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Betongold – in Immobilien investieren? Ja – aber richtig – die 5-Finger-Strategie:

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Der Weltspartag findet alljährlich in der letzten Oktoberwoche statt.

Die Idee für diesen Tag geht auf den 1. Internationalen Sparkassenkongress (First International Thrift Congress) im Oktober 1924 zurück.

Ursprünglich der Förderung des Spargedankens gewidmet wächst zur Zeit allerdings zunehmend das Bewusstsein für nötige finanzielle Bildung, eine allgemeine Finanzerziehung und der Notwendigkeit neuer und attraktiver Alternativen für den langfristigen Vermögensaufbau.

Das Sparbuch soll heutzutage nur mehr kurzfristige Liquidität sichern, zum Vermögensaufbau ist es denkbar ungeeignet.

Um Kapital auf einem Sparbuch zu verdoppeln, müsste man heute 400 Jahre warten!

Eine dieser Alternativen stellt die Investition in Immobilien – auch Betongold genannt – dar.

Von Immobilieninvestment sprechen wir, wenn Anleger Immobilien kaufen um ihr  Vermögen zu vermehren.

Man kann eine Immobilie selbst nutzen oder natürlich auch vermieten.

Vermietete Objekte werfen dadurch eine Rendite ab, bewahren ihren Wert auch in Zeiten hoher Inflation[1], eignen sich als Sicherheit für Hypothekarkredite und bei einigem Geschick bringen sie auch noch Steuervorteile.

Also reden wir von der sprichwörtlichen eierlegenden Wollmilchsau?

Nein.

Nur wer optimal investiert und Fehler vermeidet kommt in den Genuss der geschilderten Vorteile.

Was Sie unbedingt beachten müssen sind die 5 Finger die Sie an Ihrer Hand abzählen und keinen davon vergessen sollten:

  1. die Auswahl des geeigneten Objektes
  2. Der optimale Finanzierungsmix
  3. Die richtige Auswahl Ihrer Mieter
  4. Die laufende Kostenkontrolle
  5. Nutzen Sie die Kenntnisse eines Immobilienprofis

Der Daumen – die Auswahl des geeigneten Objektes:

Man kann in Wohnungen, Vorsorgewohnungen, Studentenwohnungen, Mehrfamilienhäuser, Geschäftsobjekte ……. ja auch in Immobilienfonds investieren.

Wichtig sind dabei vor allem die Lage (attraktiver Standort, Infrastruktur) des Objektes, die richtige Einschätzung der Mietpreisentwicklung, die Prüfung der Bausubstanz und des nötigen Renovierungsaufwands  …..

Sie sehen, man kann hier schon viele entscheidende Fehler machen.

Der Zeigefinger – der richtige Finanzierungsmix:

Auch wenn die Zinsen für Hypothekarkredite so günstig sind wie selten zuvor, sollte auch ein wenig eigenes Kapital investiert werden können.

Vermögensaufbau rein auf Pump ist sicher sexy aber auch gefährlich.

Niemand weiß wirklich wie sich Inflation und Zinsen entwickeln werden, schon gar nicht auf die längeren Laufzeiten einer Immobilienfinanzierung bezogen.

Anlaufverluste aus Investitionen in Instandsetzung und Fremdfinanzierung lassen sich steuerlich nutzen und müssen daher ebenfalls optimiert werden.

Der Mittelfinger – die richtige Auswahl ihrer Mieter oder Pächter

Da wir unsere Mieter oft nicht kennen gibt es die Kaution und die Mieterselbstauskunft. Doch hilft diese nicht immer gegen Mietnomaden und lange Leerstehungen. Drum prüfe wer sich länger bindet!

Der Ringfinger – die laufende Kostenkontrolle:

Schon beim Erwerb fallen Nebenkosten an, aber dann auch beim Erhalt (Renovierungs- und laufende Reparaturkosten) der Immobilie sind strenge Ausgaben- und Kostenkontrolle gefragt. Das beginnt beim schon angesprochenen optimalen Finanzierungsmix (Zins- und Tilgungsaufwand) und endet bei der Indexsicherung der Miete.

Der kleine Finger – Ihr Immobilienprofi

Nutzen Sie die Kenntnisse eines Immobilienprofis so haben Sie alle Ihre Probleme im kleinen Finger.

Gut ausgebildete und erfahrene Immobilienmakler finden für Sie die geeignete Immobilie, helfen bei der Finanzierung, optimieren Ihre Steuern und suchen für Sie geeignete Mieter und Pächter und können die Immobilie auch entsprechend bewerten.

