Heute erreicht mich folgende Frage eines Lesers meiner Beiträge in „besser Wohnen“ http://www.era.at/magazin/
Frage:
Ich habe vor 3 Jahren eine Wohnung angemietet.
Im Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung bei der Rückgabe neu in weiß ausgemalt zu übergeben hätte, nun sehe ich erst, dass die Wände mit schon vielen Deckschichten gemalt wurden und diese Schichten sich beim Ausmalen lösen.
Wenn ich ausmalen muss, kommen mir diese Schichten entgegen, sodass die Wände zuerst abgeschert werden müssen bevor ein neuerlicher Anstrich möglich ist. Dies kommt aber einer Restaurierung gleich.
Muss ich nun trotzdem ausmalen, wenn die Vermieterin darauf besteht?
Antwort:
Gibt es zum Ausmalen eine Vertragsvereinbarung – wie Sie schreiben gibt es eine – müssen wir zuallererst prüfen, ob diese rechtswirksam ist.
Nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofes (2 Ob 215/10x) ist eine solche Vereinbarung rechtsunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.
„Formular“ ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um „vorformulierte Vertragsbedingungen“, die vom Vermieter stammen.
Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus – von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmalverpflichtung des Mieters rechtsunwirksam.
Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen.
Ist die Vereinbarung also rechtsunwirksam können Sie die Wohnung in dem Zustand zurückstellen, wie Sie sie übernommen haben.
Eine normale Abnützung darf dabei eingerechnet werden.
Sie müssen die Wohnung also nicht ausmalen, wenn Sie an der Wandoberfläche nichts verändert haben (z.B. andere Wandfarbe, Tapeten, Fliesen, etc.) und diese auch keine überdurchschnittliche Abnützung oder Beschädigungen (z.B. stark verfärbte Wände durch Rauch, etc.) aufweist.
Ist die Vereinbarung allerdings rechtswirksam gilt für alle Bestandsverhältnisse, dass die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen ist, wie sie übernommen wurde (§ 1109 ABGB).
Wann ein solcher „gleicher“ Rückstellungszustand vorliegt, orientiert sich an der Verkehrsauffassung.
Der Mieter hat – das haben wir schon oben ausgeführt – aber nicht für die gewöhnliche Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, aufzukommen; ebenso wenig für Schäden, die der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat.
Ich gehe eher davon aus, dass Sie die Wohnung nicht neu ausmalen müssen.
Martin Stieger
Lehrgänge zum Immobilienmanagement:
akademische/r Immobilienmanager/in
MBA Immobilienmanagement