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Der Immobilienmakler in Österreich ein Diener zweier Herren?

Der Diener zweier Herren[1] – Il servitore di due padroni – von Carlo Goldoni ist ein recht bekanntes Meisterwerk.

Bekannt ist auch, dass die österreichischen Immobilienmakler als sogenannte Doppelmakler tätig sind.

Mir wird daher gelegentlich die Frage gestellt, ob das denn sinnvoll sei und man zwei Herren gleichzeitig dienen kann?

Die bundesgesetzliche Regelung dazu – das österreichische Maklergesetz: Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler (Maklergesetz – MaklerG)[2] sieht für IMMOBILIENMAKLER genau diese Doppeltätigkeit vor:

§ 16. (1) Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.

(2) Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder der eine entgeltliche Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt.

§ 17 = Besondere Aufklärungspflicht

§ 17. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäfts tätig, so hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

Mein Hauptargument für seriöse Doppelmaklertätigkeit ist die strikte Neutralität! 

Der vermittelnde Doppelmakler hat beiden Auftraggebern gegenüber eine Aufklärungspflicht, die sich auch auf ungünstige Sachverhalte bezieht!

Rückfragen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

hält eine Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik und lehrt u.a. im Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement der Hochschule Allensbach in Konstanz; im MBA Immobilienmanagement der ASAS und des AIM der Fachhochschule Burgenland und im VIS-Vorbereitungslehrgang für das Zertifikat „Immobilienmakler-Assistent gem. ONR 43001-1

VIS Vienna International Studies

Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement

MBA Immobilienmanagement

VIS – Vienna International Studies https://viennastudies.com/



[1] Der Diener zweier Herren ist das bekannteste Bühnenstück des italienischen Dramatikers Carlo Goldoni. Es wurde 1746 in Mailand uraufgeführt und gilt als Höhepunkt der Commedia dell’arte.

[2] BGBl. Nr. 262/1996

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

 

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Ein Immobilienkauf ist immer eine wichtige und gut abzuwägende Entscheidung.

Vielfach werden beim Wohnungs- und Grundstückskauf die damit zusammenhängenden Nebenkosten unterschätzt. Insgesamt müssen Sie damit rechnen, dass Sie bei den Nebenkosten auf sicherlich mehr als zehn Prozent des Kaufpreises kommen.
 

Daher eine kurze Übersicht der zu erwartenden Zusatzkosten[1]:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchsgebühr
    • Eintragung Wohnungseigentum
    • Eintragung Pfandrecht
    • Eingabengebühr
    • Vertragserrichtung
    • Beglaubigung

 

Die Maklerprovision

Für die Vermittlung eines Kaufvertrags müssen sowohl die Käuferin/der Käufer als auch die Verkäuferin/der Verkäufer der Wohnung bzw. des Grundstücks eine Provision bezahlen.

Die maximale Provision für Käuferin/Käufer sowie Verkäuferin/Verkäufer berechnet sich bei einem Kaufpreis folgendermaßen:

Wert

Provision

Bis 36.336,42 Euro

Vier Prozent des Wertes

Von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro

Über 48.448,51 Euro

Drei Prozent des Wertes

Zu diesen Provisionsbeträgen ist die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 20 Prozent hinzuzurechnen.

 

Die Grunderwerbsteuer[2]

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie eine Wohnung bzw. ein Grundstück von einer nahen Verwandten/einem nahen Verwandten[3] kaufen, beträgt sie nur zwei Prozent.

Kaufpreis ist jede Leistung, die die Erwerberin/der Erwerber zu erbringen hat, um das Grundstück oder die Wohnung zu erhalten. Dazu zählen neben dem vereinbarten Barkaufpreis auch die von der Erwerberin/vom Erwerber übernommenen Schulden der Verkäuferin/des Verkäufers (z.B. Wohnbaudarlehen) und der Wert des der Verkäuferin/dem Verkäufer allenfalls vorbehaltenen Wohnungs- oder Fruchtgenussrechts.[4]

Seit 1. August 2008 unterliegen auch Grundstückserwerbe von Todes wegen (z.B. im Wege einer Erbschaft) und durch Schenkung der Grunderwerbsteuer.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der dreifache Einheitswert.[5]

Steuerschuldnerinnen/Steuerschuldner sind bei Grundstückserwerben von Todes wegen und bei Schenkungen auf den Todesfall die Erwerberin/der Erwerber, bei Schenkungen unter Lebenden die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (somit die Geschenkgeberin/der Geschenkgeber und die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer).

