Die Grunderwerbsteuer wird 2014 erhöht werden – Wissenswertes zur GrESt

Der Verfassungsgerichtshof hat die derzeit gültige Bemessung im Fall der Schenkung und Erbschaft am dreifachen Einheitswert als verfassungswidrig aufgehoben, und zwar mit Wirkung ab 31. Mai 2014.

Begründung: Die veralteten und oft viel zu niedrigen Einheitswerte bilden, ob verdreifacht oder nicht, die realen Verhältnisse der unterschiedlichen Grundstücke nicht mehr richtig ab.

Wenn bis Ende Mai 2014 nichts geschieht, müssten alle Grundstücksübertragungen anhand des – höheren – Verkehrswerts besteuert werden. Dazu müssten nicht nur von Fall zu Fall Gutachten erstellt und bezahlt werden. Es brächte für Erben und Beschenkte auch eine deutliche Steuererhöhung, wenn auch eine, mit der allein das Budget nicht zu retten sein wird: Wie die Regierung im Verfahren vor dem VfGH ausführte, betrug im Jahr 2010 das gesamte Grunderwerbsteueraufkommen 727 Millionen Euro; davon waren 182 Millionen Euro auf eine Bemessung auf Basis von Einheitswerten zurückzuführen. Der Mehrerlös würde sich daher vermutlich im dreistelligen Millionenbereich bewegen.

Das Finanzministerium arbeitet jedenfalls bereits an einer Nachfolgeregelung; wie diese aussehen könnte, können wir nur vermuten, klar scheint uns, dass ein klammer Staat diese nötige Änderung zur Erhöhung nutzen wird.

Uns allen wird beim Erwerb ab kommendem Jahr eine höhere Grunderwerbsteuer erwarten!

Wissenswertes dazu: 

Die Grunderwerbsteuer ist eine (Rechts-)Verkehrsteuer und erfasst den Erwerb von inländischen Grundstücken.[1]HDie Immobilienertragsteuer[2] hingegen erfasst die Veräußerung von inländischen Grundstücken.

Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld ist

  • das Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes.[3]
Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand und Kaufpreis (z.B. durch Unterfertigung der Vertragsurkunde) geeinigt haben
  • wenn kein Verpflichtungsgeschäft vorliegt, der Erwerb des Eigentums (z.B. Erwerb von Todes wegen)

Auf das Verfügungsgeschäft (Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch) kommt es nicht an.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen:

  • Kaufverträge (schriftlich und mündlich) oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen (z.B. Tausch-verträge, Scheidungsvergleiche, Schenkung)
  • der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft (z.B. gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis, Ersitzung, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren)
  • der Erwerb der Verwertungsbefugnis
Darunter fallen Rechtsgeschäfte, die es jemandem ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (z.B.Treuhandverträge)
  • die Anteilsvereinigung, wenn sich im Vermögen einer Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet und alle Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Gesellschafterin/eines Gesellschafters vereinigt werden
  • Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft begründen, wenn sich im Vermögen der Kapital-gesellschaft ein Grundstück befindet
  • die Abtretung des Übereignungsanspruches, darunter versteht man die Übertragung dieses Anspruches oder eines Rechtes aus einem Kaufanbot auf eine Andere/einen Anderen; auch die Abtretung des Übereignungsanspruches in einer Vertragskette begründet die Grunderwerbsteuerpflicht

BEISPIEL

Beispiel: A erwirbt mit Anwartschaftsvertrag den Anspruch auf Übereignung einer erst zu errichtenden Eigentumswohnung. Bevor der Erwerb im Grundbuch eingetragen wird, tritt A diesen Anspruch an B ab.

 

Das Grunderwerbsteuergesetz versteht unter einem Grundstück zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör. Das sind

  • Grund und Boden,
  • Gebäude,
  • der Zuwachs (Pflanzen, Tiere) und das Zugehör (z.B. Traktor, landwirtschaftliche Geräte).

Als Grundstücke gelten auch

  • das Baurecht iSd Baurechtsgesetzes[4] (das ist das dingliche Recht, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten) und
  • Bauten auf fremden Grund (z.B. Superädifikate).

Nicht zum Grundstück zählen:

  • Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören.
Betriebsanlagen (z.B. Backofen, Tanks, Kesselanlagen) sind zwar Zubehör, aber von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

 

Von der Grunderwerbsteuer sind befreit:

  • Erwerbsvorgänge, bei denen die Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer den Wert von 1.100 Euro nicht übersteigt
  • Erwerbsvorgänge gemäß § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz[5], wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.000 Euro nicht übersteigt
  • der Erwerb eines Grundstückes im Zuge einer Unternehmensübertragung bis zu einem Wert von 365.000 Euro (Freibetrag), wenn

