Haben Sie vor eine Immobilie zu mieten, zu vermieten, zu kaufen oder zu verkaufen, sollten Sie sich professioneller Hilfe bedienen und einen Immobilienmakler, eine Immobilienmaklerin mit der Suche nach einem geeigneten Objekt bzw. Interessenten und Interessentinnen beauftragen.
Wenn Sie eine Wohnung suchen, werden Sie sich nicht auf die Dienste eines Maklers, einer Maklerin beschränken sondern allenfalls mehrere beauftragen wollen.
Haben Sie aber Interesse Ihre Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, ist es für Sie wichtig, dass sich der Makler, die Maklerin nach Kräften um die Vermittlung bemüht und Sie werden es vorziehen dem Makler, der Maklerin einen Alleinvermittlungsauftrag[1] zu erteilen.
Der allgemeine (schlichte) Maklervertrag kann an mehrere Makler und Maklerinnen vergeben werden, wobei es Ihnen auch erlaubt ist, das Objekt selbst anzubieten und provisionsfrei zu verkaufen.
Beim schlichten Maklervertrag können Makler tätig werden, müssen es aber nicht.
In diesem Falle sind die Makler nicht verpflichtet Geschäfte zu vermitteln.
Hingegen verpflichten sich die Makler beim Alleinvermittlungsauftrag alles zu tun, um ein Geschäft zu vermitteln, andrerseits sind dann auch Sie verpflichtet keine anderen Immobilienmakler zu beauftragen.
Für den Abschluss des Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben.
Der Abschluss von Alleinvermittlungsaufträgen muss immer schriftlich erfolgen!
Auch nach einem erteilten (Allein-)Vermittlungsauftrag sind Sie nicht verpflichtet das vom Makler angebotene Geschäft abzuschließen.
Die Entscheidung, ob Sie eine vermittelte Wohnung anmieten oder kaufen wollen, liegt allein bei Ihnen.
Wie lange kann ein Maklervertrag abgeschlossen werden bzw. wann ist eine Kündigung des Maklervertrages möglich?
Der Maklervertrag kann auf bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen werden.
Ist keine bestimmte Dauer vereinbart (betrifft schlichte Maklerverträge), kann der Vertrag von beiden Vertragspartnern jederzeit ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.
Ein Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, endet mit dem Ablauf der Zeit.
Ein Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet abgeschlossen werden und während der Laufzeit nicht gekündigt werden.
Nur eine vorzeitige Auflösung aus wichtigen Grund wäre möglich (z.B. Scheidung vom Ehepartner, Verlust des Arbeitsplatzes).
Erfolgt eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund, so kann für diesen Fall eine Provision vereinbart werden.
Was ist nun ein Alleinvermittlungsauftrag?
Beim Alleinvermittlungsauftrag wird im Maklervertrag eine bestimmte Vertragsdauer vereinbart.
Das bedeutet, dass Sie sich in dieser Zeit an einen bestimmten Makler binden.
Der beauftragte Makler muss sich nach Kräften um eine Vermittlung bemühen und darf nicht untätig bleiben.
Mit Verbrauchern darf für die Alleinvermittlung von Miet- und Pachtverträgen maximal eine Bindungsfrist von 3 Monaten und für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eine Frist von maximal 6 Monaten vereinbart werden.
Nur bei besonders schwierigen Umständen dürfen diese Höchstgrenzen überschritten werden.
Enthält der Alleinvermittlungsauftrag keine Befristung, dann ist er ungültig.
Allerdings bleibt der Vertrag als schlichter Maklervertrag aufrecht d.h. der Makler ist nicht verpflichtet sich um die Vermittlung zu bemühen und Sie sind nicht exklusiv an diesen Makler gebunden.
In der Regel findet sich in Alleinvermittlungsaufträgen die Vereinbarung, dass Auftraggeber auch dann provisionspflichtig werden, wenn diese die gewünschte Wohnung privat oder über andere Makler finden.
Wollen Sie die Freiheit behalten auch während des Alleinvermittlungsauftrages ein Anbot anzunehmen, das Ihnen zufällig gemacht wird, dann müssten Sie dies ausdrücklich im Alleinvermittlungsauftrag vermerken.
[1] § 14. (1) Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muss sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
(2) Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung. Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler (Maklergesetz – MaklerG)
DDr. Martin Stieger
Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels
Geschäftsführender Gesellschafter der ASAS Aus- und Weiterbildung GmbH http://asasonline.com
Der Artikel erschien in „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Sommer 2016,
S 55 – 56; http://www.era.at/magazin/magazin-titelseite/