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Die 7 Todsünden beim Kauf einer Immobilie

Die sieben Hauptsünden Stolz, Habsucht, Neid, Zorn, Unkeuschheit, Unmäßigkeit, Trägheit oder Überdruss wurden früher häufig als „Todsünden“[1] bezeichnet.

Sie sind Grundgefährdungen des Menschen und heißen Hauptsünden, weil sie oft Wurzel weiterer Sünden sind.

Ähnliche Hauptsünden passieren beim Kauf einer Immobilie leider nur zu oft:

  1. Hauptsünde: der fehlende Blick des Profis ins Grundbuch!

Ein kundiger Blick ins von den Bezirksgerichten geführte öffentlich einsehbare Grundbuch ist jedermann/jederfrau möglich – entweder vor Ort – oder – kostenpflichtig – vom PC oder laptop aus über entsprechende Anbieter – um einige Euros erhält man dadurch Informationen über die Eigentümer, die Größe der Liegenschaft, Dienstbarkeiten wie Vorkaufs- und Wegerechte, ein allfälliges Veräußerungsverbot, eingetragene Pfandrechte – ein Immobilienmakler würde das selbstverständlich auch für Sie erledigen.

  1. Hauptsünde: Flächenwidmung und Bebauungsplan nicht lesen!

Wer ohne Makler kauft, sollte sich im Gemeindeamt erkundigen oder den digitalen Kataster abrufen, schlussendlich ist schon interessant wie hoch man selber oder der Nachbar bauen darf oder gar wo nicht gebaut werden darf.

Also nicht nur die Pläne für das eigene Grundstück einsehen, sondern auch die der Nachbargrundstücke.

Wenn Sie schon auf der Gemeinde nachfragen, können Sie sich auch gleich nach den Aufschließungskosten der Liegenschaft erkundigen.

  1. Hauptsünde: den Verkaufsunterlagen und den vorgelegten Plänen uneingeschränkt vertrauen!

Ein seriöser Makler nimmt Ihnen auch hier die Aufgabe ab, vergleicht die Pläne mit der gebauten Wirklichkeit, misst die Quadratmeter nach und überprüft kundig mögliche Bausünden. Er kontrolliert das Nutzwerkgutachten und den Energieausweis.

  1. Hauptsünde: kurzsichtig und zu kurz besichtigt!

Wer Zeit bei einer gründlichen Besichtigung spart und dabei auch Baumängel übersieht, büßt dies lange Zeit.

Der Sonnenlauf ist ebenso zu berücksichtigen, wie der Lärm aus Verkehr und Nachbarschaft. Es macht einen großen Unterschied ob Sie den neuen Wohntraum am Sonntag Vormittag besichtigen wo alle Nachbarn und insbesondere deren Kinder noch schlafen und der Durchzugsverkehr ruht oder an einem sonnigen warmen Abend …. warum nicht zu unterschiedlichen Zeiten mehrmals besichtigen, dann fallen Ihnen Baumängel auch eher auf – Sie heiraten ja ihren künftigen Ehegatten auch nicht nach dem ersten Abendessen.

Gibt es die Immobilie noch gar nicht, machen Sie die schöne Bau- und Ausstattungsbeschreibung zum Vertragsgegenstand.

  1. Hauptsünde: unüberprüfte Betriebskosten und übersehener Sanierungsbedarf!

Sanierungs- und Betriebskosten werden immer unterschätzt. Eine neue Heizung oder zusätzliche Wärmedämmung, neue Fenster und Türen eine bereits beschlossene Sanierung durch die Eigentümerversammlung – alles geht ins Geld. Informieren Sie sich daher wirklich ausreichend über alle geplanten und nötigen Sanierungen bei der Hausverwaltung, Ihrem Makler oder investieren Sie auch in einen Sachverständigen-Check.

Überprüfen Sie auch die angegebenen Betriebskosten auf Plausibilität und fragen Sie auch hier einen Experten.

  1. Hauptsünde: zahlen Sie bar und möglichst viel schwarz!

Es soll immer wieder vorkommen, dass Teile des Kaufpreises „schwarz“ bezahlt werden um Nebenkosten zu sparen. Anzahlungen in bar ohne Quittung stellen Sie vor ein Beweisproblem wenn der Verkäufer unredlich ist und seit Einführung der Immobilienertragsteuer[2] wird der Gewinn (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis) bei Immobilienverkäufen mit 30 Prozent besteuert. Je mehr Schwarzgeld fließt, desto höher die Steuer.

