondere Aufklärungspflicht

§ 17. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, so hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Mein Hauptargument für seriöse Doppelmaklertätigkeit ist die strikte Neutralität!

Der vermittelnde Doppelmakler hat beiden Auftraggebern gegenüber eine Aufklärungspflicht, die sich auch auf ungünstige Sachverhalte bezieht!

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Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

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[1] Der Diener zweier Herren ist das bekannteste Bühnenstück des italienischen Dramatikers Carlo Goldoni. Es wurde 1746 in Mailand uraufgeführt und gilt als Höhepunkt der Commedia dell’arte.

[2] BGBl. Nr. 262/1996

Betongold – in Immobilien investieren? Ja – aber richtig – die 5-Finger-Strategie:

2 Antworten

Der Weltspartag findet alljährlich in der letzten Oktoberwoche statt.

Die Idee für diesen Tag geht auf den 1. Internationalen Sparkassenkongress (First International Thrift Congress) im Oktober 1924 zurück.

Ursprünglich der Förderung des Spargedankens gewidmet wächst zur Zeit allerdings zunehmend das Bewusstsein für nötige finanzielle Bildung, eine allgemeine Finanzerziehung und der Notwendigkeit neuer und attraktiver Alternativen für den langfristigen Vermögensaufbau.

Das Sparbuch soll heutzutage nur mehr kurzfristige Liquidität sichern, zum Vermögensaufbau ist es denkbar ungeeignet.

Um Kapital auf einem Sparbuch zu verdoppeln, müsste man heute 400 Jahre warten!

Eine dieser Alternativen stellt die Investition in Immobilien – auch Betongold genannt – dar.

Von Immobilieninvestment sprechen wir, wenn Anleger Immobilien kaufen um ihr Vermögen zu vermehren.

Man kann eine Immobilie selbst nutzen oder natürlich auch vermieten.

Vermietete Objekte werfen dadurch eine Rendite ab, bewahren ihren Wert auch in Zeiten hoher Inflation [1], eignen sich als Sicherheit für Hypothekarkredite und bei einigem Geschick bringen sie auch noch Steuervorteile.

Also reden wir von der sprichwörtlichen eierlegenden Wollmilchsau?

Nein.

Nur wer optimal investiert und Fehler vermeidet kommt in den Genuss der geschilderten Vorteile.

Was Sie unbedingt beachten müssen sind die 5 Finger die Sie an Ihrer Hand abzählen und keinen davon vergessen sollten:

die Auswahl des geeigneten Objektes
Der optimale Finanzierungsmix
Die richtige Auswahl Ihrer Mieter
Die laufende Kostenkontrolle
Nutzen Sie die Kenntnisse eines Immobilienprofis

Der Daumen – die Auswahl des geeigneten Objektes:

Man kann in Wohnungen, Vorsorgewohnungen, Studentenwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftsobjekte ……. ja auch in Immobilienfonds investieren.

Wichtig sind dabei vor allem die Lage (attraktiver Standort, Infrastruktur) des Objektes, die richtige Einschätzung der Mietpreisentwicklung, die Prüfung der Bausubstanz und des nötigen Renovierungsaufwands …..

Sie sehen, man kann hier schon viele entscheidende Fehler machen.

Der Zeigefinger – der richtige Finanzierungsmix:

Auch wenn die Zinsen für Hypothekarkredite so günstig sind wie selten zuvor, sollte auch ein wenig eigenes Kapital investiert werden können.

Vermögensaufbau rein auf Pump ist sicher sexy aber auch gefährlich.

Niemand weiß wirklich wie sich Inflation und Zinsen entwickeln werden, schon gar nicht auf die längeren Laufzeiten einer Immobilienfinanzierung bezogen.

Anlaufverluste aus Investitionen in Instandsetzung und Fremdfinanzierung lassen sich steuerlich nutzen und müssen daher ebenfalls optimiert werden.

