Schlagwort-Archive: Maklerprovision

Österreich: „Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip“ im neuen Regierungsprogramm vorgesehen

1 Antwort

Die neue österreichische Bundesregierung hat sich im Regierungsprogramm

Aus Verantwortung für Österreich. Regierungsprogramm 2020–2024

unter dem großen Thema „Staat, Gesellschaft & Transparenz“  auch dem Thema Wohnen (als Unterkapitel des Themas „Justiz und Konsumentenschutz“) angenommen und führt auf Seite 43 aus:

Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip:

„Wie für gewöhnlich bei Dienstleistungen üblich, sollen die Kosten der Maklerin bzw. des Maklers bei Vermittlung von Mietwohnungen von demjenigen übernommen werden, der den Auftrag gegeben hat.“

Österreich folgt damit wohl dem bundesdeutschen Weg, der bereits vor sechs Jahren beschritten wurde.

Das „Bestellerprinzip“ sieht vor, dass Vermittler von Mietwohnungen von denjenigen bezahlt werden, welche die Leistung des Maklers bestellen.

Das Bestellerprinzip wurde im Jahr 2013 in Deutschland als Zielsetzung in den Koalitionsvertrag der „großen Koalition“ aufgenommen:

„Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“

und im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG)[1] auch umgesetzt, am 1. Oktober 2014 beschlossen, vom Bundesrat am 27. März 2015 gebilligt und trat nach seinem Art. 4 überwiegend am 1. Juni 2015 in Kraft.

Im Rahmen dieses Novellierungsgesetzes wurde auch die sogenannte Mietpreisbindung umgesetzt, die die Mietpreissteigerung – gerade in Ballungsräumen – eindämmen soll.

Da Vermieter dadurch auf die Beauftragung von Maklern verzichten könnten, um die zusätzlichen Kosten zu vermeiden, ging die deutsche Bundesregierung davon aus, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Maklergebühr halbieren würde.

Tatsächlich hatte sich die durchschnittliche Courtage nach einem Jahr bei etwa einer Monatsmiete eingependelt, der Umsatz der Immobilienmakler ging um 20 % zurück.[2]

Das Bestellerprinzip wurde in Deutschland auf mehrere Verfassungsbeschwerden[3] hin am 29. Juni 2016 vom deutschen Bundesverfassungsgericht für grundgesetzkonform erklärt.

Das „Bestellerprinzip“ sei gerechtfertigt, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten, die auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden bestünden, entgegenzuwirken (Az.: 1 BvR 1015/15).

Mit dem „Bestellerprinzip“ wird de facto die Maklerprovision für Mieter abgeschafft und befürchten die österreichischen Immobilienmakler dadurch tiefgreifende Verwerfungen am Mietwohnungsmarkt und innerhalb der Branche.

Bereits im Jahr 2015 hatte ich mich mit dem „Bestellerprinzip“ kritisch auseinander gesetzt.

Fakt ist, dass schon derzeit bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags für maximal 3 Jahre die Maklergebühr maximal eine Monatsmiete beträgt.

Welche Folgen wird dieses „Bestellerprinzip“ nun in Österreich haben?

  1. In Österreich werden künftig weniger Mietwohnungen über Makler angeboten werden, sich diese teilweise aus der Vermittlungstätigkeit von Mietwohnungen zurück ziehen
  2. Stark nach gefragte Wohnungen werden „unter der Hand“ also nicht mehr öffentlich angeboten, weil die Vermieter die Maklerkosten scheuen werden, dessen Leistungen sie ja vermeintlich nicht benötigen, weil eben die Nachfrage so groß ist. Viele potentielle Mieter werden also frei werdende Wohnungen erst gar nicht mehr erfahren und das quasi jetzt noch öffentlich bekannte Angebot dadurch geringer werden.
  3. Maklerbüros werden zusperren. Da künftig Makler Mietinteressenten Objekte aus dem Bestand nicht mehr anbieten werden (es gibt dafür ja dann keine Provision) sondern erst nach Auftrag auf dem Markt neue Mietangebote akquirieren müssen, wobei sich der Aufwand nicht mehr lohnt, werden sich Makler zunehmend aus dem Geschäft mit den Mietwohnungen zurückziehen (müssen).

