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„Nur Idioten kaufen ein Haus“

 

Dieser Ausspruch eines Experten, der 25 Jahre lang in Immobilien investiert hat, wird von ihm gleich selbst mit folgenden Argumenten begründet:

  • es kostet mehr als man glaubt,
  • man verliert die Mobilität, die Freiheit, ist an einen Ort gebunden,
  • wer zur Geldwerterhaltung in Immobilien investieren will, sollte diese vermieten und nicht selbst darin wohnen.

Ich finde diesen Ansatz spannend und lese quer durch den Gemüsegarten zur Frage ob und wie man in Immobilien investieren sollte folgende Zeilen:

  • „Spitzenrenditen liegen im Büro-Bereich bei knapp 4 %“
  • „das Investitionsvolumen des ersten Halbjahres 2016 in kommerzielle Immobilien betrug rund 1,3 Mrd Euro und liegt damit auf ähnlich hohem Niveau wie schon 2015“
  • „Experten sehen Immobilien überbewertet – aber keine Blase“
  • Immobilien sind das werterhaltende „Betongold“
  • „keine Preisentspannung bei Immobilien in Sicht“
  • „die Immobilienpreise steigen nach einer kurzen Stagnation 2016 wieder“
  • „Immobilien werden in Wien durchschnittlich um 23 % über dem Preisindikator der Nationalbank gekauft“
  • „Private Vermieter lassen ihre Objekte aus Unwissenheit oder Angst lieber leer stehen als sie zu vermieten“
  • „Geeignet ist der Immobilienkauf besonders für Käufer, deren Arbeitsplatz sicher ist und die Eigenkapital besitzen“
  • „Das Neubauvolumen für Büroflächen wird 2016 unter 60.000 m2 liegen und damit einen historischen Tiefstand erreicht haben“
  • „Das Bauherrnmodell – die steuerbegünstigte Immobilie“
  • „im ersten Quartal 2016 sind die Wohnungsmieten im Bereich der frei vermietbaren Wohnungen um 1,4 Prozent, Eigentumswohnungspreise um 2,1 Prozent gestiegen.“
  • „Beim Immobilienkauf fallen bis zu 10 % Zusatzkosten an“
  • „Die Shoppingflächen bei Einkaufszentren bleiben gleich, es sperrt auf, was an Fläche zusperrt“
  • …….

Also was nun, mieten oder kaufen, investieren ja oder nein, wenn ja wo

Gut, dass es Immobilienmakler gibt, die Ihnen bei diesen Fragen kompetent und profund helfen können.

Denken Sie selbst an die 5 Faustregeln für den Immobilienkauf und fragen Sie sich, ob Sie alle diese Fragen selbst gestellt oder gar beantwortet hätten?

  1. Lage
  • Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, suchen Sie sich Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohner, das erhöht die Chance geeignete Mieter zu finden
  • Meiden Sie Gemeinden mit Bevölkerungsschwund
  • Achten Sie auf die Verkehrsanbindung, die ÖFFIS ..
  • Wie sieht es mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten … aus
  • Immobilienprofis finden günstige Objekte in den Randlagen der geeigneten Zentralräume
  • Gemeinden mit niedriger Arbeitslosenzahl eignen sich für Investments besser
  • Würden Sie in Ihrer Wohnung selbst auch wohnen wollen?
  1. Bauweise
  • Bausubstanz, Instandhaltung, ….
  • Wann erfolgte die letzte Sanierung, wie alt ist Ihr Objekt
  • Baupläne und Grundrisse sind genau so interessant wie die Protokolle der Eigentümerversammlungen (geben oft gute Auskünfte über aufgetretene Probleme und Sanierungsmaßnahmen)
  • Kaum ein Gebäude wird älter als 80 Jahre, es sei denn, es wurde laufend renoviert oder grundsätzlich saniert
  1. Energieeffizienz

Vergessen Sie nicht auf Fragen der energetischen Sanierung des Objekts, die Kosten der Dämmung, den Austausch der Heizkessel, die Nebenkosten der Wärmeerzeugung ….

  1. Ausstattung

Ist das Objekt alters- und behindertengerecht ausgestattet?

Balkon, Garten, Waschküche, Fahrradkeller, Garage ……

  1. Vermietungsstand
  • Leerstand
  • Regelmäßige Mietzahlungen
  • Sind und wenn ja, wann, sind Mietpreiserhöhungen möglich
  • Indexsicherung
  • Mietpreise in der Umgebung

Sie sehen, es gibt sicher 10 gute Gründe einen Immobilienmakler zu beauftragen, wenn Sie an ein Immobilieninvestment denken:

  1. Ihr Immobilienmakler verfügt über die entsprechende Marktübersicht in der jeweiligen Region und kennt auch das Umfeld Ihrer Immobilie.
  2. Ihr Immobilienmakler hat natürlich auch interessante Objekte in seinem Portfolio, die nicht in den Medien oder über das Internet angeboten werden.
  3. Ihr Immobilienmakler verhandelt auf Wunsch auch den Preis zwischen den Vertragspartnern neu, er kennt den Marktwert genau.[1]
  4. Ihr Immobilienmakler erledigt bzw. organisiert viele Ihrer Behördenwege und Termine, kann natürlich auch einen Energieausweis lesen[2] und ist Experte in allen Bereichen des Immobilienwesens.[3]
  5. Durch strenge Aufklärungs-, Sorgfalts- und Unterstützungspflichten des Makler, der über eine solide Ausbildung verfügt, bekommt man keine Katze im Sack sondern die bestmögliche Lösung.
  6. Ihr Immobilienmakler kennt alle Nebenkosten.[4]
  7. Ihr Immobilienmakler legt seine Honorarnote nur im Erfolgsfalle, es fallen für Sie also keine Beratungskosten an.
  8. Ihr Immobilienmakler hat für alle Vereinbarungen die richtigen schriftlichen Formulare – „nur wer schreibt der bleibt“.
  9. Ihr Immobilienmakler tritt bei Ungereimtheiten als Vermittler zwischen den Parteien auf.
  10. Ihr Immobilienmakler hilft bei steuerlichen Fragen[5] und optimiert auf Wunsch auch Ihre Finanzierung.

Freuen Sie sich auf die neue Wohnung, das neue Eigenheim und versichern Sie sich dabei der bestmöglichen Unterstützung es auch zu finden – der Ihres Immobilienmaklers.

 

Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilienmakler in Wels,

Geschäftsführender Gesellschafter http://www.toprealimmobilien.at/,

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com/

 

[1] Siehe dazu „Wie viel ist meine Liegenschaft wert – was darf sie kosten“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 6 B, 2012, S 8 – 9

[2] Siehe dazu „Wichtige Neuerungen durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012)“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 11 B, 2012, S 45

[3] Siehe dazu „Immobilientreuhänder sind Immobilienexperten – Alles rund um die Immobilie und Ihr Immobilieninvestment” – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Herbst 2013, S 62 – 63

[4] Siehe dazu „Die Nebenkosten beim Immobilienkauf“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Frühling 2014, S 57 – 59

[5] Siehe dazu Steuerliche Änderungen rund um die Immobilie – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Nr. 9 B, 2012, S 10 – 11

 

Abgedruckt: 

„Nur Idioten kaufen ein Haus“ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2016/17, S 55 – 56

http://www.era.at/magazin/

 

 

Die Rückgabe einer Wohnung

Zustand bei Rückstellung

Nach dem Gesetz gilt für alle Bestandverhältnisse, dass die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen ist, wie sie übernommen wurde (§ 1109 ABGB).

Wann ein solcher „gleicher“ Rückstellungszustand vorliegt, orientiert sich an der Verkehrsauffassung.

Der Mieter hat nicht für die gewöhnliche Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, aufzukommen; ebenso wenig für Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat.

In einem Musterprozess des VK hat das LGZ Wien in 41 R 275/04a etwa auch festgestellt, dass ein Kratzer in der Badewanne und ein verschmutzter Teppich eine gewöhnliche Abnützung darstellen.

Vom Mieter vorgenommene Veränderungen sind jedoch wieder zu beseitigen.

Dies wird etwa der Fall sein, wenn Mieter statt einem Holzboden einen Teppichboden verlegen oder eine Zwischenwand einbauen.

Bei Veränderungen im Vollanwendungsbereich des MRG[1] gilt, dass der Vermieter seine Zustimmung zur wesentlichen Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes nur hinsichtlich bestimmter Veränderungen von der Verpflichtung des Hauptmieters abhängig machen kann, dass bei der Beendigung des Mietverhältnisses der frühere Zustand wieder hergestellt wird.

Siehe Kasten § 9 MRG Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes.

Nach dem LGZ Wien ist etwa ein mit einem Dübel befestigter Handtuch- und Seifenhalter im Bad eine unwesentliche Veränderung, die bei Beendigung des Mietverhältnisses in unveränderter Form belassen werden kann.

 

Schäden bei Rückstellung

Wenn der Mieter schuldhaft den Mietgegenstand übergebührlich abnützt oder beschädigt, dann haftet er dem Vermieter für diese Schäden (§ 1111 ABGB).

Der Vermieter muss einen solchen Schadenersatzanspruch binnen einem Jahr ab Zurückstellung des Bestandobjekts geltend machen.

Der Vermieter macht seine Forderung auch fristgerecht geltend, wenn er mit einer Forderung des Mieters (Kaution) aufrechnet.

Die einjährige Präklusionsfrist läuft auch solange nicht ab, solange der Vermieter etwa das Kautionssparbuch in Händen hat, in diesem Fall kann aber nur mehr eine Forderung in Höhe der Kaution geltend gemacht werden.

Macht der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gerichtlich geltend, dann ist der Mieter beweispflichtig, dass die Wohnung selbst – wie auch Einrichtungsgegenstände – bei der Übergabe mit Mängeln behaftet war.

