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Immobilienertrag- und Grunderwerbsteuer

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Die Immobilienertragsteuer erfasst die Veräußerung von inländischen Grundstücken, die Grunderwerbsteuer als (Rechts-)Verkehrsteuer den Erwerb von inländischen Grundstücken.

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) wurde eine generelle Einkommensteuerpflicht für Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen eingeführt.

Das Einkommensteuergesetz wurde in diesem Bereich bereits mehrfach novelliert, zuletzt im Jahr 2014.

Die letzte Änderung brachte uns das Steuerreformgesetz 2015/2016 (kurz: StRefG 2015/2016)[1].

Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken ab 2016 unterliegen einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 31. Dezember 2015: 25 Prozent) und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen.

Werden die anderen laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen ausgeübt werden, die dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) unterliegen.

Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Hauptwohnsitzbefreiung

Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen handelt.

Der Hauptwohnsitz (Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist wie bisher das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/der die Verkäuferin/der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre gewohnt hat.

Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt nunmehr auch dann zum Tragen, wenn die Verkäuferin/der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre (vor der Veräußerung) mindestens fünf Jahre durchgehend in diesem Haus oder dieser Wohnung als „Hauptwohnsitzer“ gewohnt hat („5 aus 10-Regelung„).

Die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich – im Gegensatz zur Herstellerbefreiung – auch auf den Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m2. Die Befreiung wegen fünfjährigem durchgehenden Hauptwohnsitz gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu fünf Jahren) vermietet wurde.

Herstellerbefreiung

Steuerfrei sind wie bisher auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig, sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist.

Ein selbst hergestelltes Gebäude liegt vor, wenn die Steuerpflichtige/der Steuerpflichtige das Gebäude von Grund auf neu errichtet (also ein „Hausbau“ und keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung vorliegt) und das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägt.

Selbst hergestellt ist ein Gebäude auch dann, wenn es durch eine beauftragte Unternehmerin/einen beauftragten Unternehmer errichtet wurde, die Eigentümerin/der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Die Veräußerin/der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellt Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Eine Ausnahme von der Herstellerbefreiung kommt insoweit zum Tragen, als das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat: Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

Treffen die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang.

Dies ist deswegen günstiger, weil bei der Herstellerbefreiung nur das Gebäude steuerfrei bleibt, bei der Hauptwohnsitzbefreiung aber grundsätzlich auch der zugehörige Grund und Boden.

Wer berechnet, wer führt die Immobilienertragsteuer ab?

Die Einhebung/Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksveräußerungen im privaten Bereich erfolgt wie im Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich durch Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter (Notarinnen/Notare oder Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte).

Zwingend ist dies in allen Fällen vorgesehen, in denen die Parteienvertreterin/der Parteienvertreter auch die Grunderwerbsteuer der Erwerberin/des Erwerbers selbst berechnet.

Parteienvertreter (Notare, Rechtanwälte) haften gegenüber dem Finanzamt für die richtige Berechnung und Abfuhr der ImmoESt (Einkommensteuer aus Grundstücksveräußerungen).

Um Haftungsansprüche des Finanzamtes zu vermeiden, besteht nun theoretisch und wohl auch praktisch die Gefahr, dass Parteienvertreter mehr an Einkommen-Steuer abführen, als unbedingt notwendig wäre.

Der Steuerschuldner kann die Abgabenerklärung gem. § 10 GrEStG auch selbst machen, als Immobilienverkäufer die Immobilienertragsteuer selbst berechnen (lassen) und an das Finanzamt abführen.

Den Parteienvertreter trifft dann allerdings keine Haftung.

 

Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent vom Kaufpreis.

Bei allen Erwerbsvorgängen im Familienkreis von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer auch ab 1. Jänner 2016 weiterhin 2 Prozent vom Einheitswert.[2]

Neu geregelt wurde die unentgeltliche Übertragung:

Bisherige Regelung Neue Regelung
Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5 Prozent von der Bemessungsgrundlage. Sie beträgt 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage beim Erwerb im Familienverband.
Bei Erwerben innerhalb der Familie wird der dreifache Einheitswert zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen, wobei hier sowohl unentgeltliche als auch entgeltliche Erwerbe erfasst sind.		 Ab 1. Jänner 2016 wird immer der Grundstückwert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken herangezogen (auch bei Erwerben im Familienverband). Bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Besteuerung festgehalten.
Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken

·       für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,

·       für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,

·       darüber hinaus 3,5 Prozent

des Grundstückswertes.
Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden:

·       Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes (Details werden in einer Verordnung geregelt)

·       Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert (Details werden in einer Verordnung geregelt)

·       Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes als die nach den ersten beiden Methoden ermittelten Werte (z.B. durch ein Gutachten einer Immobiliensachverständigen/eines Immobiliensachverständigen)

 

 

Dr. Dr. Martin Stieger

Unternehmensberater http://big.or.at/ , Immobilienmakler http://www.toprealimmobilien.at/ und Versicherungsagent in Wels und Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asasonline.com/

 

[1] https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2015_I_118/BGBLA_2015_I_118.pdf

[2] Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke (Betriebsgrundstücke). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer herangezogen. Ebenso dient er als Grundlage für weitere Abgaben und Beiträge (z.B. Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben). Der Einheitswert wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt. Der Einheitswert liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert.

 

„Weg mit der Maklerprovision für Mieter“ Eine seriöse Forderung oder der buchstäbliche Schuss ins Knie?

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Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip.

Dieses sieht vor, dass Wohnungsvermittler von denjenigen bezahlt werden sollen, welche die Leistung des Maklers bestellen.

Natürlich fordern Arbeiterkammer und Konsumentenschützer eine ähnliche Regelung nun auch für Österreich.

In Deutschland wird die Provision, die einem guter Makler[1] für seine Tätigkeit unbestritten zusteht, vom Vermieter einfach in der Miete eingepreist, der Hauptmietzins ganz einfach um die kalkulierte Provision erhöht.

Die Rechtslage in Österreich ist aber eine andere als die in den deutschen Bundesländern.

Das in der Wirtschaft übliche Einpreisen der Vermarktungskosten ist bei Mietobjekten schwer durchführbar, da der österreichische Mietmarkt dem Richtwertzins unterliegt und gesetzlich in den allermeisten Fällen die Mieten der Höhe nach gedeckelt sind.

Der Vermieter wird daher vorerst versuchen, seine Wohnungen selbständig zu verwerten und dabei auf das know how eines Maklers verzichten, der den Markt natürlich gut kennt und durch sein rechtliches, wirtschaftliches und technisches Wissen den Wert einer Immobilie einschätzen und sowohl für Vermieter/in und Mieter/in – also für beide Seiten – ein faires Geschäft zum Abschluss bringen könnte.