  1. Hauptsünde: lassen Sie sich mit dem Finanzierungsgespräch bei der Bank viel Zeit!

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HlKrG) zwingt die Kreditinstitute die Kreditnehmer noch umfassender zu prüfen und zu informieren als ohnehin schon. Auf ein Bankengespräch sollte man sich daher gut vorbereiten und dabei auch wissen, dass ein abgelehnter Kreditwunsch zur Eintragung in die Bonitätsdatenbank führen kann. Ein Immobilienmakler der auch Hypothekarkredite vermitteln darf kann auch hier sehr hilfreich sein.

 

Rückfragen bitte an Martin Stieger: martin.stieger@liwest.at

 

Facheinschlägige Aus- und Weiterbildungslehrgänge des AIM in Kooperation mit ASAS

  • in Fernlehre,
  • zeit- und ortsunabhängig
  • neben Beruf und Familie absolvierbar
  • mit Abschluss an der Fachhochschule Burgenland

Akademisches Immobilienmanagement

MBA Immobilienmanagement

 

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH und Professor für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik an der Hochschule Allensbach – Allensbach University, Konstanz sowie Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels, Oberösterreich

 

[1]  https://www.erzdioezese-wien.at/hauptsuenden-oder-die-7-todsuenden

[2] https://martinstieger.blog/2016/03/03/immobilienertrag-und-grunderwerbsteuer/

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Eine Rose mit Dornen: Die Steuerreform bringt im Hinblick auf Immobiliengeschäfte Verschlechterungen

Die Steuerreform bringt im kommenden Jahr nicht nur geplante 5 Mrd EUR an Entlastungen für uns alle (Rosen) sondern auch einige Dornen.

So gibt es im kommenden Jahr nicht nur vier sondern sieben Tarife und erhofft man sich damit eine durchschnittliche Entlastung von EUR 1.000,– für jede/n Steuerzahler/in.

Doch die Gegenfinanzierung dieser Entlastung erfolgt auch durch vermögensbezogene Steuern und macht daher insbesondere bei Immobilientransaktionen kundige Hilfe nötig.

Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer

Ab 1. Jänner 2016 wird immer der Grundstückwert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken herangezogen (auch bei Erwerben im Familienverband).

Bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Besteuerung festgehalten.


Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken
• für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
• für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
• darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückswertes.

Zu berücksichtigen sind auch
– ein Freibetrag für Betriebe von 900.000 Euro
– die Deckelung beträgt 0,5 Prozent des Grundstückswerts bei Betrieben.
– Um letzteren zu ermitteln kann der WKO-Immobilienpreisspiegel oder eine Multiplikatorentabelle herangezogen werden, wobei vom WKO-Immobilienpreisspiegel ein bis zu 30 Prozent Abschlag möglich sein wird.
– Die Grunderwerbssteuer kann auf fünf Jahre aufgeteilt werden.
– Die Anzahl der Raten ist frei wählbar. Allerdings sollten sie gleich hoch ausfallen.
– Freibetrag bis 150 Quadratmeter für überlebende Ehepartner.

Die Grunderwerbsteuer wird künftig also auch bei Übertragungen im Familienverband (insbesondere bei Schenkung und Erbschaft) ebenfalls vom Verkehrswert berechnet werden (bisher dreifacher Einheitswert), wobei folgender Stufentarif zur Anwendung kommt:
Verkehrswert Steuersatz
von 0 bis 250.000 Euro 0,5%
von 250.001 bis 400.000 Euro 2,0%
über 400.000 3,5%

Beispiel: Bei Schenkung eines Grundstückes an ein Kind mit einem Einheitswert von 50.000 Euro und einem Verkehrswert von 500.000 Euro erhöht sich die Grunderwerbsteuer von bisher 3.000 Euro (2 % von 150.000 Euro = dreifacher Einheitswert) auf 7.750 Euro.
Dies wird wie folgt berechnet:
0,5 % von 250.000 Euro 1.250 Euro
2,0 % von 150.000 Euro 3.000 Euro
3,5 % von 100.000 Euro 3.500 Euro
500.000 Euro 7.750 Euro

In Hinblick auf diese enorme künftige Steuerbelastung wird zu prüfen sein, ob man Liegenschaftsübertragungen im Familienverband nicht doch vorziehen sollte, um noch in den Genuss der derzeitigen günstigeren Besteuerung zu kommen.

Die Übertragungen sollten dann aber durch z.B. Vorbehalt des Fruchtgenuss- und/oder Wohnrechts sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote abgesichert werden.

Für die Übertragung von Grundstücken bei Unternehmensweitergaben wird der bisherige Freibetrag von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht.