Prof. Dr. Dr. Martin Stieger

hält eine Professur für Berufsbildung und Wirtschaftspädagogik und lehrt u.a. im Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement der Hochschule Allensbach in Konstanz; im MBA Immobilienmanagement der ASAS und des AIM der Fachhochschule Burgenland und im VIS-Vorbereitungslehrgang für das Zertifikat „Immobilienmakler-Assistent gem. ONR 43001-1“

VIS Vienna International Studies

Bachelorstudiengang Bau- und Immobilienmanagement

MBA Immobilienmanagement

VIS – Vienna International Studies https://viennastudies.com/

[1] Der Wert einer Immobilie steigt im längeren Zeitverlauf nahezu im gleichen Ausmaß wie die Inflation, wenn nicht sogar höher

IMMO-Wiki:

ASAS erklärt in einem eigenen IMMO-Wiki – bislang 24 Filme – wichtige Begriffe aus der Immobilienwirtschaft.

ASAS Begriffs – Wiki

Vielleicht für Sie auch interessant das ASAS BWL-Begriffs-Wiki:   in welchem wir gängige Begriffe mittels kurzer Filme erklären. Z.B. ECTS, USP, DB, Gesundheit, den homo oeconomicus, Preiselastizität, Venture Capital, Factoring, die Balanced Scorecard, die BCG-Matrix, Rückstellungen und Rücklagen, die SWOT-Analyse, die Prinzipal-Agent-Theorie, den Cashflow, Politik …….….

Weitere ASAS-Hilfen auf youtube:

WGG Novelle soll mehr Wohnungseigentum schaffen – breite Vermögensbildung schafft Lebenschancen

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Mit der am Donnerstag (25. April 2019) in Begutachtung gegangenen Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) beabsichtigt die Bundesregierung gemeinnützig errichtete Wohnungen vom Mietmarkt[1] zu nehmen und in Eigentum umzuwandeln.

So sollen gemeinnützige Wohnungen bereits nach fünf statt bisher zehn Jahren gekauft werden können und damit pro Jahr rund 1.000 Wohnungen in privates Eigentum überführt werden.

Laut dem vorliegenden Entwurf müssen die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) dem Mieter im Zeitraum von fünf bis 20 Jahren Miete die Wohnung viermal zum Kauf anbieten.

Diese Verlängerung des Optionszeitraums auf 20 Jahre soll auch für laufende Mietverträge gelten.

Im Sinne der Transparenz muss in den Mietverträgen künftig ausdrücklich auf das Bestehen einer Kaufoption hingewiesen werden, um eine eventuelle Finanzierungsplanung frühzeitig zu ermöglichen.

Um Spekulationen zu verhindern gibt es einen „Spekulationsschutz“ durch eine Bindung des Mietzinses für 15 Jahre im Falle eines Wohnungskaufs durch den Mieter.

Ausgenommen aus dem verpflichtenden Kaufangebot sind Wohnungen mit einer Nutzfläche von unter bis einschließlich 40 Quadratmetern um günstigen Wohnraum etwa für junge Menschen, Lehrlinge, Studierende zur Verfügung zu stellen.

Die Gesetzesnovelle betrifft in Österreich etwa 180 gemeinnützige Bauvereinigungen – rund 100 Genossenschaften und 80 Kapitalgesellschaften. Sie verwalten etwa 653.000 eigene Mietwohnungen und rund 270.000 Eigentumswohnungen.

Das jährliche Bauvolumen beträgt etwa 16.500 Wohnungen.

Mehr als 20 Prozent aller Österreicherinnen und Österreicher wohnen in einer gemeinnützig errichteten Wohnung.

Die vorliegende Novelle ermöglicht – so die Bundesregierung – einen leichteren Zugang zu Eigentum und – so die Opposition – entzieht dem Mietwohnungsmarkt leistbaren Wohnraum. Das trägt nicht dazu bei, so die Kritik, die steigenden Mietpreise unter Kontrolle bringen, die bis zu 40 Prozent der Löhne beanspruchen.

Das ist der Diskussionspunkt, in den ich eine Überlegung einbringen möchte.

Stellen Sie sich zwei Familien vor.

Den Klassiker. Vater, Mutter, zwei Kinder.

Beide Familien haben das gleiche Familieneinkommen.

Der einzige Unterschied, die eine Familie bewohnt eine Mietwohnung und wendet dafür 30 % des Familieneinkommens auf, die andere Familie wohnt in einer völlig gleich großen, allerdings ausfinanzierten Eigentumswohnung und zahlt lediglich die Betriebskosten.

Welche Familie kann sich den Urlaub leisten, den Nachhilfeunterricht für die Kinder, die Zahnspange, das gesündere Essen ….. Sie können die Liste selbst weiterführen.

Mein Argument ist, dass Eigentum Lebenschancen verbessern kann und daher möglichst viele Familien in Eigentumswohnungen leben können sollten – jede Bemühung die Eigentum (Vermögensbildung für möglichst viele) schaffen hilft, begrüße ich daher ausdrücklich.  