Der Mittelfinger – die richtige Auswahl ihrer Mieter oder Pächter

Da wir unsere Mieter oft nicht kennen gibt es die Kaution und die Mieterselbstauskunft. Doch hilft diese nicht immer gegen Mietnomaden und lange Leerstehungen. Drum prüfe wer sich länger bindet!

Der Ringfinger – die laufende Kostenkontrolle:

Schon beim Erwerb fallen Nebenkosten an, aber dann auch beim Erhalt (Renovierungs- und laufende Reparaturkosten) der Immobilie sind strenge Ausgaben- und Kostenkontrolle gefragt. Das beginnt beim schon angesprochenen optimalen Finanzierungsmix (Zins- und Tilgungsaufwand) und endet bei der Indexsicherung der Miete.

Der kleine Finger – Ihr Immobilienprofi

Nutzen Sie die Kenntnisse eines Immobilienprofis so haben Sie alle Ihre Probleme im kleinen Finger.

Gut ausgebildete und erfahrene Immobilienmakler finden für Sie die geeignete Immobilie, helfen bei der Finanzierung, optimieren Ihre Steuern und suchen für Sie geeignete Mieter und Pächter und können die Immobilie auch entsprechend bewerten.

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

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[1] Der Wert einer Immobilie steigt im längeren Zeitverlauf nahezu im gleichen Ausmaß wie die Inflation, wenn nicht sogar höher

[1] https://www.erzdioezese-wien.at/hauptsuenden-oder-die-7-todsuenden

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

ASAS Begriffs – Wiki

Vielleicht für Sie auch interessant das ASAS BWL-Begriffs-Wiki: in welchem wir gängige Begriffe mittels kurzer Filme erklären. Z.B. ECTS, USP, DB, Gesundheit, den homo oeconomicus, Preiselastizität, Venture Capital, Factoring, die Balanced Scorecard, die BCG-Matrix, Rückstellungen und Rücklagen, die SWOT-Analyse, die Prinzipal-Agent-Theorie, den Cashflow, Politik …….….

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Die 7 Todsünden beim Verkauf einer Immobilie

7 Antworten

Die sieben Hauptsünden[1]

Stolz,
Habsucht,
Neid,
Zorn,
Unkeuschheit,
Unmäßigkeit,
Trägheit oder Überdruss

wurden früher häufig als „Todsünden“ bezeichnet.

Sie sind Grundgefährdungen des Menschen und heißen Hauptsünden, weil sie oft Wurzel weiterer Sünden sind.

Die 7 Todsünden beim Kauf einer Immobilie kennen Sie schon – ähnliche Hauptsünden oder Fehler passieren beim Verkauf einer Immobilie leider nur zu oft:

1. Sünde: Mangelnde Panung – schlechte Vorbereitung:

Der Verkauf einer Immobilie ist eine wichtige Angelegenheit, wird aber erstaunlich oft schlecht vorbereitet: „Jetzt schauen wir mal und dann sehen wir schon?“ kann als „Schuss ins Blaue“ zu großen finanziellen Nachteilen führen.

Planen Sie Ihren Verkauf daher ganz genau:

Bis wann will ich verkauft haben?
Welchen Verkaufspreis setze ich an?
Wo werbe ich?
Wie kann mich der Interessent erreichen?
Was verrate ich vorab?
Wie stelle ich die Zahlung sicher?
Wer ist der Notar meines Vertrauens?
Welche Unterlagen brauche ich?
Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?
Sind noch Pfandfreigaben einzuholen?
Bis wann will ich die Immobilie übergeben?

Tipp:

Beantworten Sie sich die Fragen schriftlich, machen Sie sich einen Plan und besprechen Sie sich mit Ihrem Makler oder besser noch – beauftragen Sie ihn mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

2. Sünde: Falsche Hoffnung wecken

Natürlich haben Sie Ihre Immobilie gut gepflegt.

In der Regel investieren Haus- und Wohnungseigentümer eine Menge Zeit, Geld und Herzblut, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach ihrem Geschmack zu gestalten.