Wir werden sehen, wie sich der Berufsstand der österreichischen Immobilienmakler auf das kommende „Bestellerprinzip“ einstellen werden (können).

Mein Rat an die Immobilienmakler:

Machen Sie sich für Vermieter fit, Sie nehmen Vermietern lästige Arbeiten ab, können z.B. im Vorfeld die Bonität künftiger Mieter prüfen und unter vielen Nachfragern den optimalsten Mieter vor-selektieren ….

Rückfragen: martin.stieger@liwest.at

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger 

hält eine Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik und lehrt u.a. im Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement der Hochschule Allensbach in Konstanz; im MBA Immobilienmanagement der ASAS und des AIM der Fachhochschule Burgenland und im VIS-Vorbereitungslehrgang für das Zertifikat „Immobilienmakler-Assistent gem. ONR 43001-1“

VIS Vienna International Studies

Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement

MBA Immobilienmanagement

VIS – Vienna International Studies https://viennastudies.com/

Maximale Maklerprovision bei Abschluss eines neuen Mietverhältnis:

  • Bei einem Abschluss eines Mietvertrages, der unbefristet oder auf mehr als 3 Jahre befristet ist: Maximal 2 Monatsmieten.
  • Bei einem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags, bei dem der Makler auch gleichzeitig Wohnungsverwalter ist: Maximal eine Monatsmiete.
  • Abschluss eines befristeten Mietvertrags für maximal 3 Jahre: Maximal eine Monatsmiete
  • Bei Verlängerung eines vorhandenen Mietvertrags bzw. der Umwandlung eines befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis: Ergänzungsprovision von maximal einer halben Monatsmiete.
  • Abschluss eines Mietvertrags für einzelne Wohnräume: maximal eine Monatsmiete.

IMMO-Wiki:

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

ASAS Begriffs – Wiki

Vielleicht für Sie auch interessant das ASAS BWL-Begriffs-Wiki  in welchem gängige Begriffe mittels kurzer Filme erklärt werden: z.B. ECTS, USP, DB, Gesundheit, der homo oeconomicus, Preiselastizität, Venture Capital, Factoring, die Balanced Scorecard, die BCG-Matrix, Rückstellungen und Rücklagen, die SWOT-Analyse, die Prinzipal-Agent-Theorie, den Cashflow, Politik …….….

Weitere ASAS-Hilfen auf youtube:

[1] Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden.

[2] Nicolai Kwasniewski: Bestellerprinzip für Makler: Hurra, es funktioniert! In: Spiegel Online. 26. Mai 2016

[3] Zwei Immobilienmakler und ein Wohnungsmieter beanstandeten das Bestellerprinzip

Immobilienmakler

2 Antworten

…… sind besser als ihr Ruf,

…… arbeiten mehr als man glaubt,

….. leben die sieben Tugenden eines Immobilienmaklers,

….. rechnen sich immer!

Immobilienmakler haben einen schlechten Ruf – 2015 im Berufe-Ranking noch  hinter den Politikern an letzter Stelle – und werden für wenige Minuten Arbeit auch noch unverschämt gut bezahlt.

Das stimmt natürlich nicht – der Faktencheck:

Die Provision, die es nur im Erfolgsfalle gibt, deckt neben den direkten mit einem Auftrag verbundenen Spesen und dem konkreten Arbeitsaufwand auch den gesamten Sachaufwand (anteilige Fixkosten) eines Büros ab.

Oft sind viele Besichtigungen zu absolvieren, ehe sich ein Erfolg einstellt.

Immobilienmakler müssen, um selbständig (in einem reglementierten Gewerbe) arbeiten zu können, eine schwere Befähigungsprüfung absolvieren oder eine facheinschlägige hochschulische Weiterbildung nachweisen. Ohne entsprechende berufliche Praxis geht auch nichts.

Die Mitarbeiter in den Maklerbüros müssen ebenfalls eine Ausbildung als Maklerassistent/in absolvieren und sich wie die selbständigen Makler auch stetig fortbilden.

Da Makler Vermittler sind, also für andere Personen Geschäfte mit Dritten anbahnen und es sich dabei um sehr wichtige Themen wie Wohnungen, Liegenschaften, Häuser, Kredite, Sonderimmobilien, Unternehmen ….. geht, müssen Makler auch Expertise aufweisen.