Diese in Österreich tradierte Doppelmaklerschaft bringt auch aus Sicht der Mieter durchaus Vorteile.

Denken wir das deutsche System doch bitte zu Ende!

Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, muss die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Immobilienmakler für die Vermittlung dieser Wohnung noch nicht vom Eigentümer beauftragt war.

Andernfalls bezahlt ja der Eigentümer.

Deshalb haben Immobilienmakler einen Anreiz, dem Wohnungssuchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio sind, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Wie sieht es derzeit in Österreich aus?

Der Mieter beauftragt den Makler eine Wohnung zu suchen und dieser sucht die geeignetste aus, wird erst dadurch verdienstlich und somit zahlt der Mieter nur nach Abschluss eines für ihn vorteilhaften Geschäfts.

In die Miete wird keine Maklerprovision eingepreist.

Das Bestellprinzip in Österreich, die populistische Forderung nach einem Entfall der Maklerprovision für Mieter bedeutet für diese den Schuss ins eigene Knie, denn die Qualität der Makler wird dadurch nicht besser werden. Oft würden – wie oben ausgeführt – nur vorselektiert Wohnungen vermittelt werden.

Eine Einzelmaßnahme ohne Korrektur des wirklich äußerst reformbedürftigen Mietrechts in Österreich wäre wieder eine der populistischen Reförmchen für die die österreichische Politik zu recht gescholten wird als eine, die vorgibt stets das Gute zu wollen und dabei stets das Böse schafft.[2]

Schon Grillparzer[3] wusste: „Das ist der Fluch von unserm edeln Haus:
Auf halben Wegen und zu halber Tat
Mit halben Mitteln zauderhaft zu streben.“

Damit kann man aber keine wirkliche Reform des Mietrechts erreichen, die den Mietern und Vermietern mehr nutzen würde, als die überfallsartige Einführung des nicht zu Ende gedachten Bestellerprinzips.

[1] Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht in der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Der Immobilienmakler vermittelt

– den Kauf, Verkauf und Tausch von Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen

– Miet- und Pachtverträge sowie sonstige Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume oder Unternehmen

– Hypothekardarlehen

– Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds.

 

[2] Wenn Faust Mephistopheles fragt, was er eigentlich sei, antwortet der Teufel: „Ein Teil von jener Kraft, die stets das Böse will und stets das Gute schafft.“

[3] Ein Bruderzwist in Habsburg, Zweiter Aufzug

 

DDr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels

Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asasonline.com

publiziert in ERA-Magazin „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2015, S 56 – 57 http://www.era.at/magazin/

 

 

Eine Rose mit Dornen: Die Steuerreform bringt im Hinblick auf Immobiliengeschäfte Verschlechterungen

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Die Steuerreform bringt im kommenden Jahr nicht nur geplante 5 Mrd EUR an Entlastungen für uns alle (Rosen) sondern auch einige Dornen.

So gibt es im kommenden Jahr nicht nur vier sondern sieben Tarife und erhofft man sich damit eine durchschnittliche Entlastung von EUR 1.000,– für jede/n Steuerzahler/in.

Doch die Gegenfinanzierung dieser Entlastung erfolgt auch durch vermögensbezogene Steuern und macht daher insbesondere bei Immobilientransaktionen kundige Hilfe nötig.

Neuerungen bei der Grunderwerbsteuer

Ab 1. Jänner 2016 wird immer der Grundstückwert (Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken herangezogen (auch bei Erwerben im Familienverband).

Bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Besteuerung festgehalten.


Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken
• für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
• für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
• darüber hinaus 3,5 Prozent
des Grundstückswertes.

Zu berücksichtigen sind auch
– ein Freibetrag für Betriebe von 900.000 Euro
– die Deckelung beträgt 0,5 Prozent des Grundstückswerts bei Betrieben.
– Um letzteren zu ermitteln kann der WKO-Immobilienpreisspiegel oder eine Multiplikatorentabelle herangezogen werden, wobei vom WKO-Immobilienpreisspiegel ein bis zu 30 Prozent Abschlag möglich sein wird.
– Die Grunderwerbssteuer kann auf fünf Jahre aufgeteilt werden.
– Die Anzahl der Raten ist frei wählbar. Allerdings sollten sie gleich hoch ausfallen.
– Freibetrag bis 150 Quadratmeter für überlebende Ehepartner.

Die Grunderwerbsteuer wird künftig also auch bei Übertragungen im Familienverband (insbesondere bei Schenkung und Erbschaft) ebenfalls vom Verkehrswert berechnet werden (bisher dreifacher Einheitswert), wobei folgender Stufentarif zur Anwendung kommt:
Verkehrswert Steuersatz
von 0 bis 250.000 Euro 0,5%
von 250.001 bis 400.000 Euro 2,0%
über 400.000 3,5%

Beispiel: Bei Schenkung eines Grundstückes an ein Kind mit einem Einheitswert von 50.000 Euro und einem Verkehrswert von 500.000 Euro erhöht sich die Grunderwerbsteuer von bisher 3.000 Euro (2 % von 150.000 Euro = dreifacher Einheitswert) auf 7.750 Euro.
Dies wird wie folgt berechnet:
0,5 % von 250.000 Euro 1.250 Euro
2,0 % von 150.000 Euro 3.000 Euro
3,5 % von 100.000 Euro 3.500 Euro
500.000 Euro 7.750 Euro

In Hinblick auf diese enorme künftige Steuerbelastung wird zu prüfen sein, ob man Liegenschaftsübertragungen im Familienverband nicht doch vorziehen sollte, um noch in den Genuss der derzeitigen günstigeren Besteuerung zu kommen.

Die Übertragungen sollten dann aber durch z.B. Vorbehalt des Fruchtgenuss- und/oder Wohnrechts sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote abgesichert werden.

Für die Übertragung von Grundstücken bei Unternehmensweitergaben wird der bisherige Freibetrag von 365.000 Euro auf 900.000 Euro erhöht.

Für die unentgeltliche Übertragung bei Land- und Forstwirten wird weiterhin der einfache Einheitswert gelten.

Für Härtefälle insbesondere im Tourismusbereich sollen noch gesonderte Lösungen erarbeitet werden.

Inwieweit anlässlich der Schenkung/Erbschaft übernommene Verbindlichkeiten oder Belastungen bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind, ist ebenfalls noch ein wenig unklar.

Verlängerung des Verteilungszeitraumes von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen:

Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen werden ab dem Jahr 2016 auf 15 Jahre verlängert, wobei diese Verlängerung auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen angewendet wird.