Kein Wunder, dass sie anschließend das Objekt in den schillerndsten Farben schildern. Dieser Überschwang kann falsche Vorstellungen über den Zustand oder den Wohnstandard wecken.

Bedenken Sie aber, dass Geschmäcker verschieden sind!

Der Interessent macht sich anhand der Beschreibung sein eigenes Bild. Wenn Ihr Objekt seine Vorstellung dann nicht erfüllt, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein.

Dazu verschlechtert dies Ihre Verhandlungsposition empfindlich.

Tipp:

Schildern Sie Ihre Immobilie neutral und orientieren Sie sich an objektiven Standards! Superlative und emotionale Ausschmückungen sind in einer Anzeige fehl am Platz. Lassen Sie sich gegebenenfalls helfen oder besser noch – beauftragen Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er /sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

3. Sünde: Falsche Preiseinschätzung – den richtigen Verkaufspreis finden:

Den richtigen Verkaufspreis festzulegen ist einer der schwierigsten Aspekte beim Verkauf von Immobilien.

Liegt der Preis zu niedrig, so besteht die Gefahr Geld zu verschenken. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten.

Auch wenn es eine Reihe von Richtwerten für Immobilien gibt, sind sie doch zu individuell, um den Wert Ihrer Immobilie sicher zu bestimmen. Letztlich richtet sich der erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt.

Diese zu treffen, ist neben dem Preis auch von der Lage, dem Immobilientyp, dem Angebotszeitpunkt und einigen anderen Faktoren abhängig.

Marktanalyse

Ohne eine gründliche Marktanalyse geht es leider nicht! Orientieren Sie sich an den Angeboten der Konkurrenz, holen Sie Daten über bereits verkaufte Objekte ein und vergleichen Sie genau.

Dazu empfehlen wir die Bewertung durch einen Sachverständigen.

Durch den Berufsethos können Sie hier am Sichersten davon ausgehen, dass die Bewertung neutral und haltbar ist.

Gerade bei Gratisbewertungen oder Internetbewertungen besteht die Gefahr, dass diese auf Halbwissen basieren – die Schlimmstenfalls sogar unter dem Aspekt bereitgestellt wurden um aufgrund des höchsten Preises einen Vertrag mit Ihnen abzuschließen.

Tipp:

Seien Sie objektiv und berücksichtigen Sie die Verkaufspsychologie. Mit Mondpreisen betrügen Sie nur sich selbst!

Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Geld Sie für Ihr Haus verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann.

Es geht um einen großen Teil Ihres Vermögens! Übrigens: beauftragen Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er /sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

4. Sünde: Fehlende oder unvollständige Unterlagen

Nichts wirkt so unprofessionell wie fehlende Unterlagen.

Schließlich will sich der Interessent zu Recht vor dem Kauf über Ihre Immobilie informieren.

Wenn wichtige Dokumente fehlen, kann sogar der Eindruck entstehen, Sie hätten etwas zu verschweigen.

Hatten Sie schon einmal großes Kaufinteresse an einen bestimmten Gegenstand, ein Möbelstück oder einem High Tech Produkt?

Wie reagieren Sie, wenn die Lieferzeit 6 Wochen oder länger ist?

Bleibt die Vorfreude konstant hoch oder fragen Sie sich im Laufe der Zeit ob das Produkt zu teuer ist.

Vielleicht werden Freunde Ihnen sagen, dass Sie es nicht kaufen sollten. Je länger Ihr Kunden überlegt desto mehr äußere Einflüsse können gegen den Kauf sprechen.

Wäre doch schade, wenn Sie nicht verkaufen nur weil Sie nicht richtig vorbereitet sind?