◦                      die Steuer nach § 4 Abs 2 Z 1 oder 4 Grunderwerbsteuergesetz[6] zu berechnen ist (das ist der Fall, wenn bei einem Rechtsgeschäft unter Lebenden die auf das Grundstück entfallende Gegenleistung geringer ist als der Wert des Grundstückes oder es sich um einen Erwerb von Todes wegen handelt)

◦                      die Erwerberin/der Erwerber eine natürliche Person ist

◦                      die Übergeberin/der Übergeber bei Übergabe unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet hat oder wegen körperlicher oder geistiger Behinderung nicht in der Lage ist, das Unternehmen fortzuführen (die Erwerbsunfähigkeit ist nachzuweisen durch ein Sachverständigengutachten oder eine medizinische Beurteilung durch die zuständige Sozialversicherung)

◦                      das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) der Erzielung betrieblicher Einkünfte dient

◦                      die Übergeberin/der Übergeber mindestens ein Viertel des Betriebes bzw. der Mitunternehmerschaft (z.B. Anteile an einer OG) überträgt; wird nur ein Teil eines Betriebes oder ein Anteil an einer Mitunternehmerschaft übertragen, steht der Freibetrag nur aliquot in dem Ausmaß zu, das dem Anteil des übergebenen (Teil-)Betriebes am Gesamtbetrieb bzw. dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft entspricht

  • der Erwerb eines Grundstückes im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens und im Wege eines Flurbereinigungsverfahrens
  • der Erwerb eines Grundstückes durch behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland
  • der unentgeltliche Erwerb eines Grundstückes unter Lebenden zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern unter bestimmten Voraussetzungen
  • die unentgeltliche Zuwendung von Grundstücken durch eine öffentlich-rechtliche Körperschaft
  • die Realteilung, insoweit der Wert (Verkehrswert) des Teilgrundstückes, das die einzelne Erwerberin/der einzelne Erwerber im Wege der Realteilung erhält, dem Bruchteil entspricht, mit dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist

 

Berechnung

 

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der Gegenleistung bemessen. Zur Gegenleistung zählt alles, was die Erwerberin/der Erwerber des Grundstückes aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis, übernommene Schulden, der Verkäuferin/dem Verkäufer vorbehaltene Nutzungen (wie Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht).

In bestimmten Fällen ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Wert des Grundstückes im Sinne des § 6 Grunderwerbsteuergesetz 1987[7] (GrEStG 1987). Das ist grundsätzlich der 3-fache Einheitswert, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde.

Der Wert des Grundstückes ist z.B. von Bedeutung, wenn

  • keine Gegenleistung vorhanden ist (z.B. Schenkung),
  • die Gegenleistung geringer ist als der Wert des Grundstückes,
  • eine begünstigte bäuerliche Übergabe stattfindet,
  • alle Anteile einer Kapitalgesellschaft in einer Hand vereinigt oder übergeben werden,
  • ein Erwerb durch Erbanfall oder durch ein Vermächtnis vorliegt.

Die Steuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent von der Bemessungsgrundlage. Bei einem Grundstückserwerb ab 1. Jänner 2012 durch eine privatrechtliche Stiftung oder durch eine damit vergleichbare Vermögensmasse erhöht sich die Steuer um 2,5 Prozent der jeweiligen Bemessungsgrundlage (Stiftungseingangssteueräquivalent – Ausgleich für den Entfall der Stiftungseingangssteuer), wenn ein Grundstückserwerb durch die Stiftung unentgeltlich (d.h. ohne Gegenleistung) erfolgt oder wenn die Gegenleistung geringer ist als der halbe gemeine Wert des erworbenen Grundstückes.

Sie beträgt 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage beim Erwerb durch

  • die Ehegattin/den Ehegatten, die eingetragene Partnerin/den eingetragenen Partner, einen Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind der Übergeberin/des Übergebers,
  • eine Ehegattin/einen Ehegatten von der anderen Ehegattin/dem anderen Ehegatten bei Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens und ehelicher Ersparnisse anlässlich der Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe oder
  • durch eine eingetragene Partnerin/einen eingetragenen Partner von der anderen eingetragenen Partnerin/dem anderen eingetragenen Partner bei Aufteilung partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens und partnerschaftlicher Ersparnisse anlässlich der Auflösung oder Nichtigerklärung der eingetragenen Partnerschaft

 

Entstehen der Steuerschuld

 

Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich, sobald der steuerpflichtige Erwerbsvorgang (Verpflichtungsgeschäft, Erwerb des Eigentums) verwirklicht worden ist. Auf das Verfügungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Eintragung in das Grundbuch) kommt es nicht an.

Abweichend davon entsteht die Steuerschuld bei Schenkung auf den Todesfall erst mit dem Tod der Geschenkgeberin/des Geschenkgebers.

Beim Erwerb als Erbe entsteht die Steuerschuld mit rechtskräftiger Einantwortung und beim Erwerb als Vermächtnisnehmerin/Vermächtnisnehmer mit rechtskräftiger Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts.