Erhöhung der Immobilienertragsteuer

Der besondere Steuersatz von 25 Prozent wird auf 30 Prozent angehoben.

Diese Erhöhung betrifft auch Grundstücksveräußerungen im betrieblichen Bereich.

Der Inflationsabschlag der derzeit bei Verkauf von Neuvermögen, ab dem 11. Besitzjahr mit 2 % pa (maximal 50 %) angesetzt werden kann, entfällt.

Bei außerbetrieblichen Einkünften und für Einnahmen-Ausgaben-Rechner gelten die Änderungen für Veräußerungen ab dem 1. Jänner 2016.

Für Bilanzierer gilt folgendes:

• Bei Regelwirtschaftsjahren werden die Änderungen für ab dem 1. Jänner 2016 realisierte Einkünfte wirksam.

• Bei abweichenden Wirtschaftsjahren unterliegen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken vor dem 1. Jänner 2016 noch zur Gänze dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent.

Ausgleich von Verlusten bei Grundstücksverkäufen

Der Ausgleich von Verlusten aus Grundstücksveräußerungen mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung wird ab 1. Jänner 2016 erleichtert.

Privat: Künftig können 60 Prozent des Verlustes über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Stattdessen kann auch beantragt werden, dass der Verlust im Ausmaß von 60 Prozent im Jahr der Verlustentstehung zur Gänze mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird.

Betrieblich: Ein verbleibender negativer Überhang darf künftig zu 60 Prozent ausgeglichen werden.

Anschaffungskosten bebauter Mietgrundstücke im Privatvermögen

Es wird gesetzlich verankert, dass ab der Veranlagung für das Jahr 2016 die Anschaffungskosten bebauter Mietgrundstücke pauschal zu 60 Prozent auf das Gebäude und zu 40 Prozent auf den Grund aufgeteilt werden.
Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen.
Abweichungen können per Verordnung geregelt werden. Die Neuregelung gilt in der Regel auch für bereits vermietete Gebäude.

Sie sind also gut beraten, in allen diesen Fragen und Fällen Ihren Immobilientreuhänder zu Rate zu ziehen.

DDr. Martin Stieger
Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels
Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asas.ag/

Betriebskosten – da kennt sich doch keiner aus?

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Der Münchner Bürgermeister hat einmal gemeint: „Betriebskosten haben die teuflische Eigenschaft, dass sie Jahr für Jahr anfallen.“

Das stimmt natürlich, aber was sind eigentlich Betriebskosten, was fällt darunter, was nicht, wie werden sie aufgeteilt, wie kann man sie überprüfen?

Die Posten, die in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein dürfen, werden im Mietrechtsgesetz (§ 21 MRG Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben) festgelegt.

Zu den Betriebskosten zählen:

• Wasserkosten: 
Die Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser sowie die Kosten, die für eine vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung anfallen; nicht jedoch Wasser- und Kanalanschluss-kosten, Kosten der Behebung von Rohrbrüchen oder der Erneuerung von Steigleitungen. 

• Rauchfangkehrung:
 Die wiederkehrenden Kosten für den Rauchfang-kehrer in dem von der Kehrordnung vorgeschriebenen Ausmaß. Die Kosten für die Ausschleifung eines Kamines gehören nicht zu den Betriebskosten. 

• Die Kosten für die Kanalräumung

• Unratabfuhr: 
Dies sind die Kosten der Müllabfuhr sowie die Kosten einer Entrümpelung. Bei der Entrümpelung dürfen jedoch nur die Kosten als Hausbetriebskosten auf alle Mieter des Hauses überwälzt werden, die zur Entrümpelung solcher Sachen notwendig sind, deren Herkunft nicht mehr feststellbar ist. Sollten also Sachen, die nachweislich von bestimmten Mietern oder dem Hauseigentümer stammen, entrümpelt werden, so dürfen diese Kosten nicht als Betriebskosten verrechnet werden. 

• Schädlingsbekämpfung (etwa Rattenvertilgung) 

• Die Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses:
 Dies sind die Stromkosten für das Stiegenhaus, sowie auch die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten. 

• Feuerversicherung: 
Die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht. 

• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung: 
Die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden. 

• Die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, 
insbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden. Diese Kosten können jedoch nur dann verrechnet werden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter, berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände, dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt hat.

• Die Auslagen für die Verwaltung des Hauses
einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen (Mietvertragserrichtungskosten und anderes): Dafür darf je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses der Betrag, der dem jeweiligen Kategorie A-Mietzins entspricht, verrechnet werden. Dies unabhängig davon, ob die Kosten für die Verwaltung des Hauses tatsächlich höher oder niedriger als dieser Pauschalbetrag sind und ob der/die Hauseigentümer/-in die Verwaltung des Hauses selbst durchführt oder sie einer professionellen Hausverwaltung übergeben hat. 
Verwaltungskostenpauschale für 2012 und 2013: 3,25 Euro, Mischsatz für 2014: 3,38 Euro jeweils pro Quadratmeter

• Aufwendungen für die Hausreinigung

• Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben:
 Zu den öffentlichen Abgaben gehört neben allfälligen Abgaben, die aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können, im Wesentlichen nur die Grundsteuer. 

• Und – falls vorhanden – folgende „Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen“:
Die Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgung (Heizung und Warmwasser, allenfalls nach den Spezialregeln des Heizkostenabrechnungsgesetzes, sowie die Kosten sonstiger Gemeinschaftsanlagen wie etwa Gemeinschaftswaschküche, Personenaufzug, Grünanlagenbetreuung, sofern sie allen Mietern zur Verfügung stehen. Sind nicht alle Mieter zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen. Dies ist zum Beispiel bei einem Lift der Fall, wenn ihn nur die Mieter der oberen Geschosse mit eigenen Schlüsseln benützen.

Zu den Betriebskosten zählen nicht:

• Ausgaben für Reparatur- und Erhaltungsarbeiten
• Zusatzversicherungen wie z.B. Sturmschaden, Glasbruch oder Hagel, die ohne Zustimmung einer Mietermehrheit abgeschlossen wurden
• Portokosten oder Bankspesen
• Kosten für Kaminschleifen
• Entrümpelungskosten für den Vermieter oder einzelnen Mietern zuordenbare Sachen
• Mehrkosten bei falschem Verteilungsschlüssel
• „Sonstiges“

Aufteilung der Betriebskosten im Mietrechtsgesetz (Betriebskostenschlüssel)

– Sofern zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses schriftlich nichts anderes vereinbart ist, bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den gesamten Betriebskosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses.
– Die Gesamtnutzfläche des Hauses errechnet sich aus der Summe der Nutzfläche aller vermieteten Mietgegenstände und der Nutzfläche der vom Vermieter trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Mietgegenstände.
– Der Hauseigentümer muss also die anteiligen Betriebskosten für die leer stehenden, aber vermietbaren Mietgegenstände selbst tragen.