Wichtig sind unter anderem:

Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Belastungen
Bauzeichnungen und Beschreibung
Energieausweis
Teilungserklärung bei Teileigentum
Abrechnungen und Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft
Aussagekräftige Fotos

Tipp:

Erstellen Sie ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé! Es sollte von der Gestaltung dem Wert Ihres Hauses angemessen sein. Lose Kopien sind allen ein Graus! Beauftragen Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er /sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

5. Sünde: Mangelnde Erreichbarkeit

Stellen Sie sich vor, Sie möchten einen BMW – oder vielleicht einen VW kaufen. Ist es ein teurer Wagen bekommen Sie neben der üblichen Probefahrt ein persönliches Buch zu Ihrem Auto geschenkt, einen Hotelaufenthalt bei Abholung und viele andere Dinge mehr.

Welcher Kunde hat da Verständnis dafür, dass er den Verkäufer einer vielleicht fünfmal so teuren Immobilie nicht einmal erreicht?

Er wird sich sehr schnell abwenden, wenn er immer nur mit Ihrer Mailbox spricht oder keine Antwort auf seine Mails bekommt.

Tipp:

Stellen Sie sicher, dass man Sie erreichen kann. Privatverkäufer werden insbesondere abends und am Wochenende kontaktiert! Planen Sie genügend Zeit für Besichtigungen ein oder beauftragen Sie gleich eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er/sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

6. Sünde: Falsche Einschätzung der Verkaufsdauer

Ein Immobilienverkauf braucht Zeit.

Schließlich geht es auch für den Käufer oft um die Investition seines Lebens.

In vielen Fällen wird der Verkaufsprozess unterschätzt.

Wer seine Planung auf einen zu frühen Termin ausrichtet, gerät mitunter massiv unter Druck.

Insbesondere wer schon verfrüht seine Immobilie geräumt und den Umzug organisiert hat, wird zu kämpfen haben, wenn der angepeilte Umzugstermin näher rückt.

Schnell kommt es zu unnötigen Preiszugeständnissen.

Aber auch ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis!

Eine Immobilie die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten wird, erweckt bei Interessenten den Eindruck eines Ladenhüters – und wer möchte schon ein Haus kaufen, das sonst offensichtlich keiner haben will!

Tipp:

Beauftragen Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er/sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

7. Sünde: Schwarz- und Barzahlung akzeptieren oder gar verlangen:

Es soll immer wieder vorkommen, dass Teile des Kaufpreises „schwarz“ bezahlt werden um Nebenkosten zu sparen. Anzahlungen in bar ohne Quittung stellen Sie vor ein Probleme. Diese können Sie sich wirklich sparen.

Tipp:

Beauftragen Sie eine/n Makler/in mit dem Verkauf Ihrer Immobilie, er/sie hat genaue Marktkenntnisse und weiß wie es geht.

Rückfragen bitte an Martin Stieger: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Geschäftsführender Gesellschafter der VIS Management GmbH – Vienna International Studies und Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz sowie Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels, Oberösterreich

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

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Gute Immobilienmakler sind halbe Juristen

2 Antworten

Wenn Sie immer schon einmal wissen wollten, mit welchen rechtlichen Grundlagen ein Immobilienmakler in Österreich während seines beruflichen Alltags zu tun hat, hier – neben Abgabe- und Steuerrecht, Arbeits- und Sozialrecht, Datenschutz, Handels- und Gesellschaftsrecht, Gewerberecht, Öffentlichem Recht und Verfahrensrecht …… ein Auszug der wesentlichsten Grundlagen:

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB: Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten deutschen Erbländer der Oesterreichischen Monarchie StF: JGS Nr. 946/1811 Das ABGB regelt den Bestandvertrag (Miete und Pacht) in den §§ 1090 ff ABGB. Im Anwendungsbereich des MRG gehen diese Bestimmungen jedoch dem ABGB vor.

Bauträgervertragsgesetz – BTVG: Bundesgesetz, mit dem Regelungen über den Erwerb von Rechten an Gebäuden und Wohnungen von Bauträgern getroffen werden (Bauträgervertragsgesetz – BTVG) und das Wohnungseigentumsgesetz 1975 geändert wird StF: BGBl. I Nr. 7/1997 Das BTVG sieht umfangreiche Schutzmaßnahmen für den Erwerber eines Neubaus oder eines zu sanierenden Objektes (Eigentumswohnung; Einfamilienhaus) aber auch für den Erwerber von Rechten (z.B. Miete; Leasing) an solchen Objekten vor.