Schuldnerinnen/Schuldner der Grunderwerbsteuer sind

  • grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (z.B. Käuferinnen/Käufer und Verkäuferinnen/Verkäufer, Geschenkgeber und Geschenknehmer)
  • beim Erwerb von Todes wegen und bei Schenkung auf den Todesfall die Erwerberin/der Erwerber
  • bei der Enteignung oder Zwangsversteigerung nur die Erwerberin/der Erwerber
  • bei der Anteilsvereinigung, diejenige/derjenige in deren/dessen Hand die Gesellschaftsanteile vereinigt werden

Die Steuerschuldnerinnen/die Steuerschuldner haften für die Grunderwerbsteuer als Gesamtschulderinnen/Gesamtschuldner zur ungeteilten Hand (Solidarschuldverhältnis).

Anzeigepflicht:

Zur Anzeige der Rechtsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind alle Steuerschuldnerinnen/Steuerschuldner verpflichtet und neben diesen auch Notare, Rechtsanwälte und Bevollmächtigte, die beim Erwerb des Grundstückes oder bei der Errichtung der Vertragsurkunde mitgewirkt haben.

Sofern keine Selbstberechnung durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter erfolgt, sind steuerbare Erwerbsvorgänge bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Steuerschuld entstanden ist, zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen; die Abgabenerklärung ist durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter vorzulegen und elektronisch über FinanzOnline[8] zu übermitteln.

Bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gemäß § 3 Abs 1 Z 4 (Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren) sowie Z 5 (bessere Gestaltung von Bauland) GrEStG[9] kann die Abgabenerklärung auch durch einen Steuerschuldner selbst über FinanzOnline elektronisch übermittelt werden.

Keine Anzeigeverpflichtung besteht bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gemäß § 3 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG (Erwerbe nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, wenn die Bemessungsgrundlage 2.000 Euro nicht übersteigt).

Eine papiermäßige Anzeige ist nicht vorgesehen.

BEISPIEL

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird am 10. Jänner 2013 abgeschlossen. Die Abgabenerklärung ist bis zum 15. März 2013 dem Finanzamt elektronisch zu übermitteln.

 

Die Anzeige hat auch zu erfolgen, wenn der Erwerbsvorgang von der Besteuerung ausgenommen ist (Ausnahme: gemäß § 3 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG steuerbefreiter Vorgang – siehe oben). Auch über mündlich abgeschlossene Verträge ist eine elektronische Abgabenerklärung zu übermitteln. Wurde über den Erwerbsvorgang eine Schrift (Urkunde über den Vertrag, Beschluss usw.) errichtet, so ist der Abgabenerklärung eine Abschrift (Kopie) davon anzuschließen (als PDF-Dokument).

Für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel[10] zuständig.

Für einen Erwerbsvorgang, der beim Finanzamt angezeigt wurde, wird die Grunderwerbsteuer mit Bescheid festgesetzt. Die Fälligkeit der Steuer tritt einen Monat nach Zustellung des Bescheides ein.

Der Abgabenschuldnerin/dem Abgabenschuldner ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) vom Finanzamt auszuhändigen, wenn

  • Abgabenfreiheit gegeben ist,
  • die Abgabe vollständig bezahlt ist oder
  • wenn sie noch nicht bezahlt ist, aber Sicherheit für die Abgabenschuld geleistet wurde.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist kein Bescheid. Sie ist für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch erforderlich.

Selbstberechnung

Anstelle der Anzeige beim Finanzamt durch die Steuerschuldnerinnen/die Steuerschuldner kann eine Selbstberechung durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter erfolgen.

Zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sind nur Notare und Rechtsanwälte innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung befugt. Wird die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, muss auch die Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch selbst berechnet werden.

Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter, die eine Selbstberechnung vornehmen, haben die selbst berechnete Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr spätestens bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Monats an das Finanzamt zu entrichten.

Im Falle der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer hat die die Steuer selbst berechnende Parteienvertreterin/der die Steuer selbst berechnende Parteienvertreter eine Selbstberechnungserklärung auszustellen. Diese ersetzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und ist für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch erforderlich

Rückerstattung

Eine Rückerstattung oder Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer kommt in Betracht, wenn:

  • der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird
  • der Erwerbsvorgang auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht wird, weil die Vertragsbestimmungen durch einen Vertragsteil nicht erfüllt wurden
  • das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ungültig ist und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes beseitigt wird
  • die Gegenleistung für das Grundstück einvernehmlich innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld nachträglich herabgesetzt wird
  • die Gegenleistung für das Grundstück auf Grund der §§ 932 und 933 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) (Gewährleistung, Mängelbehebung) vermindert wird
  • das geschenkte Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden musste oder
  • ein von Todes wegen erworbenes Grundstück herausgegeben werden musste und dieses bei der Empfängerin/beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen darstellt.

 


[3] Kaufvertrag, Tauschvertrag etc.

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