– Eine Überprüfung des Betriebskostenschlüssels kann jeder Mieter beim Bezirksgericht veranlassen.
Die Abrechnung der Betriebskosten im Mietrechtsgesetz:

– Bis spätestens 30. Juni des folgenden Kalenderjahres hat der Vermieter die Betriebskosten abzurechnen.
– Die Betriebskostenabrechnung ist beim Hausbesorger oder an einer sonst geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen.
– Weiters muss der Vermieter Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege beziehungsweise bei Datenträgern Ausdrucke der Belege gewähren und auf Verlangen eines Mieters auf dessen Kosten von der Abrechnung und den Belegen Ablichtungen anfertigen lassen.
– Kommt der Vermieter der Verpflichtung zur Legung der Abrechnung oder Einsichtgewährung in die Belege nicht nach, kann jeder Hauptmieter einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen.

Folgen der Abrechnung – Guthaben oder Nachzahlung:

– Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben, so muss der/die Vermieter/-in dies zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung zurückerstatten (zum Beispiel bei Rechnungslegung am 25. April ist das Guthaben am 1. Juni fällig).
– Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung des/der Vermieters/-in, so ist diese ebenfalls zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung fällig.
– Anspruchsberechtigt auf das Guthaben/zahlungspflichtig für eine Nachzahlung ist jene Person, die zum Fälligkeitstermin (übernächster Zinstermin nach Rechnungslegung) gerade Mieter/-in ist, unabhängig davon, ob sie im Jahr über das Abrechnung belegt wurde bereits Mieter/-in war, oder ob sie erst im Jahr der Rechnungslegung eingezogen ist.

Überprüfung der Betriebskosten:

– Die Höhe der Betriebskosten lässt sich nur durch Einsicht in die Belege und Rechnungen, welche beim Vermieter aufliegen, kontrollieren.
– Mieter haben das Recht Einsicht in diese Belege zu nehmen.
– Die Einsichtnahme in die Belege muss ohne größeren Aufwand und über eine ausreichende Zeit möglich sein.
– Ort und Zeit der Einsichtnahme sind in der Abrechnung zu vermerken.
– Die Belegsammlung muss so übersichtlich geführt werden und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass sie in der Belegsammlung leicht aufzufinden sind.
– Der Anspruch des Hauptmieters auf die Übergabe von Kopien der Abrechnung bzw der Belege besteht nur, wenn er die Kopien bezahlt, und nur im zeitlichen Zusammenhang mit der Legung der Abrechnung.
– Das heißt bis zum 31.12 des Jahres, in dem die Abrechnung ordnungsgemäß gelegt wurde.
– Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes kann jeder Mieter die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung beim zuständigen Bezirksgericht beantragen.
– Dabei kann die Feststellung darüber begehrt werden, ob bestimmte Positionen, die in der Abrechnung aufscheinen überhaupt Betriebskosten sind, und wenn dies zutrifft, ob die Höhe der verrechneten Beträge gerechtfertigt ist.

Berufliche Fortbildung – unterschiedliche Regelungen – ein Ziel: das Wohl der Kunden bzw. Klienten

4 Antworten

Viele Berufe kennen neben einer Ausbildungs- eine Fortbildungsverpflichtung.

Das Wissen muss – insbesondere in den hoch qualifizierten Berufen – stetig erneuert und vertieft werden.

Allgemein bekannt ist die Fortbildungsverpflichtungen der Ärzte (§ 49 AerzteG), schon weniger bekannt, dass auch Immobilienmaklern, Lebens- und Sozialberatern, Masseuren, Mediatoren und Supervisoren die berufliche Fortbildung (selbst) auferlegt oder gesetzlich verordnet wurde.

Grundlage für die Fortbildung können dabei

– Richtlinien des freiwilligen Berufsverbandes (wie bei den SupervisorInnen),
– Standesregeln (wie bei den Immobilienmaklern),
– eine Verordnung (wie bei den Lebens- und Sozialberatern) oder
– das Gesetz (wie bei den Masseuren und Mediatoren)

sein.

Die Regelungen im Detail:

1. Supervisoren:

Ethische Richtlinien für SupervisorInnen der ÖVS (Österreichische Vereinigung für Supervision)

5. Fachliche Kompetenz und Fortbildung
5.2. Eine jährliche Fortbildung von 2 bis 6 Tagen ist empfohlen (Austausch zwischen FachkollegInnen/Intervision, Fachtage, Weiterbildung in angrenzender Profession, Fachliteratur, …).

2. Immobilienmakler:

Grundlagen für die Verhaltensregeln der Immobilienmakler stellen das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung 1996 dar. Ergänzend bestehen die folgenden Standes- und Berufsausübungsregeln, die die Usancen des redlichen Geschäftsverkehrs im Immobilienmaklergewerbe wiedergeben.
Aus- und fortbildungsverpflichtung
1. Immobilienmakler werden sich im angemessenen Umfang beruflich fortbilden auch wenn sie die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen für die Erteilung einer Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler nachweisen.

3. Lebens- und Sozialberater:

Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für das Gewerbe der Lebens- und Sozialberatung StF: BGBl. II Nr. 260/1998

§ 1. Wohl des Klienten

(2) Um eine dem Abs. 1 entsprechende Berufsausübung zu gewährleisten, haben die Lebens- und Sozialberater regelmäßig Fortbildungsveranstaltungen in der Mindestdauer von 16 Stunden jährlich zu besuchen und sich regelmäßig einer Einzel- und Gruppensupervision bei einer Person zu unterziehen, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 der Lebens- und SozialberaterInnen-Befähigungsnachweisverordnung, BGBl. II Nr. 221/1998, erfüllt.

4. Medizinische und Heilmasseuere:

Bundesgesetz über die Berufe und die Ausbildungen zum medizinischen Masseur und zum Heilmasseur (Medizinischer Masseur- und Heilmasseurgesetz – MMHmG)
StF: BGBl. I Nr. 169/2002

§ 2. Allgemeine Berufspflichten

(2) Sie haben sich über die neuesten Entwicklungen und Erkenntnisse der medizinischen und anderer berufsrelevanter Wissenschaften, die für den Tätigkeitsbereich maßgeblich sind, regelmäßig fortzubilden. Das Mindestmaß der Fortbildungsverpflichtung beträgt 40 Stunden innerhalb von fünf Jahren.