Immobilien-Investmentfondsgesetz – ImmoInvFG: Bundesgesetz über Immobilienfonds (Immobilien-Investmentfondsgesetz – ImmoInvFG) StF: BGBl. I Nr. 80/2003

Grundbuchsgesetz – GBG:Bundesgesetz vom 2. Feber 1955 über die Grundbücher (Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 – GBG. 1955) StF: BGBl. Nr. 39/1955

Denkmalschutzgesetz – DMSG: Bundesgesetz betreffend den Schutz von Denkmalen wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder sonstigen kulturellen Bedeutung (Denkmalschutzgesetz – DMSG) StF: BGBl. Nr. 533/1923

Heizkostengesetz – HeizKG: Bundesgesetz über die sparsamere Nutzung von Energie durch verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenabrechnungsgesetz – HeizKG) sowie über Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und des Mietrechtsgesetzes StF: BGBl. Nr. 827/1992 Das HeizKG bildet die Basis für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Miet- und Eigentumswohnungen.

Konsumentenschutzgesetz – KSchG: Bundesgesetz vom 8. März 1979, mit dem Bestimmungen zum Schutz der Verbraucher getroffen werden (Konsumentenschutzgesetz – KSchG) StF: BGBl. Nr. 140/1979 Das KSchG sieht insbesondere ein Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) sowie Regelungen betreffend Immobilienmakler (Aufklärungspflichten – § 30b KSchG, Höchstdauer von Alleinvermittlungsverträgen – § 30c KSchG und zwingende Bestimmungen des Maklervertrages – § 31 KSchG) vor.

Maklergesetz – MaklerG: Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler (Maklergesetz – MaklerG) StF: BGBl. Nr. 262/1996 Das Maklergesetz regelt die Tätigkeit des Maklers, so etwa seine Rechte und Pflichten, wann Provision verlangt werden kann, Alleinvermittlungsaufträge, etc. Neben diesen allgemeinen grundsätzlichen Bestimmungen gibt es auch Sondervorschriften für Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Personalkreditvermittler.

Mietrechtsgesetz – MRG: Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG) StF: BGBl. Nr. 520/1981 Das MRG ist die zentrale Rechtsgrundlage für alle Mietangelegenheiten.

Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler –ImmMV: Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler StF: BGBl. Nr. 297/1996 Die Immobilienmaklerordnung regelt vor allem die Provisionssätze, welche von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von Immobilien verlangt werden dürfen.

Wohnbauförderungsgesetz – WFG: Bundesgesetz vom 27. November 1984 über die Förderung der Errichtung von Wohnungen sowie zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (Wohnbauförderungsgesetz 1984 – WFG 1984) StF: BGBl. Nr. 482/1984 Der Bund bzw. die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Wohnbausanierungsgesetz – WSG: Bundesgesetz vom 27. November 1984 über die Förderung der Verbesserung und Erhaltung von Wohnhäusern, Wohnungen und Wohnheimen sowie zur Änderung des Stadterneuerungsgesetzes und des Startwohnungsgesetzes (Wohnhaussanierungsgesetz – WSG) StF: BGBl. Nr. 483/1984 Der Bund bzw. die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Wohnungseigentumsgesetz – WEG: Bundesgesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002) StF: BGBl. I Nr. 70/2002 Im WEG finden sich die wesentlichen Bestimmungen betreffendEigentumswohnungen.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG: Bundesgesetz vom 8. März 1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz – WGG)
StF: BGBl. Nr. 139/1979 Im WGG sind die wesentlichen Bestimmungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen einzuhalten sind, zu finden.