[1] Rund 20 Prozent der Bevölkerung leben laut Wirtschaftsministerium in gemeinnützig errichteten Wohnungen, mit dem Vorteil niedrigerer Mieten: die Miete in gemeinnützig errichteten Wohnungen liegt mit durchschnittlich 6,6 Euro pro Quadratmeter etwa 20 Prozent unter dem Niveau von gewerblichen Vermietern

„Weg mit der Maklerprovision für Mieter“ Eine seriöse Forderung oder der buchstäbliche Schuss ins Knie?

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Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip.

Dieses sieht vor, dass Wohnungsvermittler von denjenigen bezahlt werden sollen, welche die Leistung des Maklers bestellen.

Natürlich fordern Arbeiterkammer und Konsumentenschützer eine ähnliche Regelung nun auch für Österreich.

In Deutschland wird die Provision, die einem guter Makler[1] für seine Tätigkeit unbestritten zusteht, vom Vermieter einfach in der Miete eingepreist, der Hauptmietzins ganz einfach um die kalkulierte Provision erhöht.

Die Rechtslage in Österreich ist aber eine andere als die in den deutschen Bundesländern.

Das in der Wirtschaft übliche Einpreisen der Vermarktungskosten ist bei Mietobjekten schwer durchführbar, da der österreichische Mietmarkt dem Richtwertzins unterliegt und gesetzlich in den allermeisten Fällen die Mieten der Höhe nach gedeckelt sind.

Der Vermieter wird daher vorerst versuchen, seine Wohnungen selbständig zu verwerten und dabei auf das know how eines Maklers verzichten, der den Markt natürlich gut kennt und durch sein rechtliches, wirtschaftliches und technisches Wissen den Wert einer Immobilie einschätzen und sowohl für Vermieter/in und Mieter/in – also für beide Seiten – ein faires Geschäft zum Abschluss bringen könnte.

Diese in Österreich tradierte Doppelmaklerschaft bringt auch aus Sicht der Mieter durchaus Vorteile.

Denken wir das deutsche System doch bitte zu Ende!

Ein Wohnungssuchender, der einen Immobilienmakler von sich aus beauftragt, muss die ihm vermittelte Wohnung nur dann bezahlen, wenn der Immobilienmakler für die Vermittlung dieser Wohnung noch nicht vom Eigentümer beauftragt war.

Andernfalls bezahlt ja der Eigentümer.

Deshalb haben Immobilienmakler einen Anreiz, dem Wohnungssuchenden nur solche Wohnungen zu zeigen, die noch nicht in ihrem Portfolio sind, statt den Fokus auf die Eignung der Wohnung zu legen.

Wie sieht es derzeit in Österreich aus?

Der Mieter beauftragt den Makler eine Wohnung zu suchen und dieser sucht die geeignetste aus, wird erst dadurch verdienstlich und somit zahlt der Mieter nur nach Abschluss eines für ihn vorteilhaften Geschäfts.

In die Miete wird keine Maklerprovision eingepreist.

Das Bestellprinzip in Österreich, die populistische Forderung nach einem Entfall der Maklerprovision für Mieter bedeutet für diese den Schuss ins eigene Knie, denn die Qualität der Makler wird dadurch nicht besser werden. Oft würden – wie oben ausgeführt – nur vorselektiert Wohnungen vermittelt werden.

Eine Einzelmaßnahme ohne Korrektur des wirklich äußerst reformbedürftigen Mietrechts in Österreich wäre wieder eine der populistischen Reförmchen für die die österreichische Politik zu recht gescholten wird als eine, die vorgibt stets das Gute zu wollen und dabei stets das Böse schafft.[2]

Schon Grillparzer[3] wusste: „Das ist der Fluch von unserm edeln Haus:
Auf halben Wegen und zu halber Tat
Mit halben Mitteln zauderhaft zu streben.“

Damit kann man aber keine wirkliche Reform des Mietrechts erreichen, die den Mietern und Vermietern mehr nutzen würde, als die überfallsartige Einführung des nicht zu Ende gedachten Bestellerprinzips.

[1] Die Aufgabe des Immobilienmaklers besteht in der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Der Immobilienmakler vermittelt

– den Kauf, Verkauf und Tausch von Grundstücken, Wohnungen, Geschäftsräumen, Fertighäusern, Unternehmen und Unternehmensbeteiligungen

– Miet- und Pachtverträge sowie sonstige Rechte über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume oder Unternehmen

– Hypothekardarlehen

– Anteilscheine und Beteiligungen an Immobilienfonds.

 

[2] Wenn Faust Mephistopheles fragt, was er eigentlich sei, antwortet der Teufel: „Ein Teil von jener Kraft, die stets das Böse will und stets das Gute schafft.“

[3] Ein Bruderzwist in Habsburg, Zweiter Aufzug

 

DDr. Martin Stieger

Unternehmensberater und Immobilientreuhänder in Wels

Vorstand der ASAS Aus- und Weiterbildung AG http://asasonline.com

publiziert in ERA-Magazin „besser Wohnen“ Immobilien & Wohnmagazin, Winter 2015, S 56 – 57 http://www.era.at/magazin/