 

Die Grundbuchsgebühr:

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts in das Grundbuch[6] (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten.

Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.

Hinzu kommt die Eingabengebühr von 42 Euro bzw. von 59 Euro, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr[7] erfolgt.

Die Vergebührung des Kredites erfolgt durch das jeweilige Kreditinstitut zu den üblichen Banktarifen.

Wird bei Eintragungen zum Erwerb des Eigentums die Gebühr durch Abbuchung oder Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 21 Euro.

  

Die Vertragserrichtung: Anwalts- oder Notarskosten:

Da in der Regel der Kaufvertrag von einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt oder einer Notarin/einem Notar errichtet wird und diese/dieser auch den Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) stellt, muss die Käuferin/der Käufer weitere Kosten einkalkulieren.

Die Höhe richtet sich primär nach dem Kaufpreis und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt.[8]

Oft besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

 

Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften:

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist es notwendig, dass die Unterschriften auf dem Kaufvertrag bzw. auf der Pfandbestellungsurkunde beim Hypothekardarlehen gerichtlich oder notariell beglaubigt sind.

Die Kosten dafür richten sich nach der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis, Höhe des Pfandrechts) und sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt.

 

Die Einrichtung der neuerworbenen Wohnimmobilie:

Nicht zu vergessen ist natürlich auch die Einrichtung der eigenen vier Wände. Hier gibt es keine punktgenauen Zahlen. Je nachdem, welche Ansprüche Sie stellen, betragen die Ausgaben für die Einrichtung in der Regel zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

 


[2] siehe dazu auch „Die Grunderwerbsteuer wird 2014 erhöht werden – Wissenswertes zur GrESt“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2013, S 48 – 51

[3] Nahe Verwandte sind in diesem Zusammenhang die Ehegattin/der Ehegatte, die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner, ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind der Übergeberin/des Übergebers.

[4] Auch Nießbrauch; die Inhaberin/der Inhaber dieses Rechts darf eine fremde Sache unter Schonung der benutzten Substanz ohne Einschränkungen benutzen und Erträge daraus erzielen. Beispiel: Die Inhaberin/der Inhaber eines Fruchtgenussrechts an einer Kuh kann uneingeschränkt deren Milch beziehen und diese auch verkaufen.

[5] Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke (Betriebsgrundstücke). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer (für Erbfälle und Schenkungen bis 31. Juli 2008) herangezogen. Ebenso dient er als Grundlage für weitere Abgaben und Beiträge (z.B. Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben).

[6] Grundbuchsgesuche sind grundsätzlich schriftlich einzubringen. Seit 1. November 2012 können einfache Grundbuchsanträge (Löschungsanträge, Anträge um Namensänderung oder einfache Eigentumsübertragungen, wie z.B. Verbücherungen von Scheidungs-vergleichen oder Einantwortungsbeschlüssen, die nur die Eigentumsübertragung zum Gegenstand haben, aber keine weiteren Rechte beinhalten) auch bei Gericht zu Protokoll erklärt werden d.h. mündlich bei Gericht vorgebracht werden.

[7] Über den Elektronischen Rechtsverkehr der Justiz (ERV) können alle Erst- und Folgeeingaben (Klagen, Klagebeantwortungen, Anträge, Schriftsätze, Rechtsmittel, Forderungsanmeldungen uvm.) samt Beilagen elektronisch und gesichert an die österreichischen Gerichte und Staatsanwaltschaften übermittelt und empfangen werden.

[8] Erfahrungsgemäß etwa 2,5 Prozent des Kaufpreises zuzügl. Umsatzsteuer