Hausbesorgergesetz: Bundesgesetz vom 11. Dezember 1969 über den Dienstvertrag der Hausbesorger (Hausbesorgergesetz) StF: BGBl. Nr. 16/1970

Energieausweis-Vorlage-Gesetz: Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 – EAVG 2012) StF: BGBl. I Nr. 27/2012

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels, Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach, Konstanz

[2] https://www.wko.at/branchen/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/wko_immo_standesregeln_3011.pdf

Erhöhte Qualifikationserfordernisse für Immobilientreuhänder

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Auf Seite 49 des Regierungsprogramms [1] von ÖVP und FPÖ wird unter der Übertitelung: „Erhöhte Qualifikationserfordernisse an Immobilientreuhänder sowie gemeinnützige Bauvereinigungen“ u.a. gefordert:

Erhöhung der Qualifikationserfordernisse für die Ausübung der Gewerbe des Immobilientreuhänders sowie für deren Angestellte, freie Mitarbeiter und sonstige Hilfskräfte
Schaffung von „Fit & Proper“- bzw. Compliance-Regeln für den gemeinnützigen Immobilienbereich ..

Wie wichtig Aus- und Weiterbildung für die Berufsausübung ist, wissen die Immobilientreuhänder natürlich selbst auch, schlussendlich müssen sie jeden Tag den Anforderungen ihrer Klienten genügen, müssen sie sich jeden Tag dem Markt stellen und sind tagtäglich für Rat und Tat haftbar.

Die Immobilienmakler haben sich daher in ihren Standesregeln[2] gleich als ersten Punkt (A) folgendes selbst aufgetragen:

Aus- und Fortbildungsverpflichtung

Immobilienmakler werden sich im angemessenen Umfang beruflich fortbilden auch wenn sie die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen für die Erteilung einer Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler nachweisen.
Immobilienmakler sorgen dafür, dass ihre ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Mitarbeiter, im Unternehmen mittätigen Gesellschafter und alle sonst von ihnen ständig mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die nicht die fachliche Befähigung zum Immobilienmakler selbst erbringen oder die Lehre zur/zum Immobilienkauffrau/mann erfolgreich abgeschlossen haben, binnen 18 Monaten ab Tätigkeitsbeginn als Gesellschafter und/ oder mit der Immobilienvermittlung betraute Person, eine berufliche Ausbildung durch Teilnahme an Ausbildungsveranstaltungen, die den Ausbildungskriterien der ON-Regel 43001 – 1 (Maklerassistent) entsprechen, beginnen, absolvieren und die vorgesehene Zertifizierungsprüfungen ablegen. Immobilienmakler werden ihre mittätigen, mit der Vermittlungstätigkeit betrauten Personen, die diese Prüfungen erfolgreich abgelegt haben, dazu anhalten, sich im angemessenen Umfang beruflich fortzubilden.

Doch wie soll und kann man sich neben Beruf und Familie aus- und weiterbilden?

Sowohl die Fort- als auch die Ausbildungsverpflichtungaus den Standesregeln kann mit

Zertifikatskursen wie z.B. „Die Haftung des GmbH-Geschäftsführers“,
Zertifikatslehrgängen wie z.B. „Immobilienmanagement“
Kontaktstudien wie z.B. Öffentlichkeitsarbeit
Experten- und Masterlehrgängen der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH – teilweise in Kooperation mit dem AIM Austrian Institute of Management der Fachhochschule Burgenland oder der Hochschule Allensbach – Allensbach University

erfüllt werden, die als zeit- und ortsunabhängige Fernstudienangebote neben Beruf und Familie absolviert werden können.

Mit Abschluss des Expertenlehrgangs „Immobilienmanagement“ oder des MBA Immobilienmanagement sowie der nötigen Berufspraxis ist eine Anmeldung der Gewerbeberechtigung Immobilientreuhänder(eingeschränkt auf Immobilienmakler und Immobilienverwalter) gem. § 19 GewO möglich.