5. Mediatoren:

Bundesgesetz über Mediation in Zivilrechtssachen (Zivilrechts-Mediations-Gesetz – ZivMediatG) StF: BGBl. I Nr. 29/2003

§ 20 ZivMediatG Fortbildung

Der Mediator hat sich angemessen, zumindest im Ausmaß von fünfzig Stunden innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, fortzubilden und dies dem Bundesminister für Justiz alle fünf Jahre nachzuweisen.

Dazu noch näher die Richtlinie des Beirates für Mediation
über die Kriterien zur Anerkennung von Fortbildungsmaßnahmen nach § 20 ZivMediatG:

Begriff Fortbildung

Im Sinne der Qualitätssicherung, die das Zivilrechts-Mediations-Gesetz (ZivMediatG) bezweckt, ist Fortbildung gemäß § 20 ZivMediatG jede mit Mediation zusammenhängende Bildung im Anschluss an die Ausbildung zur/zum Mediatorin/Mediator und an die Eintragung in die Liste der MediatorInnen. Fortbildung im Grundberuf ohne Mediationskontext (sog. „berufseinschlägige Fortbildung“) der/des Mediatorin/Mediators zählt nicht zur Fortbildung nach § 20 ZivMediatG.

Arten der Fortbildung

Jede Veranstaltung, die den Erwerb neuer Fertigkeiten bzw. Kenntnisse oder die Vertiefung vorhandenen Basiswissens auf dem Gebiet der Mediation vermittelt, gilt als Fortbildung. Hierzu zählen etwa Seminare, Vorträge, Kurse, Supervision usw. unter Anleitung. Eigene Lehrtätigkeit sowie haupt- oder nebenberufliche Tätigkeiten gelten nicht als Fortbildung.
Der/die Fortzubildende kann sich im In- und Ausland fortbilden.

Inhalt der Fortbildung

In Anbetracht der angestrebten Qualitätssicherung und der damit verbundenen kontinuierlichen Beschäftigung mit Mediation und deren Fortentwicklung zählt zum Inhalt der Fortbildung die Erweiterung der Kompetenz zur Mediation.

Die Fortbildungsveranstaltungen sollen unterschiedlichen Inhalts sein und so die Interdisziplinarität der Mediation widerspiegeln.

Ausmaß der Fortbildung

Gemäß § 20 ZivMediatG sind innerhalb von 5 Jahren mindestens 50 Stunden (Einheiten à 45 Minuten) Fortbildung nachzuweisen. Grundsätzlich sollen mehrere Veranstaltungen absolviert werden, damit zur Sicherstellung der Qualität eine „kontinuierliche Fortbildung“ gewährleistet ist.

Teilnahmebestätigungen

Abgesehen vom
􏰀 Namen (Bezeichnung) der/des Veranstalterin/Veranstalters,
􏰀 der/des Trainerin/Trainers (Vortragenden) und
􏰀 der/des Teilnehmerin/Teilnehmers,
􏰀 der Anzahl der Fortbildungseinheiten,
􏰀 dem Zeitpunkt der Veranstaltung und
􏰀 der Unterschrift des Veranstalters 


hat die Teilnahmebestätigung die Veranstaltung zu bezeichnen und inhaltlich kurz zu beschreiben.

Immobilienmakler – Experte auch für Vermögenssicherung – Das Bauherrenmodell

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Leider verbrennt man derzeit sein Erspartes, wenn man es nahezu zinsenlos auf ein Sparbuch legt und die Inflation das hart Erarbeitete abschmilzt.

Daher vielleicht die Investition in Anleihen oder Aktien oder beides? Der Ankauf von Gold oder Diamanten?

Wie wir wissen, sind alle diese Überlegungen nicht ohne Risiko.

Wie sieht es dagegen mit „Betongold“ aus, einer Investition in Immobilien.

In nur eine Immobilie, in einen Immobilienfonds oder eine Vorsorgewohnung, vielleicht sogar in ein Bauherrnmodell?

Welche der Möglichkeiten sichert meine Pension wirklich ab.

Gibt es eine optimale Lösung – und wenn es sie gibt – wie komme ich zu dieser – wer hilft mir?

Der Immobilientreuhänder kann Ihnen hier als Experte helfen und so wollen wir heute kurz die Möglichkeit eines Bauherrenmodells vorstellen.

Bauherrenmodelle – eine Investition in die Zukunft?

Unser Ziel ist die grundbücherliche Sicherheit, ein Sachwert, der zukunftsorientiert und von Kapitalmärkten unabhängig, also krisensicher ist.

Also eine Veranlagung in Immobilien – wie es sie seit Generationen gibt.

Mehr als 10 % der österreichischen Immobilieninvestitionen entfallen auf das Zentrum der Stadt Wien, nicht nur weil dieses sehr teuer ist, sondern weil
Häuser innerhalb der Städte einen hohen Wert aufweisen und diesen wohl noch steigern, jedenfalls halten werden.

Unter einem “Bauherrenmodell“ verstehen wir eine Direktinvestition.

Was versteht man also nun unter einem Bauherrenmodell?

Funktionsweise:

Mehrere Investoren erwerben als Zusammenschluss (meist in Form einer Personengesellschaft GesbR oder KG) Grundbesitz.

Als einzelner Anleger erwirbt man einen Mitunternehmensanteil dieser bestehenden Liegenschaft – oftmalig einen Altbau, der durch Sanierung und Instandsetzung in ein Mietobjekt verwandelt wird.

Ziel und Zweck ist die Wertschöpfung und die Erzielung von Mieteinkünften.

Die Mieterlöse decken die Ausgaben und werden zur Tilgung der eingesetzten Fremdmittel genutzt.

Die Investoren erhalten die verbleibenden Mieterlöse im Verhältnis ihres Anteils am Mieteigentum. In der Regel wird nach der “Entschuldung“ – meist nach 15 Jahren – ein Zusatzeinkommen erzielt.

Welche Vorteile bietet das Bauherrenmodell?

– Bauherrnmodelle eignen sich für reine Anleger, die sich mit dem Investment nicht tagtäglich beschäftigen und steuerliche und rechtliche Themen wälzen wollen. In allen Bauherrnmodellen sind entsprechende Experten eingebunden

– Immobilien erzielen langfristig eine Wertsteigerung.

– eine Risikominimierung wird angestrebt.

– Günstige Standorte sichern steigende Einnahmen aus indexierten Mietverträgen.