Wenn der Mieter schuldhaft den Mietgegenstand oder einen mietvermieteten Einrichtungsgegenstand beschädigt hat und der Vermieter den Schaden geltend macht, dann gilt, dass sich der Vermieter nicht bereichern dar.

Der Vermieter darf die Reparaturkosten nur bis zur Höhe des Zeitwertes der Sache verlangen.

 

Beispiel:[2]

Ein Mieter hat eine Wohnung teilmöbliert angemietet.

Mitvermietet war eine Kücheneinrichtung, unter anderem war auch ein neuer Kühlschrank vorhanden.

Nach 10 Jahren wird das Mietverhältnis beendet.

Kurz vorher wird der Kühlschrank aus Verschulden des Mieters defekt.

Der Mieter stellt den Mietgegenstand samt dem kaputten Kühlschrank an den Vermieter zurück.

Wegen dieses Schadens zieht der Vermieter die Kosten eines neuen Kühlschranks (400,-) von der Kaution ab, die er so vermindert an den Mieter zurückzahlt.

Dies ist unzulässig.

Wenn sich der Mieter vertragstreu verhalten hätte, hätte der Vermieter ja einen funktionierenden, aber 10 Jahre alten Kühlschrank zurückgestellt bekommen. Der Mieter hätte seiner Verpflichtung zur Erhaltung des funktionstüchtigen Zustandes auch dadurch nachkommen können, indem er einen gebrauchten, funktionstüchtigen Kühlschrank kauft und diesen dem Vermieter übergibt.

Der Vermieter hat aber – auf Kosten des Mieters – einen neuen Kühlschrank angeschafft und die vollen Kosten der Neuanschaffung dem Mieter weiterverrechnet.

Damit ist er aber bereichert.

Hat ein 10 Jahre alter, funktionstüchtiger Kühlschrank nur einen Zeitwert von angenommen 120,-, darf der Vermieter dem Mieter auch nur den Betrag von 120,- (nur so hoch ist der Schaden des Vermieters) weiterverrechnen und von der Kaution abziehen.

 

VKI-Mietertipp:

Es ist ratsam, im schriftlichen Mietvertrag den Zustand der Wohnung bei der Übergabe konkret festzuhalten. Dies kann etwa in der Form geschehen, dass eine eingehende Besichtigung erfolgt und die festgestellten Mängel der Wohnung im Vertrag dokumentiert werden.

 

 

Beispiel:

Ein Mieter hat vor 3 Jahren eine Wohnung angemietet.

Im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Wohnung bei der Rückgabe neu in weiß ausgemalt zu übergeben hätte.

Nun stellt der Mieter fest, dass die Wände mit schon vielen Deckschichten gemalt wurden und sich diese Schichten beim Ausmalen lösen.

Der Vermieter besteht dennoch auf dem Ausmalen der Wohnung. 

Nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofes (2 Ob 215/10x) ist eine solche Vereinbarung rechtsunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.

„Formular“ ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um „vorformulierte Vertragsbedingungen“, die vom Vermieter stammen. 

Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus – von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmal-verpflichtung des Mieters rechtsunwirksam. 

Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen.

Ist die Vereinbarung also rechtsunwirksam kann der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückstellen, wie er diese übernommen hat. 

Eine normale Abnützung darf dabei eingerechnet werden, beispielsweise auch wenn man Nägel zum Aufhängen von Bildern eingeschlagen hat, muss nicht ausgemalt werden.

 

Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes (MRG)

 

  • 9.(1) Der Hauptmieter hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen.

Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.

Der Vermieter kann seine Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern wenn,

1. die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,
2. die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient,
3. die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,
4. der Hauptmieter die Kosten trägt,
5. durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des

Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen ist,

6. durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, im besonderen keine

Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt,

7. die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt.

(2) Die Voraussetzung des Abs. 1 Z 2 ist jedenfalls gegeben, wenn es sich handelt um

 

1. die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung

von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der

Einrichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen,

2. die der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung eines Mietgegenstandes,
3. die Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden,
4. die Einleitung eines Fernsprechanschlusses oder
5. die Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang sowie für Multimediadienste, sofern

der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.

(3) Handelt es sich um eine wesentliche Veränderung (Verbesserung), die nicht im Abs. 2 angeführt ist, so kann der Vermieter seine Zustimmung von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes bei der Zurückstellung des Mietgegenstandes abhängig machen.

 

DDr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels

Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com

 

 

Auch als Fachartikel:

„Die Rückgabe einer Wohnung “ – in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Herbst 2016, S 54 – 56

http://www.era.at/magazin/

 

[1] Vollanwendung MRG – das Mietrechtsgesetz ist voll anwendbar:

Altbauten

  • Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1.7.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
  • Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.

Geförderte Neubauten

  • Wohnungen in gefördert errichteten Mietwohnungshäuser mit mehr als 2 Mietgegenständen

 

[2] VKI Beispiele: https://verbraucherrecht.at