Österreich: Strengere Vorschriften für Wohnkredite seit August 2022

Die österreichische Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) hat zur Begrenzung der systemischen Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen von Wohnimmobilien die „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO)“[1] erlassen, die durch Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Rechtskraft getreten ist.  

Mit dieser Verordnung setzt die FMA die Empfehlungen und Vorgaben des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) um.

Die Verordnung ist rechtlich verbindlich ab 1. August 2022 auf neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierungen anzuwenden.

Ziel dieser Verordnung ist es, die zunehmenden systemischen Risiken bei der Wohnimmobilienfinanzierung angesichts von Immobilienpreisboom, Zinswende, fragilem wirtschaftlichen Umfeld sowie der derzeitigen Kreditvergabepraxis zu begrenzen,“ so der Vorstand der FMA, Helmut Ettl und Eduard Müller: „Bei der Kreditvergabe muss die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers und nicht die hypothekarische Besicherung des Kredits im Vordergrund stehen.“

Eckpunkte des neuen Vergabestandards:

Entsprechend der Empfehlungen des FMSG und aufbauend auf einem Gutachten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) erließ die FMA daher folgende Obergrenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienfinanzierungen:

  • Eine maximale Beleihungsquote von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird.
  • Eine Schuldendienstquote von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%).
  • Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent 5%).
  • Insgesamt dürfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
  • Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen.

Auch wenn bestehende Kredite davon ausgenommen sind (Kreditausweitungen fallen aber unter die neuen Regelungen), ist guter Rat teuer.

Schon jetzt ist spürbar, dass die dadurch eingezogene „Kreditbremse“ die Neuaufnahme von Krediten zu Wohnzwecken (Wohnungskauf, Bau eines Eigenheims) deutlich schwieriger geworden ist.

Wohnraumfinanzierung für Private erschwert – lebenslange Mieter für Investoren garantiert?

Dadurch, dass die gewerbliche Wohnbaufinanzierung von der FMA-Verordnung nicht berührt wird, also Investoren Wohnungen weiterhin kreditfinanziert errichten können, um sie jenen zu vermieten, die die Finanzierung nun nicht mehr schaffen, werden potentielle, künftige Eigentümer in lebenslange Mieter verwandelt und die Idee eines Volkes von Eigentümern (das dadurch wirtschaftliche Krisen deutlich besser meistern könnte) verhindert.

Die gute Idee Familien vor Kreditabenteuern zu bewahren und Banken zu sichern, wurde mit dem Bade ausgeschüttet.

Die Banken haben auch bislang schon auf Grund sehr strenge Regularien und eigenen wirtschaftlichen Denkens auf die Bonität der Kund*innen geachtet und zeichnet sich gerade der Hypothekarkredit ja durch eine größtmögliche Sicherheit aus – die Immobilie, mit welcher er besichert ist.

Immobilienmakler dürfen gem. § 117 Abs. 2 Z 5 GewO Hypothekarkredite vermitteln. 

Immobilienmakler sind auf Grund Ihrer Marktkenntnis und profunden Ausbildung daher auch Ihr erster Ansprechpartner bei der Frage, wie Sie Ihre Wohnimmobilien nun doch noch finanzieren können.

Immobilienmakler helfen Ihnen,

  • Ihren persönlichen Haushaltsplan zu erstellen,
  • Ihre Finanzierungsmöglichkeit zu berechnen und
  • holen gerne Kreditangebote für Sie ein.

Wenn Sie also nun einen Kredit für einen Wohnungskauf oder den Bau eines Eigenheims neu aufnehmen möchten, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

Eigenkapitalquote von 10 Prozent

Künftig müssen Kreditnehme*innen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital nachweisen können.

Maximale Kreditrate von 40 Prozent des Nettoeinkommens

Die Kreditrate darf maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren

Die Laufzeit des Kredits darf 35 Jahre nicht mehr übersteigen.

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger 
hält eine Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik, lehrt an der Allensbach Hochschule in Konstanz, leitet den Studiengang „B.A. Betriebswirtschaftslehre – Vertiefung Bau- und Immobilienmanagement“ ist dort auch Rektor, arbeitet für VIS – Vienna International Studies sowie als Unternehmensberater und Wirtschaftsmediator in Wels (OÖ)


[1] https://www.ris.bka.gv.at/eli/bgbl/II/2022/230

Erschienen auch als Beitrag: „Strengere Vorschriften für Wohnkredite“ – in „Wohnen & Mehr“ Lifestyle – Living – Interior; Frühjahr 2023, S 20 – 21

https://www.yumpu.com/de/document/read/67091921/das-era-magazin-sommer-herbst-2022

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