– Aspekt der Zukunftsvorsorge: durch Erhaltung, Sicherung und Ausbau von bestehendem Kapital soll eine Pensionslücke geschlossen werden.

– Nutzung von geeigneten innerstädtischen zentral gelegenen verkehrsgünstigen (Anbindung an die ÖFFIS) Liegenschaften

– Oftmalig die Chance für begünstigte Abschreibung laut 1/15-AfA gemäß Denkmalschutzgesetz, Wohnhaussanierungsgesetz bzw. Mietrechtsgesetz.

– Nutzung von Förderungen und Zuschüssen.

– Optimierung der Steuerliche Betrachtung durch die Nutzung der steuerlichen Vorteile in Höhe der Vorsteuerrendite. Da die Nachsteuerrendite in der Regel geringer ausfällt als die Vorsteuerrendite und

– Steuermindernde Kosten: Verwaltungskosten, Finanzierungskosten und Steuerberatung zählen zu Werbungskosten und sind somit unmittelbar abzugsfähig. Spezielle Firmen bieten dieses Modell an und übernehmen dann administrative Tätigkeiten bzw. administrative Arbeiten wie die Hausverwaltung und Wohnungsvermietung oä.

Natürlich sind Bauherrnmodelle erklärungsbedürftig, verlangen die daraus resultierenden steuerlichen Implikationen Expertise und machen solche Investitionen eine individuelle Bedarfsanalyse und die persönliche Beratung nötig.

Immobilienmakler verfügen über eine langjährige Erfahrung und kennen den Markt genau.

Nützen Sie diese Experten!

DDr. Martin Stieger
Unternehmensberater und Immobilientreuhänder http://www.toprealimmobilien.at/ in Wels
Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asas.ag/

Der Traum vom Eigenheim in sieben Schritten

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Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden, dem eigenen Dach über dem Kopf, einfach einem Platz, an dem man sich wohlfühlen kann und der einem selbst gehört.

Nach einer erfolgreichen Finanzierung muss man nicht nur nie wieder Miete zahlen, das eigene Zuhause ist darüber hinaus auch noch Vermögenssicherung (Veranlagung) und Altersvorsorge in einem.

Leider lässt sich dieser Traum nur für die wenigsten Menschen über Nacht verwirklichen.

Wer keinen Lotto-Jackpot gewinnt oder ausreichend erbt, muss daher folgende Schritte auf der Treppe zum Eigenheim steigen:

1) Sparen
2) Sparen
3) Fremdfinanzieren
4) Eigene Leistungen erbringen
5) Das Erreichte absichern (versichern)
6) Förderungen nutzen
7) Makler einbinden

Sparen und Finanzieren:

Ohne Eigenmittel wird es nicht gehen und eine Finanzierung über 100 % der Kaufsumme und der Nebenkosten (bis zu 15 %) gibt es leider bei keiner Bank. Die Kreditsumme und die Nebengebühren müssen besichert werden und es sollten daher 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenmittel beigebracht werden.

Beachten sollte man dabei auch, dass die Kosten für den Bereich Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen und neben den Betriebskosten eine Rückführung des Hypothekarkredites daraus möglich sein sollte.

Eigenleistung:

Um bares Geld zu sparen können handwerklich geschickten Bauherren Eigenleistungen tätigen.

Eigenleistungen können sogar in bestimmten Fällen zum Eigenkapitalanteil hinzugerechnet werden und damit die Kreditgewährung erleichtern.

Ebenfalls können handwerklich geschickten Bauherren, Verwandte oder Nachbarn mithelfen, Lohnkosten der Professionisten zu reduzieren.

Beachten sollte man dabei aber Risiken bei dem Einsatz der Eigenleistungen. Diese liegen in dem hohen Zeitaufwand, längerer Bauzeit, zum Teil unzureichender fachlicher Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.

Aus diesen Gründen sollten man gut planen und reiflich abwägen – denn nur so kann auf lange Sicht richtig gespart werden.

Ablebensversicherung:

Das Erreichte und die Finanzierung müssen unbedingt abgesichert werden und daher ist eine Ablebensversicherung wirklich anzuraten. Die Kosten dafür liegen im Promillewert der Versicherungssumme und im Fall des Falles für die Hinterbliebenen sehr hilfreich.

Förderungen optimal nutzen:

Siehe dazu den Kasten

Makler einbinden:

Man kann das Eigenheim selbst errichten oder eines kaufen. Das Traumobjekt findet man allerdings nicht von heute auf morgen. Es kann daher nicht schaden einen Makler zu Rate zu ziehen.

Eine wunderbare Übersicht zur Wohnbauförderung findet sich hier http://www.wohnbaufoerderung.info/index_2.php

Wenn Sie selber auf die Suche gehen wollen:

Burgenland

Neubau ….

http://www.burgenland.at/wohnen-energie/wohnen/wohnbaufoerderung/bauen/neubau/

Kärnten

Wohnbauförderung

https://www.ktn.gv.at/42109_DE-ktn.gv.at-THEMEN?thema=1&subthema=15

Niederösterreich

Eigenheim ..

http://www.noe.gv.at/Bauen-Wohnen/Bauen-Neubau/Wohnbaufoerderung-Eigenheim.html

Oberösterreich

Eigenheim bzw. Errichtung einer zweiten Wohnung

http://www.land-oberoesterreich.gv.at/cps/rde/xchg/ooe/hs.xsl/34819_DEU_HTML.htm

Salzburg

Wohnbauförderung

http://www.salzburg.gv.at/bw-wohnen.htm

Steiermark

Förderungen

http://www.verwaltung.steiermark.at/cms/ziel/74837517/DE/

Tirol

Wohnbauförderung

https://www.tirol.gv.at/bauen-wohnen/wohnbaufoerderung/

Vorarlberg

Wohnbauförderung

http://www.vorarlberg.at/vorarlberg/bauen_wohnen/wohnen/wohnbaufoerderung/start.htm

Wien

Förderungen für den Neubau

https://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbaufoerderung/foerderungen/neubau/

Maklerkonzession nach einem facheinschlägigen Lehrgang universitären Charakters?

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Immer wieder erreichen mich Fragen zur Gewerbeberechtigung als Immobilienmakler nach einem facheinschlägigen Lehrgang universitären Charakters.

Daher auch hier meine Antwort:

Grundsätzlich kann die fachliche Qualifikation für Immobilienmakler und -verwalter der Gewerbebehörde durch einen MBA mit der Spezialisierung Immobilienmanagement oder einen entsprechenden Expertenlehrgang nachgewiesen werden.