Auch auf die Prüfung zur/zum zertifizierter/en Immobilienmakler-Assistent/-in kann man sich in Fernlehre vorbereiten.

Das Zertifikat “Immobilienmakler-Assistent gemäß ONR 43001-1” ist ein Nachweis für die Qualifikation eines Immobilienmakler-Assistenten.

Wer kann sich zertifizieren lassen?

Natürliche Personen mit einer absolvierten Ausbildung zum “Immobilienmakler-Assistent” im Ausmaß von mindestens 60 Stunden basierend auf den Inhalten der ONR 43001-1.

Inhalt:

Bürgerliches Recht
Grundbuch, Liegenschaftsbewertung
MRG, WEG, KSchG
Baurecht, Flächenwidmung
Steuern
Finanzierung
Maklerrecht
Praxisbeispiele

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IMMO Wikis:

[1] Zusammen. Für unser Österreich. https://www.dieneuevolkspartei.at/download/Regierungsprogramm.pdf

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

Für Schülerinnen und Schüler, Studentinnen und Studenten, Praktiker .. für hoffentlich viele Menschen interessant, das ASAS BWL-Begriffs-Wiki in welchem gängige Begriffe aus der Betriebswirtschaft mittels kurzer Filme erklärt werden:

https://www.youtube.com/watch?v=LCyqXs4gQLc&t=10s

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

Noch 5 Tage für die Wahl zum Tutor des Jahres

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Das Forum Distance Learning – der Fachverband für Fernlernen und Lernmedien e.V. und FernstudiumCheck haben nominiert und bis einschließlich 23. September 2018 darf in diesem Jahr noch abgestimmt werden!

50 Tutoren stellen sich der Wahl und zählen durch ihre Nominierung schon heute zu den beliebtesten Tutoren Deutschlands.

Jeder Interessierte hat eine Stimme und kann sich am Voting beteiligen.

Zur Entscheidungsfindung werden alle Nominierten in individuellen, kurzen Texten vorgestellt.

Einige – so auch ich – präsentieren sich und ihre Arbeit in einem kurzen Video.

In zusätzlichen vordefinierten Statements kann der Wähler zudem die Stimmabgabe für seinen Kandidaten begründen.

Diese Aussagen sind alle positiv formuliert und entsprechen Bewertungskriterien, die selbstverständlich auf alle Nominierten anwendbar sind und für ihre engagierte Arbeit stehen.

Pro Statement wird ein Punkt vergeben.

Der Vorteil dabei: Die Anzahl der Bewertungen spielt nur eine untergeordnete Rolle, da nur der Durchschnittswert der vergebenen Punkte zur Ermittlung des Gewinners herangezogen wird.

Da für eine valide Aussage jedoch eine gewisse Anzahl an Stimmen notwendig ist, wurde von den Kooperationspartnern festgelegt, dass ein Tutor mindestens 100 Stimmen erhalten muss, um in die Endauswertung zu gelangen.

Am 11. Oktober 2018 wird der „Tutor des Jahres 2019“ in einer gemeinsamen Onlineveranstaltung des Verbandes zusammen mit FernstudiumCheck bekanntgegeben und am 12. November 2018 auf der Studienpreis-Gala im Ballhaus Berlin geehrt.

Allgemeine Informationen zum Voting:

Meine Abstimmungsseite: https://www.fernstudiumcheck.de/tutor-des-jahres-2019/tutor/151

Martin Stieger

Nominiert für den Tutor des Jahres 2019

https://www.fernstudiumcheck.de/tutor-des-jahres-2019/tutor/151

Prof. Dr. Dr. Martin G. Stieger

Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik

Allensbach Hochschule

Web: http://www.allensbach-hochschule.de

Für Schülerinnen und Schüler, Studentinnen und Studenten, Praktiker .. für hoffentlich viele Menschen interessant, das ASAS BWL-Begriffs-Wiki in welchem ASAS gängige Begriffe aus der Betriebswirtschaft mittels kurzer Filme erklärt.

Sie finden hier z.B.