Die gesetzlichen Pflichten eines Immobilienmaklers:

das Maklergesetz legt dem Immobilienmakler viele Pflichten auf:

  • Aufklärungs- und Beratungspflicht
  • Bemühungspflicht beim Alleinvermittlungsauftrag
  • Informationspflicht und Interessenswahrungspflicht gegenüber beiden Parteien

Die den Kunden verpflichteten Makler leben bei ihrer Arbeit die sieben Tugenden eines Immobilienmaklers!

Die abendländische Tradition zählt sieben Tugenden:

  • Glaube,
  • Liebe,
  • Hoffnung,
  • Weisheit,
  • Gerechtigkeit,
  • Tapferkeit und
  • Mäßigung.

Sie dienen dem Menschen als Regeln für sein Verhalten und symbolisieren theologische, philosophische und ethische Ansprüche an jeden Einzelnen und so finden sich diese Tugenden auch bei der täglichen Arbeit der Immobilienmakler wieder.

Glaube – der Wert einer Liegenschaft:

Maklerbesichtigen zu allererst die fraglichen Objekte, ermitteln den Marktwert und bestimmen einen realistischen Miet- bzw. Kaufpreis.

Das setzt Vertrauen in die Marktkenntnis des Maklers voraus.

Liebe – Erstellung der nötigen Unterlagen:

Mit sehr viel Arbeit und Liebe zum Detail ist das Sammeln der Unterlagen von Behörden und Ämtern verbunden: Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Lageplan, Grundriss, Energieausweis …. müssen besorgt und ausgewertet und mit Fotos, Texten, Videos …… zu einem aussagekräftigen Exposé zusammengefasst werden.

Hoffnung – die Vermarktung der Immobilie:

Der Immobilienmakler muss die richtige Zielgruppe ermitteln (Unternehmen, Familien, Studenten, Senioren, Singles…) und entsprechende Inserate schalten, Webseiten betreuen, Online-Anzeigen erstellen, Flyer in die Auslage hängen, Schilder aufhängen …….

Weisheit – die fundierte Beratung:

Für die Verträge, die Finanzierung (Hypothekardarlehen), mögliche Förderungen und die vielen rechtlichen Fragen benötigt der Makler umfassendes rechtliches Wissen: über das österreichische Mietrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das bürgerliche Recht, das Handels- und Unternehmensrecht, das Grundbuchsrecht und das Baurecht, aber auch Fachwissen über Baupläne, Benützungsbewilligungen, Sachverständigen-Gutachten, Veräußerungsverbote und mietrechtliche Bestimmungen, Kenntnisse im Vermessungswesen, in der Land- und Forstwirtschaft sowie in Standortfragen ….

Gerechtigkeit – die Verkaufs- und Vermietungsgespräche – die richtigen Partner finden:

Die Auswahl der richtigen Partner erfordert die Beratung der geeigneten Kunden, Bonitätsprüfungen, Sichtung von Ausweis- und Lohnzettelkopien, die Klärung der Haustierfrage, das Angebot geeigneter Besichtigungszeiten (auch an Wochenenden) und die Fairness allen Beteiligten gegenüber. Dabei muss der Makler auf alle Fragen gerecht, kompetent und wahrheitsgemäß Antwort gegen können.

Tapferkeit – die Aufklärung in den Verhandlungen:

Vor Vertragsabschluss kommt der Immobilienmakler seinen Aufklärungs- und Informationspflichten auch über sämtliche Kosten und Nebengebühren nach. Richtig informieren muss der Makler natürlich auch über alle Installationen im Objekt, z.B. Art und Alter der Heizung, Leitungen und Anschlüsse sowie den Energiebedarf……

Mäßigung – bei Provision und Vertragserrichtungskosten:

Der Immobilienmakler nimmt die Angebote der Interessenten entgegen, ermittelt den geeigneten Käufer bzw. Mieter und erstellt mit einem Anwalt oder Notar den Vertrag. Bei der Unterzeichnung des Vertrags ist Makler genau so anwesend wie bei der Schlüsselübergabe. Auf Wunsch fertigt der Makler ein Übergabeprotokoll mit bestehender Ausstattung, Mängeln und Schäden und steht oft auch nach dem Vertragsabschluss und der Schlüsselübergabe noch für Fragen seiner Kunden zur Verfügung.