Siehe dazu die Bestimmung in der Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft und Arbeit über die Zugangsvoraussetzungen für das reglementierte Gewerbe der Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) (Immobilientreuhänder-Verordnung) StF: BGBl. II Nr. 58/2003:

§ 1. (1) Die fachliche Qualifikation für die Tätigkeiten der Immobilienmakler und der Immobilienverwalter wird durch folgende Belege erfüllt:

1.Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges und eine mindestens einjährige fachliche Tätigkeit (§ 18 Abs. 3 GewO 1994)

Die fachliche Tätigkeit – also die Berufspraxis müssen allerdings auch noch nachgewiesen werden.

der § 1 Abs. 2 Immo-VO dazu: Eine fachliche Tätigkeit, die für die Tätigkeiten der Immobilienmakler einschlägig ist, liegt vor, wenn der Anmelder Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hat und auch berechtigt war, Vertragserklärungen im Zuge von Vermittlungen entgegenzunehmen.

Manche Gewerbebehörden führen das Verfahren zur Erteilung der Gewerbeberechtigung nicht nach § 18 GewO sondern nach § 19 (individuelle Befähigung) ab, weil unter der Bestimmung „Zeugnisse über den erfolgreichen Abschluss eines facheinschlägigen Universitätslehrganges oder Fachhochschul-Studienganges“ – grammatikalisch interpretiert – nicht auch die Zeugnisse eines „Lehrgang universitären Charakters“ mitgemeint sind, obgleich sowohl der UL als auch der LuC akademische Lehrgänge der Weiterbildung darstellen und materiell rechtlich hier kein Unterschied besteht.

Rechtslage:

Im Erkenntnis vom 30.11.2006, Zl. 2005/04/163, hat der VwGH unter Hinweis auf seine bisherige Judikatur ausgesprochen, dass die den Befähigungsnachweis gem. § 18 Abs 1 GewO festlegenden Vorschriften den Maßstab für die Beurteilung gem. § 19 GewO bilden, ob die für die GewO erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen durch die vom Antragsteller beigebrachten Beweismittel belegt werden.

Es stellt also lediglich ein formales, kein inhaltliches Problem dar, dass zwar ein Universitätslehrgang und nicht auch ein Lehrgang universitären Charakters (beide Lehrgänge folgen den selben studienrechtlichen Bestimmungen) in der Immobilientreuhänder-VO angeführt ist. Es ist also davon auszugehen, dass sämtliche Voraussetzungen des § 18 Abs 1 GewO erfüllt sind, so dass jedenfalls die individuelle Befähigung nach positivem Abschluss des Lehrgangs universitären Charakters „Immobilienmanagement“ und zusätzlicher einjähriger fachlicher Tätigkeit iSd § 19 GewO gegeben ist.

Ganz allgemein gilt für die Verwaltung, dass, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, der Bewerber einen Anspruch darauf hat, dass eine Bestimmung zur Anwendung kommt (siehe unter anderem VwGH Erkenntnis vom 27.2.1992, GZ 92/02/0033; Schlagwort „gebundenes Ermessen“).

Die Gewerbeberechtigung (Makler und Verwalter) ist daher im vollen Umfang zu erteilen, wenn der positive Abschluss des Lehrgangs Immobilienmanagement und eine facheinschlägige einjährige Praxis nachgewiesen werden können!

Stellungnahme des BMWA:

Durch die oberste Gewerbebehörde, dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, wurde eindeutig und ohne Zweifel in einer Stellungnahme vom 27.3.2007 (BMWA-30.599/0098-I/7/2006) zur Frage der Facheinschlägigkeit des Lehrgangs universitären Charakters Immobilienmanagement und dabei zur Frage, ob die inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt und in Verbindung mit einer einjährigen einschlägigen Tätigkeit für den Befähigungsnachweis ausreichen, festgestellt:

„Die Inhalte erscheinen durchaus facheinschlägig, in Verbindung mit der zusätzlich erforderlichen einjährigen Praxis würden allfällig gegenüber der reinen Befähigungsprüfung noch existierende Defizite sicherlich ausgeglichen werden.“

In einer zweiten Stellungnahme vom 08.08.2008 (BMWA-30.599/0199-I/7/2008) wurde zudem nochmals festgestellt, dass die Einholung von Sachverständigengutachten durch die zuständige Gewerbebehörde nicht erforderlich ist, weil schlussendlich die Gewerbebehörde selbst, ohne unnötige Verlängerung des Verfahrens, über die Gleichwertigkeit eines Ausbildungsganges zu entscheiden hat, wobei auf die Feststellung der Oberbehörde verwiesen werden kann.

Neue Spielregeln für Immobilienmakler seit Juni 2014!

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Mit Inkrafttreten des VRUG am 13. Juni 2014 haben sich die Spielregeln für Immobilienmakler geändert.

Vom FAGG sind alle Verträge betroffen, die außerhalb von Geschäftsräumen (Auswärtsgeschäft) oder per Fernabsatz abgeschlossen werden und bedeutet dies nun konkret:

– dass Vertragsabschlüsse oder Provisionsvereinbarungen, die vor Ort bei der Besichtigung getätigt werden, als Auswärtsgeschäft gelten und
– die Bekanntmachung und Akzeptanz von Maklerprovisionen über Onlineportale oder die Home Page des Maklers in den Geltungs-bereich „Fernabsatz“ fallen,
– Verbraucher (Kunden) ein neues Rücktrittsrecht haben.

Diese neuen Spielregelungen gelten für Maklerverträge (Provisions-vereinbarungen ), nicht aber für Kauf- und Mietverträge !

Unfaire Kunden könnten so nach einer erfolgreichen Vermittlung (und unstrittig verdienstlichem Handeln des Maklers) innerhalb von 14 Tagen (ohne Angabe von Gründen) vom Maklervertrag zurücktreten und dadurch die Zahlung der Provision umgehen.

Der Makler muss seine Kunden über dieses Rücktrittsrecht sogar schriftlich aufklären , unterlässt er dies, verlängert sich das Rücktrittsrecht um ein Jahr.

Da kein Unternehmer um das Entgelt für seine Leistung „betrogen“ werden möchte, bedeutet dies für den Makler einigen bürokratischen Mehraufwand und für den interessierten Kunden Nachteile.

Der Makler muss danach trachten, die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten unter Dach und Fach zu bringen, bevor er seine Dienstleistungen als Vermittler erbringt, so könnte der um seine Provision bangende Immobilientreuhänder die 14tägige Rücktrittsfrist abwarten und erst danach zur ersten Besichtigung laden, was für potentielle Kunden natürlich uninteressant ist oder den Kunden veranlassen, im neuen Maklervertrag zu einem „vorzeitigen Tätigwerden“ aufzufordern – der Kunde verzichtet dadurch auf sein Rücktrittsrecht.

