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Immobilien richtig vererben und verschenken!

Fragen Sie Ihren Immobilientreuhänder auch zum Thema

Immobilien richtig vererben und verschenken!

Immobilientreuhänder sind Experten in allen Fragen rund um die Immobilie.

Scheuen Sie sich also nicht, die Maklerin, den Makler Ihres Vertrauens auch zu konsultieren, wenn Sie Fragen rund um das Verschenken und Vererben von Immobilien haben.

Es gibt viele Fallstricke dabei – und so dürfen wir einige Themen beispielhaft anreißen, um Ihnen das zu verdeutlichen.

Für das Erbrecht gilt der gewöhnliche Aufenthalt, also der Lebensmittelpunkt Ihrer Lebensinteressen.

Falls Sie z.B. Ihren Lebensabend im sonnigen Süden (Italien, Griechenland, Spanien ….) verbringen wollen, gilt obgleich Sie österreichsicher Staatsbürger sind dann eben italienisches, griechisches oder spanisches Erbrecht.

Dieses unterscheidet sich natürlich oft deutlich vom österreichischen und das kann aus Sicht der Erblasser und der Erben positiv oder negativ sein.

Falls Sie also dementsprechende Pläne haben, regeln Sie vorher die Frage einer Erbschaft oder Schenkung vorausschauend.

Damit es noch komplizierter wird, gilt es auch zu überlegen, wo Ihre potentiellen Erben im Falle des Falles wohnhaft sind.

Wie sieht es mit dem außerordentlichen Erbrecht Ihres Lebensgefährten aus wenn gesetzliche Erben fehlen?

Sie stehen im Testament Ihres geschiedenen Ehemannes. Gilt das Testament noch?

Der Makler weiß Nein – im Falle einer Scheidung gilt das Testament automatisch als aufgehoben.

Der Makler kennt auch Ihre steuerliche Situation beim Erben und Schenken von Immobilien in Österreich.

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist dem Makler nicht fremd.

Wieviel Grunderwerbsteuer kostet die Übertragung von Immobilien im Familienkreis?

Aus Sicht der Grunderwerbsteuer (GrESt) wird jede Übertragung im Familienkreis – egal ob es sich tatsächlich um einen Kauf, eine Übertragung gegen Rente oder aber um eine Schenkung oder einen Erbanfall handelt – als unentgeltliche Übertragung gewertet.

Die GrESt bemisst sich in diesem Fall vom Grundstückswert nach dem Stufentarif.

Eintragungsgebühr ins Grundbuch

Zusätzlich ist die 1,1% ige Eintragungsgebühr ins Grundbuch zu beachten, die sich im Familienverband vom 3-fachen Einheitswert bzw. max. 30 % des Verkehrswertes bemisst.

Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke bestehen Sonderregelungen.

Sonstige Steuerfolgen bei der Übertragung von Immobilien

KaufpreisrenteGemischte
Rente
Unterhaltsrente
Wertverhältnis
Rentenbarwert
zuzüglich allfälliger
Einmalbeträge zu
Verkehrswert des
Wirtschaftsgutes
50% bis
125%
Zwischen
125% und
200%
Unter 50%
oder über
200%
Entgeltlichkeit /
Unentgeltlichkeit
EntgeltlichBis 100%
entgeltlich,
Rest
unentgeltlich
Unentgeltlich

Wird die Immobilie aus ertragsteuerlicher Sicht unentgeltlich übertragen, wie dies z.B. bei Übertragung gegen Unterhaltsrenten, oder wenn die auf der Liegenschaft lastende Kreditverbindlichkeit weniger als 50 % des Verkehrswertes beträgt, der Fall ist, fällt keine 30%ige Immobilienertragsteuer für den Übergeber an.

Der Übernehmer hat die steuerlichen Buchwerte und Abschreibungen des Geschenkgebers fortzusetzen.

Sofern sich die Immobilie im Alleineigentum des Geschenkgebers oder Erblassers befindet, nimmt die Finanzverwaltung aus Sicht der Umsatzsteuer an, dass beim Geschenknehmer bzw. Erben neue Mietverhältnisse vorliegen.

Deshalb muss er – soweit keine Wohnungsvermietung vorliegt – prüfen, ob die Miete an den Mieter weiterhin mit Umsatzsteuer verrechnet werden kann.

Falls dies nicht der Fall ist, weil der Mieter z.B. ein Arzt ist, kann es zu sehr teuren Vorsteuerberichtigungen kommen.

Im Schenkungsfall trifft die Vorsteuerberichtigungsverpflichtung den Geschenkgeber.

Der kann diese aber durch Option zur Umsatzsteuer bei Schenkung vermeiden.

Jedenfalls verlängert sich in jedem Fall die neue Frist zur Vorsteuerberichtigung auf 20 Jahre. Diese Vorsteuerberichtigung bzw. das Vorliegen „neuer“ Mietverhältnisse kann unter Umständen bei Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses vermieden werden, da sich der umsatzsteuerliche Vermieter durch die Übertragung nicht ändert.

Wird die Immobilie des Privatvermögens gegen (Leib-)Rente übertragen, ist zu klären, ob es sich um eine Kaufpreis- oder Unterhaltsrente handelt.

Dabei wird das Verhältnis zwischen Barwert der Rentenzahlungen zum Verkehrswert der Immobilie geprüft.

Der Barwert der Rentenzahlungen ermittelt sich aus den monatlichen Zahlungen kapitalisiert mit dem versicherungsmathematischen Lebensalter des Übergebers.

Bei folgenden Verhältnissen liegt eine Kaufpreis- bzw. Unterhaltsrente vor:

Wenn eine Kaufpreisrente vorliegt, kann der Übernehmer bei Vermietung die Abschreibung des Gebäudes vom Rentenbarwert – nach Ausscheiden eines Anteils für Grund und Boden – ermitteln.

Sofern die Rentenzahlungen in der Folge den Rentenbarwert übersteigen, können die Renten zur Gänze als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beim Übergeber unterliegen die Rentenzahlungen der Einkommensteuer zum Normalsteuersatz, also nicht der ImmoESt, aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die fortgeschriebenen Anschaffungskosten/ Herstellungskosten überschritten werden.

Sonderregeln gelten für Altimmobilien.

Im Fall einer Unterhaltsrente sind sowohl die Renteneinnahmen als auch die Rentenausgaben einkommensteuerlich irrelevant.

Sie sehen die zeitgerechte Information durch Ihre Maklerin, Ihren Steuerberater oder Rechtsanwalt zahlt sich aus.

Alle Infos entnommen aus der vorzüglichen Zusammenstellung von StB Karin Fuhrmann und StB Gottfried Sulz: TPA Vererben und Verschenken: Was ist neu?

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Fragen zu Aus-, Fort- und Weiterbildungsmöglichkeiten bitte an martin.stieger@viennastudies.com

Martin G. Stieger

Professor an der Allensbach Hochschule, Konstanz und Lehrender im Bachelorstudium BWL (Vertiefung Bau- und Immobilienmanagement)

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