Für die unentgeltliche Übertragung bei Land- und Forstwirten wird weiterhin der einfache Einheitswert gelten.

Für Härtefälle insbesondere im Tourismusbereich sollen noch gesonderte Lösungen erarbeitet werden.

Inwieweit anlässlich der Schenkung/Erbschaft übernommene Verbindlichkeiten oder Belastungen bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind, ist ebenfalls noch ein wenig unklar.

Verlängerung des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen:

Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen werden ab dem Jahr 2016 auf 15 Jahre verlängert, wobei diese Verlängerung auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen angewendet wird.

Erhöhung der Immobilienertragsteuer

Der besondere Steuersatz von 25 Prozent wird auf 30 Prozent angehoben.

Diese Erhöhung betrifft auch Grundstücksveräußerungen im betrieblichen Bereich.

Der Inflationsabschlag der derzeit bei Verkauf von Neuvermögen, ab dem 11. Besitzjahr mit 2 % pa (maximal 50 %) angesetzt werden kann, entfällt.

Bei außerbetrieblichen Einkünften und für Einnahmen-Ausgaben-Rechner gelten die Änderungen für Veräußerungen ab dem 1. Jänner 2016.

Für Bilanzierer gilt folgendes:

• Bei Regelwirtschaftsjahren werden die Änderungen für ab dem 1. Jänner 2016 realisierte Einkünfte wirksam.

• Bei abweichenden Wirtschaftsjahren unterliegen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken vor dem 1. Jänner 2016 noch zur Gänze dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent.

Ausgleich von Verlusten bei Grundstücksverkäufen

Der Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung wird ab 1. Jänner 2016 erleichtert.

Privat: Künftig können 60 Prozent des Verlustes über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Stattdessen kann auch beantragt werden, dass der Verlust im Ausmaß von 60 Prozent im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird.

Betrieblich: Ein verbleibender negativer Überhang darf künftig zu 60 Prozent ausgeglichen werden.

Anschaffungskosten bebauter Mietgrundstücke im Privatvermögen

Es wird gesetzlich verankert, dass ab der Veranlagung für das Jahr 2016 die Anschaffungskosten bebauter Mietgrundstücke pauschal zu 60 Prozent auf das Gebäude und zu 40 Prozent auf den Grund aufgeteilt werden.
Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.
Abweichungen können per Verordnung geregelt werden. Die Neuregelung gilt in der Regel auch für bereits vermietete Gebäude.

Sie sind also gut beraten, in allen diesen Fragen und Fällen Ihren Immobilientreuhänder zu Rate zu ziehen.

DDr. Martin Stieger
Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels
Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asas.ag/

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

 

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Ein Immobilienkauf ist immer eine wichtige und gut abzuwägende Entscheidung.

Vielfach werden beim Wohnungs- und Grundstückskauf die damit zusammenhängenden Nebenkosten unterschätzt. Insgesamt müssen Sie damit rechnen, dass Sie bei den Nebenkosten auf sicherlich mehr als zehn Prozent des Kaufpreises kommen.
 

Daher eine kurze Übersicht der zu erwartenden Zusatzkosten[1]:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchsgebühr
    • Eintragung Wohnungseigentum
    • Eintragung Pfandrecht
    • Eingabengebühr
    • Vertragserrichtung
    • Beglaubigung

 

Die Maklerprovision

Für die Vermittlung eines Kaufvertrags müssen sowohl die Käuferin/der Käufer als auch die Verkäuferin/der Verkäufer der Wohnung bzw. des Grundstücks eine Provision bezahlen.

Die maximale Provision für Käuferin/Käufer sowie Verkäuferin/Verkäufer berechnet sich bei einem Kaufpreis folgendermaßen:

Wert

Provision

Bis 36.336,42 Euro

Vier Prozent des Wertes

Von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro

1.453,46 Euro

Über 48.448,51 Euro

Drei Prozent des Wertes

Zu diesen Provisionsbeträgen ist die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 20 Prozent hinzuzurechnen.

 

Die Grunderwerbsteuer[2]

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Wenn Sie eine Wohnung bzw. ein Grundstück von einer nahen Verwandten/einem nahen Verwandten[3] kaufen, beträgt sie nur zwei Prozent.

Kaufpreis ist jede Leistung, die die Erwerberin/der Erwerber zu erbringen hat, um das Grundstück oder die Wohnung zu erhalten. Dazu zählen neben dem vereinbarten Barkaufpreis auch die von der Erwerberin/vom Erwerber übernommenen Schulden der Verkäuferin/des Verkäufers (z.B. Wohnbaudarlehen) und der Wert des der Verkäuferin/dem Verkäufer allenfalls vorbehaltenen Wohnungs- oder Fruchtgenussrechts.[4]

Seit 1. August 2008 unterliegen auch Grundstückserwerbe von Todes wegen (z.B. im Wege einer Erbschaft) und durch Schenkung der Grunderwerbsteuer.

Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der dreifache Einheitswert.[5]

Steuerschuldnerinnen/Steuerschuldner sind bei Grundstückserwerben von Todes wegen und bei Schenkungen auf den Todesfall die Erwerberin/der Erwerber, bei Schenkungen unter Lebenden die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (somit die Geschenkgeberin/der Geschenkgeber und die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer).

 

Die Grundbuchsgebühr:

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts in das Grundbuch[6] (Verbücherung) ist eine Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises zu entrichten.

Sollten Sie das Kaufobjekt durch eine Hypothek belasten, fallen nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts für dessen Eintragung an.

Hinzu kommt die Eingabengebühr von 42 Euro bzw. von 59 Euro, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr[7] erfolgt.

Die Vergebührung des Kredites erfolgt durch das jeweilige Kreditinstitut zu den üblichen Banktarifen.

Wird bei Eintragungen zum Erwerb des Eigentums die Gebühr durch Abbuchung oder Einziehung entrichtet, ermäßigt sich diese um 21 Euro.

  

Die Vertragserrichtung: Anwalts- oder Notarskosten:

Da in der Regel der Kaufvertrag von einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt oder einer Notarin/einem Notar errichtet wird und diese/dieser auch den Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) stellt, muss die Käuferin/der Käufer weitere Kosten einkalkulieren.

Die Höhe richtet sich primär nach dem Kaufpreis und ist durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt.[8]

Oft besteht die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

 

Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften:

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist es notwendig, dass die Unterschriften auf dem Kaufvertrag bzw. auf der Pfandbestellungsurkunde beim Hypothekardarlehen gerichtlich oder notariell beglaubigt sind.

Die Kosten dafür richten sich nach der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis, Höhe des Pfandrechts) und sind durch den jeweiligen Kammertarif festgelegt.

 

Die Einrichtung der neuerworbenen Wohnimmobilie:

Nicht zu vergessen ist natürlich auch die Einrichtung der eigenen vier Wände. Hier gibt es keine punktgenauen Zahlen. Je nachdem, welche Ansprüche Sie stellen, betragen die Ausgaben für die Einrichtung in der Regel zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

 


[2] siehe dazu auch „Die Grunderwerbsteuer wird 2014 erhöht werden – Wissenswertes zur GrESt“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2013, S 48 – 51

[3] Nahe Verwandte sind in diesem Zusammenhang die Ehegattin/der Ehegatte, die eingetragene Partnerin/der eingetragene Partner, ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind der Übergeberin/des Übergebers.

[4] Auch Nießbrauch; die Inhaberin/der Inhaber dieses Rechts darf eine fremde Sache unter Schonung der benutzten Substanz ohne Einschränkungen benutzen und Erträge daraus erzielen. Beispiel: Die Inhaberin/der Inhaber eines Fruchtgenussrechts an einer Kuh kann uneingeschränkt deren Milch beziehen und diese auch verkaufen.

[5] Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke (Betriebsgrundstücke). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer (für Erbfälle und Schenkungen bis 31. Juli 2008) herangezogen. Ebenso dient er als Grundlage für weitere Abgaben und Beiträge (z.B. Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben).

[6] Grundbuchsgesuche sind grundsätzlich schriftlich einzubringen. Seit 1. November 2012 können einfache Grundbuchsanträge (Löschungsanträge, Anträge um Namensänderung oder einfache Eigentumsübertragungen, wie z.B. Verbücherungen von Scheidungs-vergleichen oder Einantwortungsbeschlüssen, die nur die Eigentumsübertragung zum Gegenstand haben, aber keine weiteren Rechte beinhalten) auch bei Gericht zu Protokoll erklärt werden d.h. mündlich bei Gericht vorgebracht werden.

[7] Über den Elektronischen Rechtsverkehr der Justiz (ERV) können alle Erst- und Folgeeingaben (Klagen, Klagebeantwortungen, Anträge, Schriftsätze, Rechtsmittel, Forderungsanmeldungen uvm.) samt Beilagen elektronisch und gesichert an die österreichischen Gerichte und Staatsanwaltschaften übermittelt und empfangen werden.

[8] Erfahrungsgemäß etwa 2,5 Prozent des Kaufpreises zuzügl. Umsatzsteuer