Der Makler, die Maklerin sind die im Erfolgsfalle zu bezahlende Provision jedenfalls wert.

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels, Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach, Konstanz

IMMO-Wiki:

„Weg mit der Maklerprovision für Mieter“ Eine seriöse Forderung oder der buchstäbliche Schuss ins Knie?

1 Antwort

Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip.

Dieses sieht vor, dass Wohnungsvermittler von denjenigen bezahlt werden sollen, welche die Leistung des Maklers bestellen.

Natürlich fordern Arbeiterkammer und Konsumentenschützer eine ähnliche Regelung nun auch für Österreich.

In Deutschland wird die Provision, die einem guter Makler[1] für seine Tätigkeit unbestritten zusteht, vom Vermieter einfach in der Miete eingepreist, der Hauptmietzins ganz einfach um die kalkulierte Provision erhöht.

Die Rechtslage in Österreich ist aber eine andere als die in den deutschen Bundesländern.

Das in der Wirtschaft übliche Einpreisen der Vermarktungskosten ist bei Mietobjekten schwer durchführbar, da der österreichische Mietmarkt dem Richtwertzins unterliegt und gesetzlich in den allermeisten Fällen die Mieten der Höhe nach gedeckelt sind.

Der Vermieter wird daher vorerst versuchen, seine Wohnungen selbständig zu verwerten und dabei auf das know how eines Maklers verzichten, der den Markt natürlich gut kennt und durch sein rechtliches, wirtschaftliches und technisches Wissen den Wert einer Immobilie einschätzen und sowohl für Vermieter/in und Mieter/in – also für beide Seiten – ein faires Geschäft zum Abschluss bringen könnte.

Diese in Österreich tradierte Doppelmaklerschaft bringt auch aus Sicht der Mieter durchaus Vorteile.

Denken wir das deutsche System doch bitte zu Ende!

Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, muss die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Immobilienmakler für die Vermittlung dieser Wohnung noch nicht vom Eigentümer beauftragt war.

Andernfalls bezahlt ja der Eigentümer.

Deshalb haben Immobilienmakler einen Anreiz, dem Wohnungssuchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio sind, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Wie sieht es derzeit in Österreich aus?

Der Mieter beauftragt den Makler eine Wohnung zu suchen und dieser sucht die geeignetste aus, wird erst dadurch verdienstlich und somit zahlt der Mieter nur nach Abschluss eines für ihn vorteilhaften Geschäfts.

In die Miete wird keine Maklerprovision eingepreist.

Das Bestellprinzip in Österreich, die populistische Forderung nach einem Entfall der Maklerprovision für Mieter bedeutet für diese den Schuss ins eigene Knie, denn die Qualität der Makler wird dadurch nicht besser werden. Oft würden – wie oben ausgeführt – nur vorselektiert Wohnungen vermittelt werden.

Eine Einzelmaßnahme ohne Korrektur des wirklich äußerst reformbedürftigen Mietrechts in Österreich wäre wieder eine der populistischen Reförmchen für die die österreichische Politik zu recht gescholten wird als eine, die vorgibt stets das Gute zu wollen und dabei stets das Böse schafft.[2]

Schon Grillparzer[3] wusste: „Das ist der Fluch von unserm edeln Haus:
Auf halben Wegen und zu halber Tat
Mit halben Mitteln zauderhaft zu streben.“

Damit kann man aber keine wirkliche Reform des Mietrechts erreichen, die den Mietern und Vermietern mehr nutzen würde, als die überfallsartige Einführung des nicht zu Ende gedachten Bestellerprinzips.

[1] Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht in der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Der Immobilienmakler vermittelt

– den Kauf, Verkauf und Tausch von Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen

– Miet- und Pachtverträge sowie sonstige Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume oder Unternehmen

– Hypothekardarlehen

– Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds.

 

[2] Wenn Faust Mephistopheles fragt, was er eigentlich sei, antwortet der Teufel: „Ein Teil von jener Kraft, die stets das Böse will und stets das Gute schafft.“

[3] Ein Bruderzwist in Habsburg, Zweiter Aufzug

 

DDr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels

Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asasonline.com

publiziert in ERA-Magazin „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2015, S 56 – 57 http://www.era.at/magazin/