Vorsichtige Makler vermeiden eine „Auswärtsgeschäfte-Situation“ und schließen den Vermittlungsauftrag in den eigenen Geschäftsräumlichkeiten ab – am besten mit Bestätigung des Orts der Unterzeichnung.

Die Praxis zeigt, dass oftmalig (Verkaufs-)Aufträge am Ort der Besichtigung erteilt werden. Das soll natürlich auch weiterhin möglich sein und so besprechen erfahrene Makler mit ihren Kunden vor Ort das Auftragsformular durch, weisen den Kunden auf seine Rücktrittsrechte (nach FAGG und KSchG) hin und lassen sich das vorzeitige Tätigwerden schriftlich bestätigen.

Das Ziel des verbesserten Verbraucherschutzes sollte durch die neuen Regelungen trotz des beträchtlichen Mehraufwandes und der derzeit noch vorhandenen Verunsicherung erreichbar sein, da diese Immobilientreuhändern mit eigenen Geschäftsräumlichkeiten und gut ausgebildeten Maklern vor Ort mit der entsprechenden Zeit die Auftrags-Formulare mit den Kunden durchzugehen, den Vorzug geben.

Weitere wichtige immobilienrechtliche Regelungen finden sich im

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB



Das ABGB regelt den Bestandvertrag (Miete und Pacht) in den §§ 1090 ff ABGB. (Im Anwendungsbereich des MRG gehen diese Bestimmungen jedoch dem ABGB vor).

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ ABGB eintragen)

Konsumentenschutzgesetz – KSchG



Das KSchG sieht insb ein Rücktrittsrecht von Immobiliengeschäften (§ 30a KSchG) sowie Regelungen betreffend Immobilienmakler (Aufklärungspflichten – § 30b KSchG, Höchstdauer von Alleinvermittlungsverträgen – § 30c KSchG und zwingende Bestimmungen des Maklervertrages – § 31 KSchG) vor.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ KSchG eintragen)

Mietrechtsgesetz – MRG



Das MRG ist die zentrale Rechtsgrundlage für alle Mietangelegenheiten.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ MRG eintragen)

Wohnungseigentumsgesetz – WEG



Im WEG finden sich die wesentlichen Bestimmungen betreffend Eigentumswohnungen.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ WEG eintragen)

Bauträgervertragsgesetz – BTVG



Das BTVG sieht umfangreiche Schutzmaßnahmen für den Erwerber eines Neubaus oder eines zu sanierenden Objektes (Eigentumswohnung; Einfamilienhaus) aber auch für den Erwerber von Rechten (zB Miete; Leasing) an solchen Objekten vor.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ WEG eintragen)

Heizkostengesetz – HeizKG



Das HeizKG bildet die Basis für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Miet- und Eigentumswohnungen.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ HeizKG eintragen)

Wohnungsgemeinüntzigkeitsgesetz – WGG



Im WGG sind die wesentlichen Bestimmungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen einzuhalten sind, zu finden.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ WGG eintragen)

Wohnbauförderungsgesetz – WFG
Wohnbausanierungsgesetz – WSG



Der Bund bzw die Länder bieten diverse finanzielle Unterstützungen für die Errichtung oder die Sanierung von Wohnraum an. Die Förderung ist Landessache und daher von Bundesland zu Bundesland verschieden.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Wählen Sie unter „Landesrecht“ jenes Bundesland, dessen Bestimmungen zur Wohnbauförderung Sie suchen.)

Maklergesetz – MaklerG



Das Maklergesetz regelt die Tätigkeit des Maklers, so etwa seine Rechte und Pflichten, wann Provision verlangt werden kann, Alleinvermittlungsaufträge, etc. Neben diesen allgemeinen grundsätzlichen Bestimmungen gibt es auch Sondervorschriften für Immobilienmakler, Versicherungsmakler und Personalkreditvermittler.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ MaklerG eintragen)

Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler – ImmMV



Die Immobilienmaklerordnung (Verordnung des Bundesministers für wirtschaftliche Angelegenheiten über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler) regelt vor allem die Provisionssätze, welche von Immobilienmaklern bei der Vermittlung von immobilien verlangt werden dürfen.

abrufbar unter: Rechtsinformationssystem der Republik Österreich 
(Hinweis zur Suche: Im Feld „Kurztitel/Abkürzung“ Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler eintragen

WER ist oder WAS kann eigentlich ein Immobilienmakler?

2 Antworten

Die Berufsgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder umfasst die drei wesentlichen Berufsgruppen:

– Immobilienverwalter,
– Immobilienmakler und
– gewerblichen Wohnbauträger.

Der Immobilienmakler, die Immobilienmaklerin, erbringt die Dienstleistung der Vermittlung von

• Kauf,
• Verkauf oder
• Tausch von 
bebauten und unbebauten
• Grundstücken
• Wohnungen,
• Geschäftsräumlichkeiten,
• Fertigteilhäusern und
• Unternehmen
• Rechten an Immobilien einschließlich der Vermittlung von Nutzungsrechten, 
z.B. Timesharing-Verträge

Darüber hinaus vermittelt der Immobilientreuhänder, die Immobilientreuhänderin

• Bestandverträge über Immobilien, so u.a. Mietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume, aber auch Bestandverträge über Unternehmen und ist darüber hinaus berechtigt
• zum Handel mit Immobilien
• zum Mietkaufes sowie
• zur Vermittlung von Hypothekardarlehen

Ein Immobilienmakler zeichnet sich aus durch kompetente Immobilienberatung in allen Belangen von Kauf und Verkauf, An- und Vermietung sowie Pacht.

Der Klient (gemeint hier Verkäufer, Vermieter bzw. Verpächter) eines Immobilienmaklers, einer Immobilienmaklerin erhält

• die Beratung bei der marktgerechten Preisgestaltung
• eine kompetente Entwicklung von Marketingstrategien
• die erfolgreiche Kommunikation durch richtige Medien

Der Käufer, Mieter bzw. Pächter erhält

• eine umfassende Beratung
• sehr detaillierte Objektinformationen
• eine zuverlässige Organisation von Besichtigungsterminen
• die Vorbereitung fundierter Vertragsunterlagen.

Mögliche Zusatzleistungen wie Bewertungsgutachten und Projektentwicklungsarbeit runden dieses Tätigkeitsbild auch noch ab.

Der Immobilienmakler ist so hin fast die eierlegende Wollmilchsau des real estate business und kann dieser Aufgabe natürlich nur durch permanente Aus- und Weiterbildung halbwegs gerecht werden.